Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 4 de Abril de 2022, expediente COM 001832/2019/CA002
| Fecha de Resolución | 4 de Abril de 2022 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala A |
Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 04 días del mes de abril de dos mil veintidós, se reúnen por vía remota los Señores Jueces de Cámara, con la asistencia de la Señora Secretaria de Cámara, para entender en los autos caratulados “DOZORETZ, PABLO C/
MONTESANO, J.L.S./ ORDINARIO” (Expediente Nº 1832/2019),
originarios del Juzgado del Fuero N° 4, Secretaría N° 8, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó que debían votar en el siguiente orden: D.M.E.U.(.N.° 3), D.H.O.C.(.N.° 1) y D.A.A.K.F.(.N.° 2).
Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, la Señora Jueza de Cámara, la Dra. M.E.U. dijo:
-
Los hechos del caso.
1) Que a fs. 27/33vta. se presentó P.D. y promovió demanda contra J.L.M. requiriendo la restitución de la suma de dólares estadounidenses veintiséis mil (U$S 26.000) -abonados al demandado en concepto de reserva por la compra de un inmueble en el cual éste intervino en calidad de martillero-,
con más intereses, costas y/o lo que en más o en menos surgiera de las probanzas o fuera determinado por el tribunal.
Comenzó señalando que, con fecha 01.06.2018 efectuó una reserva de compra por un inmueble sito en la calle R. 1418, Planta Baja, Departamento “B”
de esta Ciudad, el cual tenía un valor final de dólares estadounidenses ciento treinta mil (U$S 130.000) y que, la operación se realizaría con base en títulos perfectos, libre de gravámenes, inhibiciones y ocupantes. Agregó que, la escritura se realizaría dentro de los 30 (treinta) días a partir de la aceptación de la reserva por el propietario y que, la comisión del martillero interviniente, es decir, el demandado, se fijó en el 4% sobre el precio final de venta en dólares. Añadió que, el escribano sería designado por el oferente.
Señaló que, con fecha 02.06.2018 se produjo la aceptación de la oferta por parte del propietario, debiendo abonar aquél, al emplazado, honorarios del 2% del precio final de venta a la firma de la escritura, aun cuando la misma no se realizase por su culpa o desistimiento, en cuyo caso también debería abonar los honorarios que le hubiesen correspondido al comprador.
Indicó que, con fecha 31.07.2018 se confeccionó una nueva reserva que dejó
sin efecto la anterior, en los siguientes términos: i.) el comprador entregó U$S 26.000 en concepto de reserva ad referendum del propietario, ii.) el precio final del inmueble se pactó en U$S 130.000 en efectivo, a los 40 días corridos desde la fecha de firma de la Fecha de firma: 04/04/2022
Alta en sistema: 05/04/2022
Firmado por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación reserva, estando los gastos y honorarios a cargo del comprador y el impuesto a la transferencia de inmueble a cargo del vendedor, iii.) la reserva se efectuó por el plazo de 72 horas corridas, obligándose el oferente a notificarse en el domicilio del corredor y, en caso de no aceptarse la reserva, se restituirían las sumas entregadas al martillero, iv.) se reconoció la comisión del 4% al martillero, v.) si la oferta no fuese aceptada por el vendedor, las sumas entregadas serían reintegradas al oferente sin excesos ni disminuciones y, una vez aceptada por el vendedor, si el comprador se arrepintiese perdería las sumas entregadas a favor del vendedor, vi.) si quedase sin efecto el otorgamiento de escritura por desistimiento de cualquiera de las partes o por causas atribuibles a ellas, se cobraría el 20% del honorario o comisión establecida en la reserva.
Si el escribano interviniente ya hubiese extendido la escritura y la operación quedase sin efecto por las mismas causas, se cobraría el 40% del honorario o comisión. En ambos casos, debería el corredor percibir además el reembolso de los gastos, vii.) se dejó sin efecto la reserva del 01.06.2018 y el refuerzo del 04.06.2018.
Manifestó que, el accionado jamás le notificó la aceptación por parte del vendedor de la reserva firmada el 31.07.2018 por lo que, formalmente, nunca se perfeccionó el contrato y que, la oferta se realizó por 72 horas, pasadas las cuales sin aceptar el vendedor, deberían reintegrarse las sumas entregadas.
Sostuvo que, se presentó personalmente a la inmobiliaria en el plazo indicado, pero que no le fue entregada la aceptación del vendedor.
