Derechos reales de garantía

Autor:Silvina Rojas Torres
Páginas:615-621
 
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Derechos reales de Garantía

Uno de los grandes cambios que se vislumbran a partir del mentado Anteproyecto, y que ya venía siendo reclamado por la doctrina imperante en la materia, es la introducción necesaria de una parte general donde se incluyen disposiciones comunes a los derechos reales de garantía, para luego iniciar al análisis de cada uno de ellos.

El Anteproyecto lo recepta incluyendo en los artículos 2184 y siguientes aquellas disposiciones comunes a las que se hacía referencia. Así, en tan solo 53 artículos trata las cuestiones relativas a los derechos reales de garantía, reduciendo considerablemente los 153 artículos que Vélez le dedica.

Resulta loable, como mencionamos, la inclusión de ciertas disposiciones generales en la mate-ria, abarcando no solo a la hipoteca sino también a la prenda y anticresis.

Claro está, esto ya se vislumbraba en el Anteproyecto del año 1998.

Como resulta lógico, comienza reiriendo a los caracteres propios que deben reunir estos derechos reales para valer como tales, tratando en primer lugar la convencionalidad en el art. 2185, y sosteniendo que aquellos solo podrán constituirse por contrato, en las formas previstas para cada tipo y realizado por los legitimados a tales efectos.

Continúa con el carácter de accesoriedad que es propio de estos derechos reales, tal como reza el art. 2186, en consecuencia con las previsiones del art. 524 del código velezano, enumerando entre los derechos accesorios del acreedor a la prenda y a la hipoteca. Lógicamente, la extinción del crédito principal trae aparejada idéntica consecuencia del derecho que le accede, salvo supuestos particulares. A contrario sensu, la extinción de estos derechos de garantía no implican la extinción del crédito principal.

Señala el art. 2187 los créditos que pueden ser garantizados con aquellos derechos reales manteniendo la idea de la necesidad de individualización en cuanto sujetos, objeto y causa de esta garantía.

Los artículos 2188, 2189 y 2190 contemplan el principio de especialidad, en sus dos aspectos: en cuanto al objeto y en cuanto al crédito.

En relación al primero, sostiene que las cosas y los derechos pueden ser objeto de garantía, estableciendo que cualquiera sea el objeto, el mismo debe ser actual y estar especíicamente determinado.

En cuanto a la especialidad crediticia, sostiene que el monto de la garantía debe expresarse o estimarse en dinero, incluyendo una modiicación sustancial al régimen vigente al insinuar la posibilidad de constituir hipotecas de máximo, manifestando que la garantía solo debe estimarse en dinero y que la especialidad quedaría cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen, abriendo la puerta a este tipo de hipotecas, no admitidas por nuestro ordenamiento actual.

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Asimismo, en el acto constitutivo deberá preverse el plazo al que esa garantía se sujeta, que no podrá exceder un máximo de 10 (DIEZ) años.

Si alguno de los requisitos enumerados faltase, aquello no traerá aparejada su nulidad si por otros medios el acto constitutivo pudiera integrarse.

En relación al requisito de la indivisibilidad de este tipo de derechos reales, el artículo 2191 es conforme con lo normado por los artículos 3112 y 3113 del Código Civil.

Los artículos 2192 y 2193 reieren a la extensión en cuanto al objeto y en cuanto al crédito. En el primer caso, la garantía se extiende a los accesorios unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.

Es dable resaltar la exclusión de aquellos bienes unidos a la cosa que estén gravados con prenda anterior a la constitución de hipoteca o que sean de propiedad de terceros, y de los que se unen a la cosa con posterioridad a la constitución de hipoteca, si los mismos se encuentran gravados con prenda o son de propiedad de terceros.

No resultará válida ninguna disposición contractual en contrario por tratarse de una norma de orden público.

En el segundo caso, la hipoteca se extiende al capital y sus intereses posteriores a la constitución, los daños y las costas que generen el incumplimiento. Los daños, las costas y los intereses anteriores a la constitución de hipoteca no quedarán alcanzados lugar en este caso a la autonomía de la voluntad.

El artículo 2194 consagra la idea de la subrogación real y sostiene que la garantía hipotecaria se traslada a los bienes que sustituyan a los que están gravados, o sobre la indemnización que derive de ellos, o por el precio de aquellos, o por cualquier otra causa que permita la misma.

Sin perjuicio de lo interesante que resulta la inclusión de este instituto, el hecho de que opere de pleno derecho y por cualquier causa que permita la misma podría dar lugar a una interpretación tan amplia como indeinida.

Si el objeto sobre el que recae la garantía se extingue parcialmente, la misma subsistirá por el remanente material.

Por su parte, el constituyente de hipoteca conservará todas las facultades que sean inherentes a sus derechos. Sin embargo, no podrá realizar actos que disminuyan el valor de la garantía. En caso de que así lo hicieren, se le otorga al acreedor la facultad de peticionar la privación del plazo de la obligación o bien que se estime el valor de aquella disminución, solicitando su depósito o bien que se otorgue otra garantía suiciente, tal como lo prevé el artículo 2195.

Si se hubieren realizado actos jurídicos en detrimento de aquella garantía, los mismos no serán oponibles al acreedor hipotecario al momento de la ejecución.

Si bien se consagra como regla general, debería considerarse supuestos particulares de los diferentes actos jurídicos que puede haber celebrado el constituyente con terceros en detrimento de la garantía hipotecaria, no atendiendo las situaciones particulares de los terceros interesados de buena fe.

El artículo 2197 amplia la protección del acreedor hipotecario en los supuestos en que la cosa gravada sea subastada por un tercero, dándole preferencia en el producido de la ejecución y lo faculta a solicitar garantía suiciente que cubra lo que debería restituirse en caso de frustración de la condición suspensiva a la que se sujeta...

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