La protección a los deudores hipotecarios: Soluciones e interrogantes en la ley israelí

• Autor: Pablo Lerner
• Cargo: Abogado (Universidad de Buenos Aires)
• Páginas: 67-93

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LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS:

SOLUCIONES E INTERROGANTES EN LA LEY ISRAELÍ*

THE PROTECTION OF THE MORTGAGOR:

QUESTIONS AND SOLUTIONS IN ISRAELI LAW

Pablo Lerner **

Resumen: Cuando un deudor hipotecario no paga la hipoteca, el bien

inmueble es vendido. La ley de ejecuciones de Israel (reformada en el

2009) permite al deudor hipotecario cuya vivienda es vendida, recibir

del precio de la venta, una suma equivalente a 18 meses de alquiler, y

de esta manera tener un techo para él y su familia al menos en forma

temporaria. Esta disposición, que no aparece en otros sistemas jurídi-

cos, plantea distinta cuestiones ligadas al relación deudores-acreedo-

res. La norma en estudio se enmarca en el debate sobre cómo solucio-

nar el problema habitacional sin acudir a un endeudamiento abusivo.

Palabras-clave: Obligaciones hipotecarias - Protección al deudor -

Juicio ejecutivo.

Abstract: e Israeli Law of Execution (amended in 2009) gives the

mortgagor, whose dwelling house has been sold, the right to receive

from the proceeds of the foreclosure the sum that would be needed

to rent an accommodation for a period of 18 months. In this way, the

mortgagor and his family will have an alternative accommodation for

a limited period. is regulation does not appear in other legal systems

and raises several important questions about the conict between the

debtor`s and the creditor`s rights and, more generally, about the at-

tempts to nd solutions to housing problems.

Keywords: Mortgages - Debtors and creditors - Enforcement of judg-

ments.

Sumario: -Propósito de este trabajo. -La hipoteca y la adquisición de

la vivienda. El embargo de la vivienda del deudor. - Evolución de la

* Trabajo recibido el 22 de agosto de 2013 y aprobado para su publicación el 20 de septiembre del

mismo año.

** Abogado (Universidad de Buenos Aires). Doctor en Derecho (Universidad de Jerusalén), Profesor

en el Academic Center of Law and Business (Ramat Gan, Israel).

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defensa a los deudores hipotecarios en Israel. -Solución habitacional

para el deudor hipotecario. - Interpretación de la renuncia a la acomo-

dación alternativa. - La reforma a la ley de Ejecuciones: acomodación

alternativa “para todos”. - Algunas conclusiones (tentativas) sobre la

reforma. - Una última reexión.

Propósito de este trabajo (1)

El derecho hipotecario y más precisamente la protección del deudor han dejado

de ser una cuestión técnica para pasar a ser un motivo central en el derecho del con-

sumidor y en el análisis de los derechos sociales, tema que interesa en todas partes del

mundo. De ahí la importancia del enfoque comparativo. Desde ya que, como en otros

temas, la comparación en cuestiones hipotecarias no puede obviar las diferencias

económicas entre los distintos países y las condiciones en las que trabaja el sistema

nanciero. De ahí que no planteo que haya que adoptar la soluciones de Israel, pero sí

es interesante tener en cuenta ciertos puntos que no están en otros sistemas y que han

sido adoptados por el derecho israelí.

Cuando hablamos de mercado hipotecario, habitualmente pensamos en términos

de créditos, intereses y condiciones de evolución. Sin embargo, no menos importante

es también entender cuál es el marco de protección que el deudor hipotecario tiene

en el caso que el crédito no sea reembolsado y el deudor pueda perder la vivienda.

Como nota previa, me parece importante señalar que este trabajo se centra en la pro-

tección del deudor hipotecario para el caso de incumplimiento del contrato. No trato aquí

una cuestión cercana: la situación de quién ha comprado una vivienda –generalmente en

construcción– cuyo vendedor no cumple con el contrato sin haber garantizado suciente-

mente los derechos del comprador. Este tema tiene aristas muy interesantes en el derecho

israelí (2), pero no está ligado a los temas que trataré en este trabajo.

Este artículo se concentra en los derechos del acreedor hipotecario, que está bajo

un régimen distinto del deudor común. Así y todo, es necesario encuadrar el tema

dentro del contexto más general de protección de la vivienda en caso de no pago de

deudas no hipotecarias, y por ello dedico una parte del artículo a explicar qué defen-

sas tienen tales deudores en caso de ejecución o de quiebra. Comienzo el artículo

con una referencia al signicado del crédito hipotecario. La sección II trata en general

sobre los bienes inembargables en el derecho israelí.

A continuación me centraré en el tema de la ejecución hipotecaria. Al referirme

a la protección de los deudores reseñaré tres disposiciones centrales en la materia: la

(1) La traducción del hebreo al español del nombre de las leyes o del texto de los artículos citados a

lo largo de este trabajo ha sido hecha por el autor y no constituye una traducción ocial. La jurispru-

dencia citada (en hebreo) puede ser encontrada en el sitio

www.nevo.co.il

.

(2) Tema regulado por la Ley de Ventas de Viviendas (Aseguramiento de la Inversión del Compra-

dor) (1974).