Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 20 de Abril de 2021, expediente COM 018681/2016/CA002
| Fecha de Resolución | 20 de Abril de 2021 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala A |
Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 20 días del mes de abril de dos mil veintiuno, se reúnen por vía remota los Señores Jueces de Cámara, con asistencia del Señor Prosecretario Letrado de Cámara, para entender en los autos caratulados “DIAZ RIGANTI CEREALES S.R.L. Y
OTRO c/ REAL ESTATE DEVELOPERS S.A. s/ Ordinario” (Expediente Nº
18681/2016), originarios del Juzgado del Fuero N° 2, Secretaría N° 4, en los cuales,
como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268
CPCC, los Sres. Jueces de esta S. habrán de votar en el siguiente orden: Doctor H.O.C.(.N.° 1), D.A.A.K.F. (Vocalía N° 2) y D.M.E.U.(.N.° 3).
Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor J. de Cámara Doctor H.O.C. dijo:
-
Los hechos del caso.
1) D.R.C. S.R.L. (en adelante DRC) y Alimentos y Forrajes S.A. (en adelante A&F) promovieron acción ordinaria contra “Real Estate Developers S.A.” (en adelante RED), reclamando la resolución y extinción de dos "contratos de reserva" fechados el 21/03/2016 y la restitución de los cheques otorgados en virtud de aquéllos, con más sus respectivos intereses y costas.
En respaldo de su pretensión, las coaccionantes comenzaron explicando que integran un mismo grupo económico (siendo DRC corredora de cereales y A&F
exportadora de aceites, harinas, alimentos balanceados, oleaginosas y cereales) y que,
por información de la prensa, tomaron conocimiento del desarrollo de un edificio que se llevaría a cabo en el terreno ubicado en la calle J.4., C.A.B.A., en el predio comúnmente conocido como “La Rural”.
Señalaron que se contactaron con la demandada en su carácter de desarrolladora del proyecto, quien desde un primer momento insistió en la conveniencia de asegurar la compra de unidades a través de una reserva, ya que, según les informaron,
existía una gran demanda de potenciales compradores.
Manifestaron que tras una única reunión presencial realizada el día 21/03/16 formalizaron los dos documentos de reservas predispuestos por la demandada,
cuyos términos básicamente disponían que RED, en su carácter de fiduciante, se encontraba organizando un “fideicomiso al costo” para la construcción de un edificio de usos mixtos en un terreno de la Sociedad Rural Argentina y, como sociedad organizadora, llevaba registro de los inversores dispuestos a asumir el rol de fiduciantes,
quienes aportarían los fondos necesarios para la construcción del edificio, recibiendo unidades como contraprestación.
Destacaron los accionantes que, en mérito de lo acordado, se Fecha de firma: 20/04/2021
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación comprometieron como futuros fiduciantes a suscribir el contrato de fideicomiso que instrumentaría el proyecto, con derecho a recibir las unidades del Piso 7º por un precio estimado de $ 24.714.081 y las del Piso 6° por un precio estimado de $ 21.372.965, ello sumado a 8 cocheras (4 por cada piso) por un valor estimado de $ 758.608 c/u de ellas.
Afirmaron que en dicho acto suscribieron la reserva y entregaron dos cheques post-datados en garantías: uno por $ 500.000 -entregado por DRC- y otro por $
480.000 -entregado por A&F-, dejando constancia que al momento de la firma del convenio de incorporación al fideicomiso serian devueltos, perdiéndose dicha restitución en concepto de penalidad en caso de que no fueran suscriptos; por su parte, RED
estableció a su favor que la eventual imposibilidad de poner en marcha el proyecto sólo la obligaba a restituir los cheques, sin asumir costo alguno.
Expresaron que con fecha 16/06/16 fueron puestos a disposición -por primera vez- los términos del “convenio de incorporación de fiduciantes clase B del Fideicomiso inmobiliario Edificio SRA” y su principal “Contrato de Fideicomiso de Administración Edificio SRA”; agregando que nunca antes se informaron las condiciones allí establecidas, menos aún que se incorporaban fiduciantes de dos clases (A y B) con cláusulas claramente disvaliosas para los últimos.
Aseveraron que al advertir las desfavorables condiciones tardíamente exhibidas y en mérito a la inconveniencia de la propuesta, se comunicaron con el Gerente Comercial, A.R., para informarle que no suscribirían los acuerdos en razón de la incertidumbre de las obligaciones, los plazos y el costo final del contrato.
Manifestaron que, a pesar de las fundadas razones expuestas, la demandada, con fecha 12/07/16, remitió carta documento intimando a ambas sociedades a firmar los convenios de incorporación, bajo apercibimiento de perder el importe entregado en concepto de reserva.
