Empirismo metodólogico

Autor:Marcela Agustina Ibáñez
Páginas:101-136
 
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Capítulo tercero
EMPIRISMO METODÓLOGICO
1. COMPOSICIÓN DEL BIEN INMUEBLE
Abordar empíricamente el bien raíz, nos permite conocer
de manera concreta como se conforma el inmueble, es decir,
aquel que parte desde la tierra misma (lote o parcela) y,
continúa con la observación de las mejoras edilicias in-
corporadas, a los efectos de lograr una descripción com-
pleta de la finca o casa.
El inmueble constituye un capital fundamental para
toda persona, y en muchos casos, suele ser el negocio
inmobiliario más importante que realice en su vida, más
aún cuando es incorporado al patrimonio como la vivien-
da propia y única (hogar), lo que hace presuponer en
algunos casos un sentimiento económicamente “inva-
luable” atribuido a la propiedad individual de un sujeto
y su familia.
En la lógica de la apreciación subjetiva, es totalmen-
te comprensible que la casa propia vale más para su due-
ño, de lo que el mercado puede pagar; es como una “plus
valía sentimental” que debe ser claramente desmitifica-
da por el profesional de la valuación. El valuador deberá
proceder a despojar el “impacto personalísimo” atribui-
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do al inmueble por su propietario vendedor y evidenciar
sus características reales comerciales, a los efectos de o-
torgar un precio ajustado a la realidad económica del
sector; pues en cada negocio de bienes raíces, el valua-
dor actúa profesionalmente y “de manera desinteresada
en relación a las cantidades que se manejen en la transac-
ción”31.
Ahora bien: ¿Qué es lo que conforma entonces un bien
inmueble para toda persona? Pues la mayoría coincide
en una apreciación común y práctica al identificarlo
con el sinónimo de: casa, propiedad, edificio, finca, etcéte-
ra; es decir la tierra y todo lo que en ella exista.
Pero es de importancia para el profesional en la valua-
ción de un bien raíz, que tenga bien en claro lo que las le-
yes de un Estado determinan al respecto; ya que la
característica sustancial que identifica al bien, depen-
derá de la conceptualización normativa que los respecti-
vos Códigos Civiles y demás normas complementarias
(código de edificación, catastro, etc.) le otorguen.
Tenemos países que integran en el concepto de un
bien raíz a la tierra y todo lo que en ella hay, ya sea por
accesión física o moral; mientras que otros por su par-
te, discriminan en la conceptualización a la tierra, lote
o parcela por un lado y las mejoras externas (tales como
servicios públicos, pavimentaciones, desarrollos inmobi-
liarios, entre otros) e internas (como nivelación del sue-
lo, construcciones, instalaciones, etc.) por el otro. En el
concepto final todos son coincidentes en que lo incorpo-
rado económicamente al bien raíz suma al valor total,
es decir, que se transforma en el capital inmobiliario
de un sujeto.
En este contexto, es oportuno destacar la caracteriza-
ción que realizan los autores Ventolo & Williams al expre-
sar que el “bien raíz se refiere al terreno físico, tangible, y a
31 William L. VENTOLO Jr. - Martha R. WILLIAMS, Técnicas del avalúo inmobilia-
rio, Dearborn Financial Publishing Inc., Chicago, 1997.
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todas las cosas permanentemente unidas a él, llamados
bienes inmuebles”, manifestando además que la “propie-
dad raíz se refiere a los derechos de propiedad sobre el
bien raíz físico, con frecuencia parte de un paquete de de-
rechos”, es decir que el sujeto tiene derecho a usar, gozar y
disponer del bien32.
En definitiva la acción concreta para la caracterización
de lo que compone un bien raíz parte de la propia “iden-
tificación”, esto quiere decir que será necesario corrobo-
rar los títulos de la “propiedad raíz”, para saber desde
donde y hasta donde se extiende el derecho de dominio, a
los fines de poder determinar qué es lo que compone efec-
tivamente de manera física el bien inmueble. Sólo a través
de la “identificación y caracterización” se podrá brin-
dar un precio justo e ideal, conforme al mercado de tran-
sacciones inmobiliarias del momento. Asimismo en este
mismo contexto también será de relevancia corroborar si
la construcción que consta sobre el dominio está en las
condiciones aprobadas que establece el respectivo código
de edificación.
2. VALOR DE LA TIERRA URBANA
Para poder determinar el valor de la tierra urbana es
necesario considerar una serie de elementos que coadyuvan
a la identificación del inmueble y por ende a su valor e-
conómico. Estos elementos presentan características de
impacto económico a grandes rasgos y, en algunos casos,
es necesario puntualizar ciertos aspectos de incidencia
directa sobre el valor del lote y las mejoras, para concluir
en la definición del precio ideal.
32 Usar implica el empleo que le atribuye al bien raíz como vivienda fami-
liar, espacio comercial, industrial o de producción, por lo que gozará de las
utilidades que le pueda brindar tanto en el uso personal como en la posi-
bilidad de ingresos —renta—, asimismo puede disponer de dicho uso y goce
al transferir —vender— el bien raíz a otra persona.

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