Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 15 de Noviembre de 2019, expediente COM 041290/2014

Fecha de Resolución:15 de Noviembre de 2019
Emisor:Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación EIRAS, ADRIANA C/ URBAN CAPITAL ARGENTINA S.A. Y OTRO S/

ORDINARIO. E.. N° 41290/2014

En Buenos Aires, a los 15 días del mes de noviembre de dos mil diecinueve, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la S. de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Secretaria de Cámara, para entender en los autos caratulados “EIRAS,

ADRIANA C/ URBAN CAPITAL ARGENTINA S.A. Y OTRO S/

ORDINARIO” (Registro de Cámara n° 41290/2014), originarios del Juzgado del Fuero Nro. 26, S.N.. 51, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 C.P.C.C.N., resultó que debía votar en primer lugar la Vocalía N° 1, luego la N° 3 y seguidamente la N° 2. Dado que por renuncia de la D.I.M. la Vocalía N° 1 se halla actualmente vacante, la causa pasó para emitir primer voto a la D.M.E.U.(.N.° 3) y luego, en segundo término, al D.A.A.K.F.(.N.° 2).

En estas condiciones, estudiados los autos, se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta la Señora Juez de Cámara Doctora M.E.U. dijo:

  1. Los hechos del caso.

    1) A.E. promovió acción ordinaria contra “Urban Capital Argentina S.A.” y “S.C.S., reclamando el cobro de la suma de pesos dos millones veintidós mil ciento setenta y dos ($ 2.022.172), con más sus respectivos intereses y costas.

    Sostuvo que “Urban Capital Argentina S.A.” (en adelante, “Urban”)

    era fideicomisaria y desarrolladora del “Fideicomiso Tango Work & Live”, cuyo Fecha de firma: 15/11/2019

    Alta en sistema: 23/12/2019

    Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

    Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA

    Poder Judicial de la Nación objeto era la construcción de un edificio de viviendas y cocheras en el predio sito en Av. R.1., de esta Ciudad.

    Señaló que, con la intención de adquirir un inmueble en dicho emprendimiento, celebró, con fecha 12.06.2013, un acuerdo de partes, que acompañó

    con el escrito inaugural.

    Manifestó que en la cláusula 1ª del referido acuerdo se dejó asentado que “Urban” se obligaba a ceder, transferir y vender a su parte, en la calidad de adquirente, los derechos y acciones que le correspondían bajo el fideicomiso, para que resultase titular del derecho a escriturar a su favor: i) una unidad funcional cochera que sería determinada dentro de los noventa (90) días contados desde el día de la celebración de dicho acuerdo y, ii) una unidad funcional departamento apto para uso profesional a construirse, cuya superficie era de -aproximadamente- 48 m2,

    ubicado en el 4° piso, unidad funcional 404.

    Destacó que en la cláusula 2ª se estipuló como fecha de inicio de obra el mes de octubre de 2013; indicándose que la finalización de las cocheras estaba pautada a los doce (12) meses de dicha fecha y la de los departamentos a los veinticuatro (24) meses contados desde la finalización de la primera etapa.

    Afirmó que la cláusula 3ª contenía las obligaciones a su cargo, en su totalidad de índole pecuniaria, las que fueron íntegramente cumplidas por su parte.

    Expresó que la relación contractual comenzó con la suscripción del mencionado acuerdo y el pago inicial a su cargo, previsto en la cláusula 3ª, que fuera cumplido por su parte hasta la resolución del contrato.

    Puntualizó que, por el contrario, las obligaciones de “Urban” fueron incumplidas en su totalidad, agregando que existió por parte de esta última mala fe contractual, lo que conllevó a una resolución anticipada del contrato por su exclusiva culpa.

    Aseveró que el 03.09.2014, no habiéndose determinado la cochera que le correspondía, pese a encontrarse holgadamente vencidos los noventa (90) días estipulados en la cláusula 1ª, se vio obligada a intimar fehacientemente a la Fecha de firma: 15/11/2019

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    Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

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    Poder Judicial de la Nación demandada para obtener su cumplimiento. Fue así que -según adujo-, ante la inminencia del cumplimiento del plazo de entrega de la cochera, previsto para el mes de octubre de 2014, le cursó una intimación a “Urban” a fin de que informase a su parte cómo se concretaría la entrega.

    Puso de resalto que dicha intimación obedeció a las obligaciones asumidas por “Urban” y, a su vez, porque ella tenía intención de rentar la cochera para que le generase un ingreso a su favor. Transcribió -en ese marco- la carta documento enviada a “Urban”, afirmando haberle remitido copia de ésta a “S.C.S., en su carácter de comercializador del emprendimiento.

    Refirió que, sin haber dado respuesta a su intimación, con fecha 05.09.2014,“Urban” le comunicó a su parte que el 15.08.2014 el fideicomiso decidió postergar el inicio de la obra, por el plazo de veinticuatro (24) meses.

