La protección a los deudores hipotecarios: Soluciones e interrogantes en la ley israelí

Autor:Pablo Lerner
Cargo:Abogado (Universidad de Buenos Aires)
Páginas:67-93
RESUMEN

Cuando un deudor hipotecario no paga la hipoteca, el bien inmueble es vendido. La ley de ejecuciones de Israel (reformada en el 2009) permite al deudor hipotecario cuya vivienda es vendida, recibir del precio de la venta, una suma equivalente a 18 meses de alquiler, y de esta manera tener un techo para él y su familia al menos en forma temporaria. Esta disposición, que no aparece en otros... (ver resumen completo)

 
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LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS:
SOLUCIONES E INTERROGANTES EN LA LEY ISRAELÍ*
THE PROTECTION OF THE MORTGAGOR:
QUESTIONS AND SOLUTIONS IN ISRAELI LAW
Pablo Lerner **
Resumen: Cuando un deudor hipotecario no paga la hipoteca, el bien
inmueble es vendido. La ley de ejecuciones de Israel (reformada en el
2009) permite al deudor hipotecario cuya vivienda es vendida, recibir
del precio de la venta, una suma equivalente a 18 meses de alquiler, y
de esta manera tener un techo para él y su familia al menos en forma
temporaria. Esta disposición, que no aparece en otros sistemas jurídi-
cos, plantea distinta cuestiones ligadas al relación deudores-acreedo-
res. La norma en estudio se enmarca en el debate sobre cómo solucio-
nar el problema habitacional sin acudir a un endeudamiento abusivo.
Palabras-clave: Obligaciones hipotecarias - Protección al deudor -
Juicio ejecutivo.
Abstract: e Israeli Law of Execution (amended in 2009) gives the
mortgagor, whose dwelling house has been sold, the right to receive
from the proceeds of the foreclosure the sum that would be needed
to rent an accommodation for a period of 18 months. In this way, the
mortgagor and his family will have an alternative accommodation for
a limited period. is regulation does not appear in other legal systems
and raises several important questions about the conict between the
debtor`s and the creditor`s rights and, more generally, about the at-
tempts to nd solutions to housing problems.
Keywords: Mortgages - Debtors and creditors - Enforcement of judg-
ments.
Sumario: -Propósito de este trabajo. -La hipoteca y la adquisición de
la vivienda. El embargo de la vivienda del deudor. - Evolución de la
* Trabajo recibido el 22 de agosto de 2013 y aprobado para su publicación el 20 de septiembre del
mismo año.
** Abogado (Universidad de Buenos Aires). Doctor en Derecho (Universidad de Jerusalén), Profesor
en el Academic Center of Law and Business (Ramat Gan, Israel).
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defensa a los deudores hipotecarios en Israel. -Solución habitacional
para el deudor hipotecario. - Interpretación de la renuncia a la acomo-
dación alternativa. - La reforma a la ley de Ejecuciones: acomodación
alternativa “para todos”. - Algunas conclusiones (tentativas) sobre la
reforma. - Una última reexión.
Propósito de este trabajo (1)
El derecho hipotecario y más precisamente la protección del deudor han dejado
de ser una cuestión técnica para pasar a ser un motivo central en el derecho del con-
sumidor y en el análisis de los derechos sociales, tema que interesa en todas partes del
mundo. De ahí la importancia del enfoque comparativo. Desde ya que, como en otros
temas, la comparación en cuestiones hipotecarias no puede obviar las diferencias
económicas entre los distintos países y las condiciones en las que trabaja el sistema
nanciero. De ahí que no planteo que haya que adoptar la soluciones de Israel, pero sí
es interesante tener en cuenta ciertos puntos que no están en otros sistemas y que han
sido adoptados por el derecho israelí.
Cuando hablamos de mercado hipotecario, habitualmente pensamos en términos
de créditos, intereses y condiciones de evolución. Sin embargo, no menos importante
es también entender cuál es el marco de protección que el deudor hipotecario tiene
en el caso que el crédito no sea reembolsado y el deudor pueda perder la vivienda.
Como nota previa, me parece importante señalar que este trabajo se centra en la pro-
tección del deudor hipotecario para el caso de incumplimiento del contrato. No trato aquí
una cuestión cercana: la situación de quién ha comprado una vivienda –generalmente en
construcción– cuyo vendedor no cumple con el contrato sin haber garantizado suciente-
mente los derechos del comprador. Este tema tiene aristas muy interesantes en el derecho
israelí (2), pero no está ligado a los temas que trataré en este trabajo.
Este artículo se concentra en los derechos del acreedor hipotecario, que está bajo
un régimen distinto del deudor común. Así y todo, es necesario encuadrar el tema
dentro del contexto más general de protección de la vivienda en caso de no pago de
deudas no hipotecarias, y por ello dedico una parte del artículo a explicar qué defen-
sas tienen tales deudores en caso de ejecución o de quiebra. Comienzo el artículo
con una referencia al signicado del crédito hipotecario. La sección II trata en general
sobre los bienes inembargables en el derecho israelí.
A continuación me centraré en el tema de la ejecución hipotecaria. Al referirme
a la protección de los deudores reseñaré tres disposiciones centrales en la materia: la
(1) La traducción del hebreo al español del nombre de las leyes o del texto de los artículos citados a
lo largo de este trabajo ha sido hecha por el autor y no constituye una traducción ocial. La jurispru-
dencia citada (en hebreo) puede ser encontrada en el sitio
www.nevo.co.il
.
(2) Tema regulado por la Ley de Ventas de Viviendas (Aseguramiento de la Inversión del Compra-
dor) (1974).

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