CULLEN, MARTIN JORGE c/ GONZALEZ CALDERON, JUAN s/DIVISION DE CONDOMINIO

• Número de expediente: CIV 029241/2014
• Fecha: 13 Noviembre 2019
• Número de registro: 248603661

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A “CULLEN, M.J.c.G.C., J. s/

división de condominio” (expte. 29.241/2014) (JPL)

Juzg. 95 R: 029241/2014/CA006 Buenos Aires, noviembre de 2019.

AUTOS Y VISTOS; Y CONSIDERANDO:

1. Llegan estos autos a fin de entender en el

   recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 464, fundado a

   fs. 468/470 y contestado a fs. 480/481, 485/487 y 489/491, contra la

   resolución de fs. 453/454, en tanto desestimó la impugnación formulada

   a fs. 352/382 y determinó como base regulatoria la estimación efectuada

   por el perito tasador a fs. 346/348.

2. Es sabido que en los casos en que debe

   determinarse el valor de bienes muebles o inmuebles a fin de estimar la

   base sobre la que se regularán los honorarios profesionales, debe estarse

   a su valor real y actual.

   Esta tesitura fue desconocida en un primer

   momento por el recurrente, quien al responder el traslado de la

   estimación de valores efectuada por el Dr. R. a fs. 313, sostuvo que

   debía tomarse el valor fiscal del campo en cuestión (v. fs. 332/333). Sin

   embargo, al impugnar el dictamen pericial, modificó su posición inicial

   y acompañó una tasación privada de noviembre de 2016, que estimaba el

   valor del inmueble en un monto muy inferior al mencionado por el

   perito.

   Sentado lo anterior y bajo las premisas

   apuntadas, el recurrente centró sus críticas en la decisión del juzgador de

   basar su pronunciamiento en las conclusiones periciales, las que –según

   sostiene–fueron elaboradas teniendo en cuenta la potencialidad del

   inmueble, pese a que este aspecto no se condice con su situación real y

   actual.

   Ahora bien, tal como surge del dictamen

   pericial y de la contestación efectuada a las impugnaciones realizadas, lo

   referido en torno a las potencialidades del inmueble, no importó dejar de

   lado la situación real y actual de la parcela rural. En efecto, sobre este

   punto discutido, el propio experto sostuvo: “Es importante destacar a

   V.S. y a las partes interesadas en las presentes actuaciones, que si bien

   el potencial de posibles negocios futuros, aumentan el valor de la

   Fecha de firma: 13/11/2019 Alta en sistema: 27/11/2019 Firmado por: JUECES DE CAMARA, #19702260#248603661#20191114094548868 propiedad, la misma debe ser tasada teniendo en vista esta

   circunstancia pero sin perder de vista (sic) la utilidad que se le da al

   inmueble en la fecha de la inspección” (v. fs. 347vta., párrafo cuarto);

   como así también que: “Tal como se ha dicho, existe mucho potencial en

   la tierra peritada para realizar otras actividades por la cual (inversión

   mediante) pueda re determinarse su valor y valorarse el terreno por

   metro cuadrado. Sin embargo, a la fecha, las condiciones del campo,

   hacen necesaria la tasación como tal, debiendo determinar su valor por

   hectárea” (v. fs. 348, primer párrafo).

   Lo expuesto por el perito fue posteriormente

   aclarado a fs. 388/395, donde deslindó los conceptos de “potencialidad”

   y “viabilidad” y destacó que la tasación debe necesariamente informar

   las posibilidades del inmueble a futuro, sin que ello importe incurrir en

   una contradicción con lo señalado en su dictamen. Es que lo que ha

   querido expresar el tasador es que su valor real y actual se conforma

   también con dicha potencialidad, pues no cabe dudas que para eventuales

   compradores puede resultar atractivo el hecho de que la tierra tenga

   aptitud para ser destinada a otros usos distintos al actual.

   Tampoco se advierte contradicción alguna en

   la referencia relativa al contexto espacial en el que se encuentra situado

   el inmueble. Por el contrario, resulta razonable que la tasación pondere

   especialmente la ubicación del terreno, pues es lógico pensar que, como

   lo destacó el experto: “El hecho de que el inmueble objeto de la pericia,

   se encuentre rodeado de emprendimientos inmobiliarios, provoca el

   crecimiento comercial de la zona, otorgándole un valor mucho más

   elevado que un predio de iguales dimensiones ubicado en una zona

   rural” (v. fs. 389vta., cuarto párrafo).

   Aun cuando el dictamen pericial carece de

   valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las

   conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones

   serias, es decir, en fundamentos objetivamente...