Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 1 de Junio de 2017, expediente CIV 074288/2009/CA001 - CA002

Fecha de Resolución 1 de Junio de 2017
EmisorCamara Civil - Sala E

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E Expte.74.288/2009 (J.61) “D. S.A. C/

  1. S.A. S/ CONSIGNACIÓN DE LLAVES”

    Expte.114.987/2010 “

  2. S.A. C/ D. S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”

    Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 1 días del mes de junio de dos mil diecisiete reunidos en acuerdo los señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala "E"

    para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “D. S.A.

    C/

  3. S.A. S/ CONSIGNACIÓN DE LLAVES” y “

  4. S.A. C/ D. S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS” respecto de la sentencia única co-

    rriente a fs. 439/455 del primero de ellos, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

    La sentencia apelada es arreglada a derecho?

    Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: S.. Jueces de Cámara Dres.

    DUPUIS.RACIMO.CALATAYUD.

    A la cuestión planteada el Dr. Dupuis dijo:

  5. La sentencia de fs.439/455 declaró la nulidad absoluta de las cláusulas DECIMO TERCERA y DECIMO SÉPTIMA de los contratos de locación celebrados el 28 de enero de 2004 entre las partes. En consecuencia, hizo lugar a la demanda de restitución anticipada mediante consignación de llaves, entablada por la locataria “D. S.A.” contra la locadora “

    V.S.A.”, con relación a la unidad n°8 del inmueble objeto de este juicio, a la par que rechazó la demanda por cobro de sumas de dinero Fecha de firma: 01/06/2017 Alta en sistema: 06/06/2017 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #12636375#180308240#20170601105351015 entablada por “

  6. S.A.”, continuadora de la locadora “A. Gran Hotel S.A.”

    contra “D. S.A.” y “D.J.S.A.”, con costas.

    De dicho pronunciamiento se agravia la perdidosa, quien expresó sus agravios a fs.476/82, que fueran contestados por “D.

    S.A.” y “D.J. SA” a fs 485/506.

  7. La primera queja de la locadora apunta a cuestionar la aplicación que hiciera la a quo de la ley 23091 de locaciones urbanas, vigente al tiempo del contrato. La apelante afirma que equivocadamente aplicó los artículos destinados a locaciones con fines de vivienda cuando el caso se trata de locación con fines netamente comerciales, lo que no es materia de controversia.

    En efecto, el alquiler de los locales 5, 6 y 7 del edificio sito en J.M. 835 y M.S. 323 del edificio Buenos Aires Plaza de Puerto Madero, se realizó para la explotación comercial de “W.”, empresa ésta dedicada a la comercialización de bebidas alcohólicas de marcas líderes tanto nacionales como extranjeras. Y el de la unidad n° 8, que se efectuó mediante contrato separado, pese a que todos los locales se encontraban sin separación física interna, se destinó a la actividad gastronómica y cafetería.

    En total eran 600 m2, de los cuales 160 correspondían al local n°8 y los restantes a los locales 5, 6 y 7. Ambos contratos se suscribieron el 28 de enero de 2004 y tenían una vigencia de seis años.

    Luego de cuatro años de vigencia, surge la controversia entre las partes. Por un lado, “

  8. S.A.” pretende aplicar la cláusula 17 de ambos contratos, que fijaba un procedimiento para adecuar Fecha de firma: 01/06/2017 Alta en sistema: 06/06/2017 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #12636375#180308240#20170601105351015 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E el alquiler, que D.S.A. consideró que llevaba a resultados excesivos, al que luego haré referencia. Y por el otro, ésta pretende resolver anticipadamente el contrato únicamente con relación a la UF n°8 por sostener que decidió cerrar anticipadamente, dar de baja la actividad de restaurante y cafetería a fin de evitar los costos empresariales.

    En lo que hace a esta última cuestión, que es objeto de controversia en los autos “D. SA c/

  9. SA s/ consignación de llaves”, mientras la locataria sostiene que es de aplicación el artículo 8° de la ley 23.091, que la faculta a resolver el contrato anticipadamente, su contraparte afirma que sobre dicha norma debe prevalecer la voluntad de las partes plasmada en la cláusula 13ª. que impide a la empresa locataria la restitución del inmueble antes del plazo pactado de finalización del contrato, que en el caso, sería a fines de enero de 2010 y del pago correcto de los cánones partir de febrero de de 2008, conforme a la cláusula 17ª..

    Dicha disposición establece en lo pertinente que “Durante la vigencia de la locación EL LOCATARIO no podrá desocupar o abandonar EL LOCAL en ningún momento. En caso que el EL LOCATARIO hiciera abandono de EL LOCAL lo desocupara o fuera desposeído del mismo en virtud de disposiciones legales o por cualquier otro motivo, cualquier bien mueble perteneciente a EL LOCATARIO que éste hubiera dejado en EL LOCAL podrán ser removidos por EL LOCADOR conforme al procedimiento legal pertinente, siendo todos los gastos que dichas tareas impliquen a cargo de EL LOCATARIO” (fs.55 del exp. N°114.987/2010).

    Fecha de firma: 01/06/2017 Alta en sistema: 06/06/2017 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #12636375#180308240#20170601105351015 La Sra. juez a quo concluyó que el art. 8° de la ley 23.091, aplicable en materia de locaciones con destino comercial, en virtud de lo dispuesto por el art. 29 bis, incorporado por el art. 1° de la ley 24.808, es de orden publico y debía prevalecer sobre lo pactado por las partes.

    De ello se agravia la actora. Y a mi juicio no le asiste razón.

    Comparto la solución brindada por la a quo en cuanto considera que el mencionado artículo 8° es una norma de orden público, puesto que el artículo 29 de la ley 23.091claramente establece que “las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial”. Y precisamente la facultad del locatario, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa de resolver el contrato, a mi juicio es irrenunciable mediante cláusula en contrario, puesto que de lo contrario, bien podría el locador, al introducir una disposición que importe la posibilidad de hacerlo, tornar sin efecto esa facultad que el legislador introdujo únicamente a favor del locatario, como un medio más de protección. Y como señaló la a quo, dicha norma es aplicable tanto a las locaciones para vivienda como para las que tienen otro destino, puesto que el artículo 8° de la ley 23.091 ninguna distinción hace.

    Se ha sostenido que la manifestación rescisoria constituye una declaración unilateral de voluntad extintiva, aclarando la jurisprudencia que esta facultad no responde exclusivamente al principio de orden público de dirección y el de coordinación, por lo que la locadora y locataria de un inmueble destinado a comercio no pueden oponer al Fecha de firma: 01/06/2017 Alta en sistema: 06/06/2017 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #12636375#180308240#20170601105351015 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E ejercicio de aquella facultad la cláusula contractual por la cual renunciaban a la facultad de rescindir anticipadamente y que la ley 24.808, que extendió

    el derecho de rescisión anticipada al locatario comercial, ubicó esta norma en forma inmediata al artículo 29 de la ley 23091, como artículo 29 bis, lo que implica que al legislador nacional no podía pasarle desapercibido, por la metodología utilizada por él mismo, que estaba introduciendo a favor de las locaciones comerciales una facultad que el citado articulo 29 declara inmersa en una...

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