Efectos registrales. Análisis de la reforma registral en la provincia de Buenos Aires

Autor:Edgardo Augusto Scotti
Páginas:19-39
RESUMEN

1. Derechos reales y registro - 1.1 Sistema alemán - 1.2 Sistema Torrens - 1.3 Características de los sistemas inmobiliarios - 2. El sistema de nuestro Código Civil - 2.1 Las leyes registrales - 2.2 Proyectos de incorporación de los registros a la legislación de fondo - 2.3 Reforma registral en la provincia de Buenos Aires - 2.4 El decreto ley 11.643/63 - 3. Efectos registrales - 3.1 Realidad jurí... (ver resumen completo)

 
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CAPITULO I
EFECTOS REGISTRALES
ANALISIS DE LA REFORMA REGISTRAL
EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES(*)
1. DERECHOS REALES Y REGISTRO
Diversos sistemas de transmisión del dominio y de constitu-
ción de los demás derechos reales se encuentran vigentes en las
legislaciones de distintos países. En algunos mantiénese, con
ligeras variantes, el sistema romano que exige para la transmi-
sión: un negocio antecedente que opera como causa (título) y un
modo de adquirir (entrega de la cosa), en íntima conexión con el
tulo, que es causa de la traditio. En otros se aplica el sistema
francés que finca el efecto transmitido en el consentimiento
prestado en la escritura pública, sin que la traditio tenga otro valor
que el de concretar lo que se ha convenido y transmitido. Los
tulos son transcriptos en un registro y desde entonces son
oponibles a los terceros.
(*) Este capítulo es la expresión de una disertación realizada en la delegación de la ciudad de
Junín del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires el 18 de noviembre de 1964.
Percibimos, entonces, la conveniencia de intensificar la divulgación de la nueva legislación registral
bonaerense entre aquellos profesionales que, diariamente, están en contacto con el Registro de la
Propiedad.
Los notables resultados obtenidos por la Primera Reunión Nacional de Directores de Registros de
la Propiedad, celebrada en noviembre de 1964, que superaron las esperanzas que pusimos en ella
sus promotores, nos impulsaron a pretender, sin mayores condiciones para ello, esbozar fundamen-
tos a algunas de sus declaraciones. Las conferencias de distinguidos juristas especializados
(Dassen, Allende, Núñez Lagos, Falbo) y las discusiones que con ellos sostuvieron los miembros del
Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, como aportes preliminares a la
reunión antes citada, el interés que, en general, venía despertando todo lo relacionado con los
registros de la propiedad y la experiencia que se realizaba en la provincia de Buenos Aires con la
aplicación de modernas técnicas registrales, nos llevaron a explicar algunos aspectos de este tema.
APORTES AL DERECHO REGISTRAL ARGENTINO
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1.1. Sistema alemán. Utilizando el principio del consenti-
miento y la interpretación de la traditio como negocio abstracto de
disposición, que implica la existencia del acuerdo de las volunta-
des de transferir y de adquirir y la entrega de la cosa reemplazada
por la inscripción en un registro, el sistema alemán se destaca por
sus características eminentemente registrales(1).
1.2. Sistema Torrens. A mediados del siglo pasado, distin-
guíanse, en Australia, dos clases de propiedad: una obtenida
directamente de la Corona, que hacía inatacable su título, y la otra,
adquirida a modo derivativo -negocio jurídico o sucesión- que
llevaba implícita la posibilidad de la existencia de dobles ventas,
gravámenes ocultos, etc. El sistema Torrens buscó la supresión
de estas dos categorías de propiedades por medio de una ficción
por la cual se considera que, en cada transferencia que se efectúa,
el inmueble vuelve al dominio del Estado, con lo que el título es
depurado como si, en cada caso, la propiedad se originara en el
Estado mismo. El sistema está organizado sobre la base de un
registro de la propiedad integral -resume los aspectos jurídico
notariales, geodésicos y catastrales- que tiene a su cargo la
expedición del certificado de inscripción (título). Si bien en sus
comienzos este sistema admitió la posibilidad de que la constitu-
ción de derechos reales se efectuara por el simple endoso o
trasferencia del certificado de inscripción, en la actualidad, es
necesaria la intervención del Registro en todos los casos
(2)
.
1.3. Características de los sistemas inmobiliarios. De lo
expuesto y de lo que con mayor amplitud podrá consultarse en la
bibliografía citada, observamos: a) que el sistema del derecho
romano carece de efecto publicitario y de organización registral
(1) Chico y Ortíz, José María y Juan F. Bonilla Encina:
Apuntes de derecho registral
, Madrid, 1963.
Alsina Atienza, Dalmiro:
El principio de la buena fe en el proyecto de reformas de 1936
, Buenos Aires,
Fac. de Derecho, 1942. Nussbaum, Arthur:
Tratado de derecho hipotecario
, Madrid, Revista de
Derecho Privado, 1929.
(2) Lacruz Berdejo, José Luis:
Lecciones de derecho inmobiliario registral
, Zaragoza, 1957.

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