Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 24 de Febrero de 2022, expediente COM 014484/2013/CA002

Fecha de Resolución24 de Febrero de 2022
EmisorCamara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los 24 días del mes de febrero de dos mil veintidós,

reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “DALLOCCHIO FEDERICO C/ CHACRAS DEL OESTE S.A. S/ ORDINARIO”

EXPTE. N° COM 14484/2013; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó

que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.T.,

D.L. y D.B..

Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a USO OFICIAL

resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 21/05/2021?

La Sra. Juez de Cámara Dra. A.N.T. dice:

I.A. de la causa.

  1. A fs. 639 fue digitalizada la demanda (y a fs. 640 la ampliación) que inició F.D. contra C. del Oeste S.A. por resolución de contrato de compraventa, restitución de lo pagado y daños y perjuicios con más intereses y costas.

    Relató que el 07/04/2010 suscribió un contrato de compraventa con la accionada por dos lotes de terreno para construir su vivienda familiar en el complejo urbanístico denominado "El Espinillo Golf Club de Campo",

    ubicado en el partido de Luján.

    Fecha de firma: 24/02/2022

    Alta en sistema: 25/02/2022

    Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA

    Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA

    Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F

    Poder Judicial de la Nación Refirió que los lotes por él adquiridos fueron denominados con los nros. 13 y 25 con una superficie de 2080 m2 cada uno que serían subdivididos bajo el régimen de propiedad horizontal.

    Agregó que cada venta se realizó por el valor de U$S 30.000,

    pagaderos U$S 2.000 a cuenta de precio; y el saldo en 28 cuotas mensuales y consecutivas de U$S 1.000, con vencimiento el 7/05/2010 la primera de ellas.

    Es decir que se abonaban dos cuotas juntas por mes, una por cada lote.

    Explicó que el emprendimiento se encontraba en sus inicios de desarrollo y la vendedora se comprometió a realizar una serie de obras de infraestructura (apertura de calles, tendido de red eléctrica, forestación,

    cerco perimetral, calle perimetral, oficina y portón de acceso, pileta de USO OFICIAL

    natación, cancha de futbol, club house principal, club house de golf, cancha de tenis, cancha de golf de 9 hoyos).

    Sostuvo que transcurridos siete meses desde la firma del contrato, el emprendimiento se encontraba sin avance salvo por la cancha de golf, razón por la cual comenzó a desconfiar de la voluntad de cumplimiento de la accionada.

    Señaló que en virtud de ello solicitó la anulación de la segunda compra y su imputación de lo pagado por el lote 25 a varias cuotas del lote 13, siendo aceptado por la demandada pero con la retención de U$S 2.000

    como compensación.

    Adujo que en ese momento fueron destruidos el segundo contrato junto con los recibos de pago, quedándole como única constancia disponible los pagos de expensas por el lote 25.

    Fecha de firma: 24/02/2022

    Alta en sistema: 25/02/2022

    Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA

    Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA

    Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F

    Poder Judicial de la Nación Agregó que por ello en noviembre de 2010 pasó a tener USS

    16.000 pagos computados en el lote N° 13 (7 cuotas del lote N° 13 + 7 cuotas del N° 25 + 2 cuotas a la firma del contrato del lote 13).

    Sostuvo que, ante la persistencia de los incumplimientos por parte de la demandada, efectuó reclamos en reiteradas oportunidades condicionando el pago de las cuotas al previo cumplimiento. No obstante,

    señaló que no obtuvo resultado favorable.

    Dijo que el 04/09/2012, ante un intento de rescisión contractual, remitió carta documento haciendo saber de los incumplimientos y solicitando la devolución de las sumas abonadas, lo cual fue rechazado por la vendedora.

    Agregó que el 07/02/2013 le fue negado el ingreso al predio por la seguridad, por lo que procedió a tomar fotografías desde el exterior; y que el 13/03/2013, ya sin acceso al barrio, se comunicó para conocer el avance de las obras, lo que le fue contestado vía mail que adjuntó.

    Seguidamente, describió los incumplimientos que le endilga a la demandada, a saber: no haber realizado las obras comprometidas, falta de cumplimiento de los requisitos formales a los fines de la concreción de la escritura traslativa de dominio, falta de afectación al régimen de pre horizontalidad y falta de acatamiento a las cláusulas quinta y séptima del boleto. Entendió en consecuencia aplicables las reglas del pacto comisorio.

