La evolución técnica del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal

• Autor: Edgardo Augusto Scotti
• Páginas: 41-57

CAPITULO II

LA EVOLUCION TECNICA

DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL(*)

1. UN POCO DE HISTORIA

La registración en la ciudad de Buenos Aires, comienza en

1785, es decir, cuando el virrey de Melo y Portugal traslada las

normas de registración hipotecaria de España y, alrededor de esa

fecha, se implantan los oficios de hipotecas.

De allí hasta la sanción del Código Civil la situación es registral

sólo en cuanto a la hipoteca, y luego sigue siéndolo por cuanto

Vélez Sarsfield, manteniendo la situación, reconoce los registros

hipotecarios pero establece el título y la tradición para el dominio.

De inmediato, en 1879, la provincia de Buenos Aires dicta la

primera ley hipotecaria, posterior al Código Civil.

Al producirse la federalización de Buenos Aires se sanciona la

ley 1.144, que organiza este Registro. Uno de los datos históricos

es que allá por 1903 funcionaba en la calle Rivadavia al 500 y en

1911 se traslada al edificio del Palacio de los Tribunales.

Una ley transforma el Registro privado que había estado en

manos de Roque Sáenz Peña, quién cobraba honorarios por la

registración y mantenía la oficina. Lo convierte en una institución

de tipo oficial y los aranceles percibidos son destinados por esta

ley para levantar el Palacio de los Tribunales. De ahí que funcio-

nara desde la terminación del palacio, en el séptimo piso del

Tribunal, hasta 1972.

(*) El análisis del proceso de transformación comprende desde 1967 a 1985, y fue redactado el

año siguiente de la conclusión del período.

APORTES AL DERECHO REGISTRAL ARGENTINO

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Lo que no se pudo eliminar a pesar de la ley 1.893, que

sucedió a la ley 1.144, fue la separación del Registro de Hipote-

cas, por un lado, del Registro de los otros derechos reales, que

instauraba la ley registral.

Lamentablemente, la concepción de que uno estaba regula-

do por el Código Civil y el otro por la ley específica del Registro,

trajo como consecuencia que existieran dos registros distintos

solamente vinculados a través de notas marginales.

A pesar de que el Registro de la Capital fue el primero en crear

un folio real en sus años iniciales, este folio real nunca llegó a

receptar en sí mismo toda la situación jurídica del inmueble. El

folio real se llevaba para el dominio; pero los demás derechos

reales, los embargos y las inhibiciones eran registros separados.

La noción de la situación jurídica del inmueble era imposible

lograrla sino a través de una vinculación marginal de los distintos

sistemas.

Así funcionó hasta 1967. Así lo encontramos nosotros cuan-

do nos hicimos cargo del Registro de la Capital Federal el 10 de

octubre de 1966.

Por supuesto, todos estos elementos eran aptos -así disper-

sos, faltos de organicidad- para el momento del desarrollo inmo-

biliario de la ciudad de Buenos Aires. En 1950, aproximadamente,

en que al mayor movimiento inmobiliario se debe sumar la

aparición de la propiedad horizontal, que irrumpe dentro del

sistema creado por la ley 1.893, sin que los métodos técnicos

fueran idóneos para encauzar esta nueva modalidad del tráfico.

Y allí empieza el deterioro técnico del Registro que no influyó, por

suerte, en la capacidad técnica del personal.

Me encontré con un Registro que tenía un personal íntegro,

conocedor de su trabajo y responsable, con las excepciones

naturales que existen en estas cosas pero lo que falló fundamen-

talmente fue el método operativo.

Los asientos de registro fueron cambiados en 1937; hasta esa

época eran manuscritos y debía hacerlos el personal del Registro.