Relató que, con posterioridad a la firma de la reserva, reclamó verbalmente en varias oportunidades la entrega de copia de los planos del inmueble, del reglamento de copropiedad y de la escritura a fin de poder realizar el estudio de títulos para ejecutar los derechos y constataciones correspondientes, pero que nunca le fueron entregados.
Agregó que, el martillero incumplió con las obligaciones que surgen del art. 1137 CCCN en materia de compraventa, ya que debió poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta y,
a prestar toda cooperación que le fuera exigible para que la transferencia se concretara.
Indicó que, luego de efectuar varias llamadas a la inmobiliaria, la empleada L.G. le confesó que el metraje ofertado no coincidía con los planos originales, ya que se habían realizado reformas sin el consentimiento de los copropietarios y sin la debida modificación del reglamento de copropiedad, por lo que,
habiendo constatado dicha circunstancia, la cual no le fue advertida por el martillero,
decidió rescindir la operación del sub lite, ya que el negocio en cuestión no cumplía con las condiciones pautadas en los documentos suscriptos.
Adujo que, con posterioridad a la firma de la reserva, pudo constatar con personal idóneo en la materia que, la cocina estaba en situación irregular, tal como se Fecha de firma: 04/04/2022
Alta en sistema: 05/04/2022
Firmado por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación aprecia en la fotografía que adjuntó, pues fue construida ganando metros de partes comunes de uso exclusivo, como es el patio.
Reiteró que, las condiciones de venta fueron con base en títulos perfectos,
concordantes con la realidad constructiva del inmueble, por lo que al haber constatado que las obras realizadas en la cocina no se encontraban aprobadas y ante la falta de respuesta del martillero, debió rescindir la reserva. Agregó que, no se le podía obligar a concretar un negocio sobre el cual no se le informó con claridad desde el principio y que, además no se encontraba en observancia con la normativa urbanística, sin poder sanearse, salvo conformidad de los restantes copropietarios de un inmueble sometido a propiedad horizontal.
Manifestó que, por ello, con fecha 24.09.2018 remitió carta documento notificando la rescisión unilateral de la reserva efectuada, exigiendo la restitución de lo entregado, explicitando lo motivos antes referidos, transcribió su contenido y citó
jurisprudencia vinculada al caso –véase fs. 22-.
Posteriormente, detalló los incumplimientos incurridos por el demandado, de conformidad con el art. 36 de la Ley N° 25.080 y el art. 1347 inc. b) y c) CCCN,
señalando que este último no propuso el negocio con exactitud, precisión y claridad y que, debió recabar y comunicar a las partes todas las circunstancias que debían ser de su conocimiento y que, de algún modo, podían influir en la conclusión o modalidades del negocio.
Sostuvo que, la operación del sub examine debía encuadrarse como relación de consumo, ya que el martillero había operado como proveedor de un servicio. Añadió
que, debía aplicarse el art. 1094 CCCN, que establecía que el contrato que se originó por una relación de consumo debía ser interpretado conforme al principio de protección del consumidor, prevaleciendo en caso de duda, la interpretación más favorable al consumidor.
Finalmente, fundó en derecho y ofreció prueba.
2) Que a fs. 80/85vta. se presentó J.L.M. y contestó
demanda, solicitando su rechazo, con costas y brindando su propia versión de lo acaecido en el caso.
Negó los hechos expuestos en la demanda, solicitó la citación del propietario del inmueble como tercero en la causa y dedujo reconvención por el cobro de la suma de dólares estadounidenses dos mil ochenta (U$S 2080), con más intereses y costas.
Así pues, luego de realizar una negativa de los hechos y desconocer la documental agregada por su contraria, relató que con fecha 01.06.2018 el accionante realizó una oferta para adquirir la propiedad del sub lite, la cual fue aceptada por el Fecha de firma: 04/04/2022
Alta en sistema: 05/04/2022
Firmado por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación vendedor, D.L.G., tal como surgía de la documentación acompañada por el actor a su demanda y notificada a aquél con fecha 04.06.2018.
Continuó señalando que, con fecha 31.07.2018 el demandante abonó la suma de dólares estadounidenses veintiséis mil (U$S 26.000), en concepto de reserva, ya conociendo que el vendedor de la propiedad había aceptado la oferta e indicó que, en forma cuanto menos negligente, se omitió acompañarlo de manera correcta, ya que dicho instrumento constaba de tres (3) páginas, pero que no se agregó la página en la cual constaban las condiciones particulares. Manifestó que, acompañaba el documento completo en oportunidad de su contestación de demanda, del que se desprendía que en el punto sobre devolución y penalidades se había convenido que: “Una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora”, ello de conformidad con lo previsto por el art. 971 y ss...
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