    Manifestó que, toda vez que el inicio de obra estaba estipulado contractualmente para el mes de octubre de 2013, se configuró una clara confesión de incumplimiento por parte de “Urban” de los términos acordados que, sumada a una clara intención de ejercicio abusivo de la posición dominante en el contrato,

    menoscaban los derechos de su parte.

    Expuso que, con fecha 08.09.2014 le envió una nueva carta documento a la contraria que transcribió, intimándola a cumplir, bajo apercibimiento de resolución, en los términos de los arts. 1.204 del C.igo Civil y 216 del C.igo de Comercio.

    Resaltó que, mientras transcurría el intercambio epistolar y los incumplimientos de “Urban” quedaban plasmados, operó el vencimiento de una nueva cuota a su cargo, negándose esta última a percibir su pago, razón por la cual su parte intimó mediante carta documento la recepción de dicho pago; la que no mereció respuesta alguna de la contraria; lo que conllevó a la finalización del contrato antes de que se efectuase dicho pago.

    Adujo que, con posterioridad a esa intimación, “Urban”, recién el 22.09.2014 (es decir, 18 días después de la primera intimación realizada por su parte el 3 de septiembre de ese año), procedió a rechazar aquella misiva y comunicó

    Fecha de firma: 15/11/2019

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    Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

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    Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA

    Poder Judicial de la Nación que el 15.08.2014 se decidió aplazar por veinticuatro (24) meses el inicio de la obra.

    Añadió que, en esta misiva, la contraria no hizo mención alguna de la intimación bajo apercibimiento de resolución efectuada por su parte, pese a haberla recibido.

    Enfatizó que, en una supuesta asamblea, el fideicomiso decidió

    aplazar la obra, invocando razones del mercado inmobiliario, comunicando tal circunstancia a su parte once (11) meses después del día en el que debía iniciarse la obra y treinta (30) antes de la fecha estipulada para la entrega, lo que demostraba la existencia de mala fe contractual en la conducta de la parte demandada.

    Agregó que a ello se sumaba que la contraria informó mediante nota remitida por e-mail, el avance de obra y nunca hizo mención a suspensión o demora alguna.

    Puntualizó que “Urban” pretendió hacer uso de una facultad que no detentaba, abusando de su posición contractual e incumpliendo las obligaciones a su cargo. Alegó que, frente al silencio ante la intimación de su parte, se vio obligada a notificar a la demandada, con fecha 01.10.2014, que se hacía efectivo el apercibimiento previsto en la carta documento oportunamente remitida por su parte.

    Añadió que dicha misiva no mereció respuesta alguna de la contraria y desencadenó

    la finalización del contrato por exclusiva culpa de “Urban”, lo que dio origen a las presentes actuaciones, con el objeto de perseguir el resarcimiento por los daños y perjuicios ocasionados por la conducta descripta.

    Hizo hincapié en que la conducta de “Urban” generó un hecho dañoso que implicó un importante menoscabo patrimonial para su parte.

    A continuación, hizo referencia a la responsabilidad que le cabía a “S.C.S., en su rol de comercializador del emprendimiento,

    aseverando que debía aplicarse, a su respecto, la Ley de Defensa del Consumidor (LDC). Destacó que el acuerdo celebrado entre las partes era un contrato predispuesto, cuyas cláusulas fueron diseñadas por la parte dominante, en el caso, un profesional de la comercialización inmobiliaria y un desarrollador de emprendimientos inmobiliarios, es decir, una empresa dedicada a la comercialización inmobiliaria y vinculada a la construcción. Afirmó que se trataba, en definitiva, de un Fecha de firma: 15/11/2019

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    Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA

    Poder Judicial de la Nación contrato de adhesión; por lo que no solo resultaba aplicable la legislación mercantil (ya que las codemandadas eran comerciantes), sino -además- la legislación de defensa al consumidor. Consideró entonces que se tornaba aplicable al sub-lite el art.

    40 ss. y concordantes de la ley 24.240, por lo que cabía extender la responsabilidad a la vendedora “S.C.S.. Agregó que la prueba de la participación de esta última tenía soporte documental en el recibo por honorarios, emitido el 12.06.2013.

    Hizo mención a las cláusulas abusivas del contrato, sosteniendo que la cláusula 2ª disponía que las obligaciones de “Urban” serían efectivas una vez que las unidades estuviesen construidas, lo que colocaba a su parte en una situación de total desamparo, toda vez que debía continuar con los pagos, sin obligación alguna de la contraria hasta que las unidades estuviesen construidas. Solicitó la nulidad parcial de la mencionada cláusula.

    Aludió que la demandada incumplió el contrato, mas no en virtud del ejercicio de dicha cláusula, sino por no haber respetado los tiempos de inicio y finalización de la obra.

    Señaló que, con respecto a la...

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