Derecho real de condominio
| Autor | Miguel Ángel Bustos Argañarás |
| Páginas | 42-54 |
CAPÍTULO V
DERECHO REAL DE CONDOMINIO
TÍTULO IV - CONDOMINIO
CAPÍTULO 1 - DISPOSICIONES GENERALES
I. INTRODUCCIÓN - CONCEPTO
Comunidad en sentido genérico, representa un derecho o conjunto de derechos que
se atribuyen a una pluralidad de sujetos, que les corresponden en común, pudiendo
recaer aquella sobre toda clases de derechos, y resultando más afín a los derechos reales.
Si bien pueden coexistir cotitularidades en otros derechos reales (v. gr. el usufructo,
etcétera), el código ha reglamentado el condominio, como el que se puede constituir con
mayor asiduidad.
La doctrina ha reflexionado que: “[…] la copropiedad o condominio es la situación de
comunidad referida concretamente al derecho de propiedad. A base del art 392 del
Código, puede ser definida como la situación jurídica que se produce cuando la propiedad
de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas”29.
El condominio es regulado por este Código Civil y Comercial, como un derecho real,
ya sea porque se encuentra en la enumeración que surge del artículo 1887, como también
la definición que expone este artículo 1983, que establece el condominio como derecho
real de propiedad sobre partes indivisas.
El Código se ha referido al Condominio, como un derecho real independiente al
asentarlo en este Título IV, lo que lleva a considerarlo como autónomo, pero sin que se
lo considere in dependiente, porque se remiten sus normas a las normas que rigen el
dominio.
El Código admite que por medio de la convención de varios sujetos, adquieran una
cosa mueble o inmueble, significando que a cada uno le corresponde una parte indivisa,
o cuando se tratare de actos jurídicos que se equiparan a un contrato al adjudicarse en
común una o varias cosas provenientes de una herencia, realizadas en una cuenta
particionaria a favor de varios herederos.
Es un derecho real autónomo, tal como se lo ha expuesto en el artículo 1887 CCyCN,
como el presente artículo y el siguiente. Surge de la norma que todos los condóminos
tienen la totalidad del dominio sobre la cosa, y que cada sujeto tiene la titularidad sobre
la parte indivisa.
El condominio representa a varios sujetos que adquieren el dominio en común, de
una cosa mueble o inmueble, correspondiéndole al conjunto de ellos la plenitud de la
propiedad. Todos los condóminos reunidos ejercen la plenitud del dominio sobre un
objeto mueble o inmueble, y asimismo cada comunero es propietario de otro derecho que
se encuentra limitado por su porción, representando un solo derecho de propiedad que
se divide entre todos los condóminos. Ello así lleva a que en el ejercicio de las facultades
que les son propias, el derecho de cada condómino no es exclusivo, al encontrarse
limitado por la reunión de igual derecho que les cabe a los otros condóminos. El ejercicio
del derecho de cada condómino para el uso de la cosa, no puede realizarse en perjuicio
de los otros codueños. Así es que el disfrute de la cosa común pertenece a todos los
29 Conf. PUIG BRUTAU, José, Fundamentos del derecho civil patrimonial, t. III, vol. II, 3ª ed, Bosch,
Barcelona, 1979, p. 24.
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