Efectos registrales. Análisis de la reforma registral en la provincia de Buenos Aires

• Autor: Edgardo Augusto Scotti
• Páginas: 19-39

CAPITULO I

EFECTOS REGISTRALES

ANALISIS DE LA REFORMA REGISTRAL

EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES(*)

1. DERECHOS REALES Y REGISTRO

Diversos sistemas de transmisión del dominio y de constitu-

ción de los demás derechos reales se encuentran vigentes en las

legislaciones de distintos países. En algunos mantiénese, con

ligeras variantes, el sistema romano que exige para la transmi-

sión: un negocio antecedente que opera como causa (título) y un

modo de adquirir (entrega de la cosa), en íntima conexión con el

título, que es causa de la traditio. En otros se aplica el sistema

francés que finca el efecto transmitido en el consentimiento

prestado en la escritura pública, sin que la traditio tenga otro valor

que el de concretar lo que se ha convenido y transmitido. Los

títulos son transcriptos en un registro y desde entonces son

oponibles a los terceros.

(*) Este capítulo es la expresión de una disertación realizada en la delegación de la ciudad de

Junín del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires el 18 de noviembre de 1964.

Percibimos, entonces, la conveniencia de intensificar la divulgación de la nueva legislación registral

bonaerense entre aquellos profesionales que, diariamente, están en contacto con el Registro de la

Propiedad.

Los notables resultados obtenidos por la Primera Reunión Nacional de Directores de Registros de

la Propiedad, celebrada en noviembre de 1964, que superaron las esperanzas que pusimos en ella

sus promotores, nos impulsaron a pretender, sin mayores condiciones para ello, esbozar fundamen-

tos a algunas de sus declaraciones. Las conferencias de distinguidos juristas especializados

(Dassen, Allende, Núñez Lagos, Falbo) y las discusiones que con ellos sostuvieron los miembros del

Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, como aportes preliminares a la

reunión antes citada, el interés que, en general, venía despertando todo lo relacionado con los

registros de la propiedad y la experiencia que se realizaba en la provincia de Buenos Aires con la

aplicación de modernas técnicas registrales, nos llevaron a explicar algunos aspectos de este tema.

APORTES AL DERECHO REGISTRAL ARGENTINO

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1.1. Sistema alemán. Utilizando el principio del consenti-

miento y la interpretación de la traditio como negocio abstracto de

disposición, que implica la existencia del acuerdo de las volunta-

des de transferir y de adquirir y la entrega de la cosa reemplazada

por la inscripción en un registro, el sistema alemán se destaca por

sus características eminentemente registrales(1).

1.2. Sistema Torrens. A mediados del siglo pasado, distin-

guíanse, en Australia, dos clases de propiedad: una obtenida

directamente de la Corona, que hacía inatacable su título, y la otra,

adquirida a modo derivativo -negocio jurídico o sucesión- que

llevaba implícita la posibilidad de la existencia de dobles ventas,

gravámenes ocultos, etc. El sistema Torrens buscó la supresión

de estas dos categorías de propiedades por medio de una ficción

por la cual se considera que, en cada transferencia que se efectúa,

el inmueble vuelve al dominio del Estado, con lo que el título es

depurado como si, en cada caso, la propiedad se originara en el

Estado mismo. El sistema está organizado sobre la base de un

registro de la propiedad integral -resume los aspectos jurídico

notariales, geodésicos y catastrales- que tiene a su cargo la

expedición del certificado de inscripción (título). Si bien en sus

comienzos este sistema admitió la posibilidad de que la constitu-

ción de derechos reales se efectuara por el simple endoso o

trasferencia del certificado de inscripción, en la actualidad, es

necesaria la intervención del Registro en todos los casos

(2)

.

1.3. Características de los sistemas inmobiliarios. De lo

expuesto y de lo que con mayor amplitud podrá consultarse en la

bibliografía citada, observamos: a) que el sistema del derecho

romano carece de efecto publicitario y de organización registral

(1) Chico y Ortíz, José María y Juan F. Bonilla Encina:

Apuntes de derecho registral

, Madrid, 1963.

Alsina Atienza, Dalmiro:

El principio de la buena fe en el proyecto de reformas de 1936

, Buenos Aires,

Fac. de Derecho, 1942. Nussbaum, Arthur:

Tratado de derecho hipotecario

, Madrid, Revista de

Derecho Privado, 1929.

(2) Lacruz Berdejo, José Luis:

Lecciones de derecho inmobiliario registral

, Zaragoza, 1957.