Refirieron que dicha intimación fue respondida mediante misiva enviada con fecha 13/07/16, en la cual reiteraron la inviabilidad de los términos del acuerdo,
requiriendo, en consecuencia, el reintegro de los cheques dados en garantía por falta de información y tratamiento inequitativo.
Destacaron, entre las condiciones inadmisibles, que: (i) entre el importe de la reserva y el contrato de adhesión se verificó un importante aumento de precio sin explicación técnica y objetiva; señalaron que el piso 7° junto con sus cocheras pasaba de costar $ 27.659.275 a $ 31.037.339,44 y el piso 6º junto con sus cocheras pasaba de costar $ 24.407.397 a $ 27.388.314,82, (ii) al momento de la suscripción no estaba contratada la empresa constructora que llevaría a cabo el desarrollo, contratación que se definiría en un posterior concurso, (iii) no existía limitación del plazo de obra, sino meras estimaciones, resultando los fiduciantes "clase B" los que debían afrontar los mayores costos derivados del proceso inflacionario, (iv) en la cláusula 3.6 se establecía Fecha de firma: 20/04/2021
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación que la demandada no tenía obligación de efectuar ninguna inversión financiera, en desmedro de la "clase B" al no ser colocados los importes en algún rendimiento financiero (v) se preveía que el fideicomiso era una inversión de riesgo que puede redundar en una reducción del capital invertido, cuyos errores serían soportados por los fiduciantes "clase B", salvo culpa grave o dolo (vi) todos los mayores costos, gastos de equipamiento, inclusive el amoblamiento del lobby del edificio, las divisiones que se realicen, los derivados de impuestos, asesoramientos, gastos de administración,
gerenciamientos comerciales, aportes adicionales serian –sin límites- a cargo de la categoría B, (vii) los fiduciantes "clase A" tendrían acceso libre a la información,
mientras que los de "clase B" debían asumir costos por consultas, (viii) no se encontraba prevista auditoria técnica, contable ni financiera, restringiéndose la posibilidad de control, (ix) los reclamos del fisco sólo serían soportados por la "clase B", (x) se carga a dicha clase el costo de gerenciamiento comercial y de comercialización, (xi) conforme clausula 5º se establecía que el convenio a suscribir prevalece sobre todo acuerdo,
publicidad o expresión anterior y, por último, (xii) la "clase B" debía entregar a la Sociedad Rural Argentina un monto de U$S 50.000 para aplicar a la ejecución de las divisiones internas de los pisos.
Adujeron que, dichos términos, evidenciaron lo leonino del contrato propuesto, razón por lo que entendieron correcto el reclamo por el reintegro de los cartulares entregados en garantía que no pudieron ser recuperados mediante tratativas extrajudiciales.
Ofrecieron prueba y fundaron en derecho.
2) Previo a que se corriera el traslado de ley, las coactoras ampliaron demanda en fs. 286/291, sosteniendo que los cheques entregados en garantía fueron presentados al cobro y, a raíz de ello, se debitaron los importes de sus cuentas.
Consecuentemente modificaron el objeto de demanda, sustituyendo el reintegro de los cheques por el recupero de los valores debitados, con más sus intereses.
3) Real Estate Developers S.A. compareció en fs. 390/407, quien contestó
la demanda incoada, solicitando el rechazo de la pretensión, con costas a cargo de las reclamantes.
L., efectuó una negativa general y pormenorizada de los hechos invocados por las actoras en el escrito inaugural, así como de la documentación acompañada que no hubiesen sido objeto de expreso reconocimiento en el responde.
Sostuvo la accionada que con fecha 20/12/13 suscribió el contrato de "Fideicomiso de Administración Edificio SRA", siendo éste luego modificado y adaptado, principalmente por la reforma del Código Civil y Comercial, comenzando a utilizar un texto ordenado de fecha 13/06/16, cuya versión se le hizo llegar a las coactoras para su firma.
Fecha de firma: 20/04/2021
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación Aseveró que el contrato de fideicomiso se firmó entre (i) "Real Estate Developers S.A.", en carácter de organizadora del fideicomiso, (ii) "Red Consulting and Management S.A.", en carácter de fiduciaria, (iii) "Sociedad Rural Argentina" y la "Rural S.A.", en carácter de Fiduciantes A y (iv) los fiduciantes "Clase B", quienes suscriben los correspondientes convenios de incorporación al contrato de fideicomiso.
Señaló que los "fiduciantes A" -al momento de la puesta en marcha del proyecto- realizaron la transferencia del terreno a favor del fideicomiso sin percibir monto alguno por el aporte en esa instancia, recibiendo como contrapartida una cantidad de m2 terminados al finalizar el proyecto, distribuido entre planta baja y los primeros cuatro niveles del edificio. En ese orden...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba