El precio en la locación de inmuebles urbanos a cinco años de la Ley 25.561 de Emergencia Pública (Ensayo de análisis en base a las categorías de obligaciones dinerarias y de valor)

Autor:Andrés Federico Varizat
Páginas:271-352
 
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EL PRECIO EN LA LOCACIÓN DE INMUEBLES
URBANOS A CINCO AÑOS DE LA LEY 25.561 DE
EMERGENCIA PÚBLICA (ENSAYO DE ANÁLISIS
EN BASE A LAS CATEGORÍAS DE OBLIGACIONES
DINERARIAS Y DE VALOR)
Por Andrés Federico Varizat
Sumario: I. La post-emergencia pública y las diferen-
tes cláusulas destinadas a establecer el precio en la
locación urbana de inmuebles; II. Intervención del es-
tado en materia de precio en el contrato de locación
urbana. a. prohibiciones de modificar el precio y pro-
tección de los inquilinos. b. prohibición de modificar el
precio y perjuicio de los locadores. c. fin de las prohibi-
ciones de modificar el precio; III. Derechos constitucio-
nales, legislación protectora de los locatarios y acceso a
la vivienda. a. El sistema protectorio de los inquilinos.
Los derechos implicados. Necesidad de un análisis in-
tegral y sistemático. b. Eficacia de la legislación
protectoria. Equilibrio entre los derechos de los locadores
y los locatarios; IV. La legislación protectoria en mate-
ria de precio y los factores de riesgo contractual. a. Precio
en moneda de curso legal. b. Pagos mensuales; c. Pla-
zos mínimos. d. La prohibición de actualización, indexar,
variar costos y repotenciar; V. Desequilibrio y revisión
del contrato de locación de inmuebles; a. Instrumentos
tradicionales del Código Civil. b. Creaciones doctrina-
rias y jurisprudenciales. c. Reglas interpretativas en
materia de cláusulas abusivas en contrato de conteni-
do predispuesto. d. Favor debilis y el derecho a la vi-
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vienda como parte interpretativa. VI. El precio pactado
como obligación dineraria: a. Precio fijo en pesos, el
principio nominalista y el problema de las fluctuacio-
nes de la moneda. b. Ajuste del precio a valor mercade-
ría del ramo de la explotación del locatario. c. Pago en
moneda que no sea de curso legal. Precio fijo en suma
de dolares. d. Alquiler variable: d.1. Alquiler escalona-
do: d.2. Valoración critica. 1. La validez general del
escalonamiento y la gestión de su ritmo y periodicidad.
2. La redacción del contrato. 3. La causalización de los
motivos. e. Pacto de re-negociación periódica. f. Correc-
ción mediante interés. g. Impuestos, tasas y contribu-
ciones como parte del precio; VII. El precio como obli-
gación de “valor”. a. Obligaciones de valor: su función
correctora del principio nominalista antes y después de
la emergencia económica. 1. La pre-convertibilidad: 2.
La convertibilidad: 3. La post-emergencia económica.
b. Delimitación de la prohibición de indexar. la distin-
ción entre cláusulas de estabilización y de determina-
ción de precio. No prohibición de estas últimas. c. La
cláusula de determinación de precio es una obligación
de valor. d. El precio de la locación de inmuebles como
obligación “determinable”. c. Valoración crítica; VIII.
Precio fijado como obligación de valor. a. Precio fijado en
relación a cosas o actividad de las partes. Canon cuotativo.
b. Cláusula porcentaje del valor del inmueble, valor de
plaza de inmuebles similares o fijación por árbitros o
por un tercero. c. Cláusula dólar: 1. precio en dólares: 2.
Precio reajustable según valor del dólar: 3. Cláusula va-
lor dólar. d. Oro como precio de la locación: 1. Pago del
precio en gramos de oro: 2. Pago del precio en argentino
oro (obligación a oro): 3. Cláusula valor oro; IX. Otras
modalidades de precio que permiten combinar las
categorias de obligaciones dinerarias y de valor: a. Obli-
gación alternativa: 1. Valoración critica. b. Precio mix-
to; X. El problema de los intereses por falta de pago del
precio cuando este se halla pactado como obligación de
valor. a. Tesis que no lo admite. b. Tesis que lo admite.
Relaciones con la cuestión de la mora en las deudas
ilíquidas. 1.Tasa aplicable. XI. Conclusiones.
I. LA POST-EMERGERGENCIA PÚBLICA Y LAS DIFERENTES
CLÁUSULAS DESTINADAS A ESTABLECER EL PRECIO
EN LA LOCACIÓN URBANA DE INMUEBLES
Han transcurrido más de cinco años de la sanción de la
ley 25.561 de emergencia pública y reforma del régimen
cambiario (publicada en el Boletín Oficial el 7/1/2002). En
el campo económico y con respecto a períodos anteriores,
se advierte un mayor dinamismo de la economía y un au-
mento en los niveles de inflación, fenómeno este último que
suele hacerse presente en períodos de expansión económi-
ca.
Pero el pasado hiper-inflacionario argentino se proyecta
como una sombra, manteniendo el temor a que se verifiquen
oscilaciones pronunciadas en el valor de la moneda, con sus
conocidos efectos perniciosos sobre lo jurídico, situación que
se pone de manifiesto en la práctica contractual.
En todo contrato bilateral y conmutativo cuyas prestacio-
nes se prolongan en el tiempo, el mantenimiento del equili-
brio económico originariamente previsto al momento de con-
tratar, es un objetivo prioritario que interesa a ambas partes.
En el caso del contrato de locación urbana —sobre todo la
destinada a vivienda-existen una serie de requisitos de or-
den público (plazos mínimos, precio en dinero, etc.), que su-
mados a la prohibición de indexar y plena vigencia del prin-

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