Empirismo metodólogico

• Autor: Marcela Agustina Ibáñez
• Páginas: 101-136

Capítulo tercero

EMPIRISMO METODÓLOGICO

1. COMPOSICIÓN DEL BIEN INMUEBLE

Abordar empíricamente el bien raíz, nos permite conocer

de manera concreta como se conforma el inmueble, es decir,

aquel que parte desde la tierra misma (lote o parcela) y,

continúa con la observación de las mejoras edilicias in-

corporadas, a los efectos de lograr una descripción com-

pleta de la finca o casa.

El inmueble constituye un capital fundamental para

toda persona, y en muchos casos, suele ser el negocio

inmobiliario más importante que realice en su vida, más

aún cuando es incorporado al patrimonio como la vivien-

da propia y única (hogar), lo que hace presuponer en

algunos casos un sentimiento económicamente “inva-

luable” atribuido a la propiedad individual de un sujeto

y su familia.

En la lógica de la apreciación subjetiva, es totalmen-

te comprensible que la casa propia vale más para su due-

ño, de lo que el mercado puede pagar; es como una “plus

valía sentimental” que debe ser claramente desmitifica-

da por el profesional de la valuación. El valuador deberá

proceder a despojar el “impacto personalísimo” atribui-

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do al inmueble por su propietario vendedor y evidenciar

sus características reales comerciales, a los efectos de o-

torgar un precio ajustado a la realidad económica del

sector; pues en cada negocio de bienes raíces, el valua-

dor actúa profesionalmente y “de manera desinteresada

en relación a las cantidades que se manejen en la transac-

ción”31.

Ahora bien: ¿Qué es lo que conforma entonces un bien

inmueble para toda persona? Pues la mayoría coincide

en una apreciación común y práctica al identificarlo

con el sinónimo de: casa, propiedad, edificio, finca, etcéte-

ra; es decir la tierra y todo lo que en ella exista.

Pero es de importancia para el profesional en la valua-

ción de un bien raíz, que tenga bien en claro lo que las le-

yes de un Estado determinan al respecto; ya que la

característica sustancial que identifica al bien, depen-

derá de la conceptualización normativa que los respecti-

vos Códigos Civiles y demás normas complementarias

(código de edificación, catastro, etc.) le otorguen.

Tenemos países que integran en el concepto de un

bien raíz a la tierra y todo lo que en ella hay, ya sea por

accesión física o moral; mientras que otros por su par-

te, discriminan en la conceptualización a la tierra, lote

o parcela por un lado y las mejoras externas (tales como

servicios públicos, pavimentaciones, desarrollos inmobi-

liarios, entre otros) e internas (como nivelación del sue-

lo, construcciones, instalaciones, etc.) por el otro. En el

concepto final todos son coincidentes en que lo incorpo-

rado económicamente al bien raíz suma al valor total,

es decir, que se transforma en el capital inmobiliario

de un sujeto.

En este contexto, es oportuno destacar la caracteriza-

ción que realizan los autores Ventolo & Williams al expre-

sar que el “bien raíz se refiere al terreno físico, tangible, y a

31 William L. VENTOLO Jr. - Martha R. WILLIAMS, Técnicas del avalúo inmobilia-

rio, Dearborn Financial Publishing Inc., Chicago, 1997.

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todas las cosas permanentemente unidas a él, llamados

bienes inmuebles”, manifestando además que la “propie-

dad raíz se refiere a los derechos de propiedad sobre el

bien raíz físico, con frecuencia parte de un paquete de de-

rechos”, es decir que el sujeto tiene derecho a usar, gozar y

disponer del bien32.

En definitiva la acción concreta para la caracterización

de lo que compone un bien raíz parte de la propia “iden-

tificación”, esto quiere decir que será necesario corrobo-

rar los títulos de la “propiedad raíz”, para saber desde

donde y hasta donde se extiende el derecho de dominio, a

los fines de poder determinar qué es lo que compone efec-

tivamente de manera física el bien inmueble. Sólo a través

de la “identificación y caracterización” se podrá brin-

dar un precio justo e ideal, conforme al mercado de tran-

sacciones inmobiliarias del momento. Asimismo en este

mismo contexto también será de relevancia corroborar si

la construcción que consta sobre el dominio está en las

condiciones aprobadas que establece el respectivo código

de edificación.

2. VALOR DE LA TIERRA URBANA

Para poder determinar el valor de la tierra urbana es

necesario considerar una serie de elementos que coadyuvan

a la identificación del inmueble y por ende a su valor e-

conómico. Estos elementos presentan características de

impacto económico a grandes rasgos y, en algunos casos,

es necesario puntualizar ciertos aspectos de incidencia

directa sobre el valor del lote y las mejoras, para concluir

en la definición del precio ideal.

32 Usar implica el empleo que le atribuye al bien raíz como vivienda fami-

liar, espacio comercial, industrial o de producción, por lo que gozará de las

utilidades que le pueda brindar tanto en el uso personal como en la posi-

bilidad de ingresos —renta—, asimismo puede disponer de dicho uso y goce

al transferir —vender— el bien raíz a otra persona.