    Afirmó que la intimación del 30/06/11 fue errónea ya que el pago de las cuotas se encontraba saldado hasta el mes de diciembre de ese año.

    Fecha de firma: 24/02/2022

    Alta en sistema: 25/02/2022

    Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA

    Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA

    Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F

    Poder Judicial de la Nación Reclamó el reintegro de intereses cobrados en relación a las cuotas 11, 12 y 13 abonadas fuera de término, los cuales calificó como usurarios.

    Asimismo, pretendió la reparación por pérdida de chance a determinarse en la etapa de ejecución y daño moral que estimó en $ 70.000.

    Fundó en derecho su reclamo y ofreció prueba.

    A fs. 103/4 amplió la demanda y reclamó la suma de $ 57.900

    en función de los alquileres y gastos abonados a partir de noviembre de 2011; y luego, a fs. 199 invocando la celebración de un nuevo contrato de locación por la suma de $ 200.000. Ofreció prueba.

    USO OFICIAL

  2. A fs. 343 se declaró la rebeldía del demandado,

    disponiéndose su cese a fs. 389/391.

    1. La sentencia de primera instancia.

      El a quo dictó sentencia el 21/05/2021.

      Rechazó la demanda e impuso las costas al actor vencido.

      Para así decidir, el magistrado inicialmente estimó que la falta de responde de la demanda no determinaba la automática admisión de la pretensión, creando sí una presunción simple o judicial favorable al accionante, que en el caso resultó desvirtuada con los elementos de juicio aportados por el propio actor.

      Razonó que el inicio del plazo para escriturar y tomar la posesión de la finca se sujetó a un hecho futuro incierto (CCiv:568) y, por Fecha de firma: 24/02/2022

      Alta en sistema: 25/02/2022

      Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA

      Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA

      Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F

      Poder Judicial de la Nación tanto, la exigibilidad de la obligación fue postergada a las resultas de que se materializase la subdivisión (art. 566 del cód. cit.).

      Asimismo juzgó que las “Obras de Infraestructura” cuya implementación asumió la accionada en la cláusula 7ma. no llevaron un plazo expreso ni se anudaron a la ocurrencia de hecho alguno; es decir: se trató de una obligación de vencimiento indeterminado.

      Estimó que para que operase la mora era carga del actor peticionar al juez la fijación del plazo mediante procedimiento sumario, antes de demandar el cumplimiento de la obligación; por lo que resultó equivocada la situación de mora que atribuyó a la accionada.

      USO OFICIAL

      1. juzgó que la rescisión de la operación por el incumplimiento de las obligaciones contenidas en las cláusulas referidas carece de sustento y no merece amparo jurisdiccional.

      Finalmente impuso las costas al actor vencido.

    2. El recurso.

      Apeló el actor en fs. 618. Su recurso fue concedido libremente a fs. 619.

      Los fundamentos corren a fs. 671/682 con los adjuntos de fs.

      654/670 y fueron contestados a fs. 686/687.

      A fs. 691 se llamaron autos para dictar sentencia y a fs. 692 se practicó el sorteo previsto en el CPr. 268.

    3. Los agravios.

      Fecha de firma: 24/02/2022

      Alta en sistema: 25/02/2022

      Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA

      Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA

      Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F

      Poder Judicial de la Nación Las quejas del actor transcurren por los siguientes carriles: i) no se aplicó el plexo normativo de protección al consumidor y ii) existió plazo esencial por lo cual resultaba innecesaria la interpelación cuando se encontraba incumplida la ley de pre horizontalidad.

    4. La solución.

  3. Aclaraciones preliminares.

    Diré liminarmente que no atenderé todos los planteos recursivos sino sólo aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto en la causa (conf. CSJN, “A., R. c/ Comisión Nacional de Energía Atómica”, del 13/11/86; íd., “S., R. c/ Administración USO OFICIAL

    Nacional de Aduanas”, del 12/02/87; íd.,: “P., M. y otro” del 06.10.87;

    íd., “S., C., del 15/09/89; y Fallos, 221: 37; 222: 186; 226: 474;

    228: 279; 233: 47; 234: 250...

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