Sentencia nº 695 de Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Tucuman - Sala en lo Civil y Penal, 11 de Septiembre de 2013

PonenteTonio Gandur - Daniel Oscar Posse
PresidenteAntonio Daniel Estofán
Fecha de Resolución11 de Septiembre de 2013
EmisorSala en lo Civil y Penal

SENT Nº 695 CASACIÓN En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Once (11) de Setiembre de dos mil trece, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores A.D.E., A.G. y D.O.P., bajo la Presidencia de su titular doctor A.D.E., para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por el apoderado de la parte actora en autos: “P.J.C. vs.A.S.E. s/ Desalojo”. Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores A.D.E., A.G. y D.O.P., se procedió a la misma con el siguiente resultado: El señor vocal doctor A.D.E., dijo: Contra la sentencia N° 177 de fecha 23 de mayo de 2012, pronunciada por la Sala Iª de la Excma. Cámara Civil en Documentos y Locaciones y glosada a fs. 456/457 de autos, el apoderado de la actora interpone recurso de casación, que fue declarado admisible por sentencia del referido tribunal del 18 de octubre de 2012 (fs. 503). I.Mediante aquella resolución, se dispuso rechazar -imponiéndole las costas de la respectiva instancia- el recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia de fecha 09 de junio de 2011 (fs. 416), que desestimara la demanda de desalojo incoada en autos. 1.- En forma previa a exponer las razones por las que la Excma. Cámara arribara a aquella decisión, y a fin de tornar comprensibles los subsiguientes desarrollos, conviene puntualizar que en autos, la actora demandó el desalojo del inmueble ubicado en calle Rojas Paz N° 36 de esta ciudad, esgrimiendo un comodato firmado en fecha 209-2007, por el que se entregaba dicho bien a partir del 1-10-2007, y hasta el 31-8-2008. Conforme lo estipulado en la CLÁUSULA SEXTA de dicho instrumento, el comodatario se comprometía “a desocupar el inmueble en la fecha prevista en el cláusula primera, y en caso de que no lo restituya en término deberá pagar al comodante una multa diaria de PESOS CIEN durante todo el tiempo que dure la ocupación indebida fuera del término fijado. El bien lo deberá entregar libre de todo ocupante, a satisfacción del comodante.”.

1.1. La demandada se opuso al progreso de la acción, invocando la calidad de “propietaria” (rectius: poseedora animus domini), en virtud de un boleto de compraventa inmobiliaria -celebrado en igual fecha, entre las mismas partes, y sobre idéntico bien- cuyo saldo de precio de U$S 77.777 (equivalente al 77,77% de la operación) sería pagadero en siete cuotas mensuales de “DÓLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES ONCE MIL CIENTO ONCE (U$S 11.111)”. El boleto expresaba a continuación, que estos valores podrían “variar en más o menos cada mes, pero al cancelar la última cuota se deberá completar la totalidad del monto estipulado para la financiación, y la fecha de cancelación deberá ser hasta el 10 de Agosto de 2008 como plazo máximo. En el momento de la cancelación de ésta se realizará la Escritura Traslativa de Dominio, oportunidad en la que el VENDEDOR deberá entregar la documentación necesaria para esos efectos. El VENDEDOR entrega en este acto la posesión real y efectiva del inmueble, en el estado visto en que encuentra libre de ocupantes y desocupado.” 1.2. Respecto del comodato presentado por la actora, expresó que se trataba de un “título que fue celebrado y suscripto de mala fé”, pretextando que fue exigido “horas antes de celebrarse y concluirse la operación de compraventa del inmueble mediante la suscripción del contrato respectivo, a título de garantía o reserva de la operación”. 2.- La sentencia de primera instancia, de fecha 9-6-2011, resolvió rechazar la demanda por desalojo. 2.1. Tuvo por acreditada “la veracidad del contrato de comodato adjuntado por el actor”, en tanto fuera expresamente reconocido por la accionada, y también “la autenticidad del boleto de compraventa adjuntado por la demandada”; pero a la hora de resolver, centró sus análisis exclusivamente en el contenido de este último instrumento, examinando su vigencia a la luz de los principios del pacto comisorio, para concluir que en la especie traída a conocimiento del tribunal no se había operado una resolución de aquél contrato, razón por la cual “el actor debería haber iniciado un juicio por resolución contractual, que lleva ínsito la devolución de las cosas que las partes recibieron con motivo de él”. Según la propia sentencia, su razonamiento, que se desentendía por completo de lo estipulado en el comodato, estaba motivado en que “al haber quedado reconocido por ambas partes la autenticidad del boleto de compraventa, que supone que el actor tuvo la voluntad de transferir el dominio del inmueble a la demandada, a cambio de un precio, independientemente de que las mismas hayan celebrado simultáneamente un comodato, lo que corresponde es determinar, si ese boleto fue o no rescindido extrajudicialmente por el actor” (el destacado, no es del original).

2.2. La actora apeló dicha sentencia. Sus agravios fueron resumidos -y prescindiendo, al menos por ahora, de la conformidad objetiva de aquella descripción con la verdad última de las realidades en juego- del siguiente modo por la sentencia hoy recurrida: “En resumidas cuentas, critica al fallo en tanto considera que su parte no devolvió la prestación recibida, lo cual es absurdo desde el punto de vista lógico, inicuo axiológicamente, y lo coloca en una situación más perjudicial todavía, como presupuesto de la tutela judicial. Agrega que tal decisión fomenta la mala fé contractual de quien no pagó la totalidad del precio y se quedó con el inmueble; que da por no probada la recepción de la carta documento del 08/10/2008 por la que se comunicó a la accionada la resolución del boleto de compraventa, lo que está acreditado a fs. 421-422; que prescinde de una interpretación armónica de los convenios celebrados (comodato y preliminar de venta), y por ende, de la verdadera intención de los contratantes. Afirma que la decisión cuestionada entraña un exceso ritual manifiesto al sugerir a su parte la iniciación de una demanda por resolución en el fuero Civil y Comercial Común haciendo caso omiso a la conducta procesal asumida por A., que sin cumplir con sus prestaciones se adueñó de una propiedad que no le pertenece. Agrega que el fallo vulnera el derecho de propiedad, lo que lo lleva a formular reserva del caso federal”. 2.3. La sentencia N° 177 de fecha 23 de mayo de 2012, pronunciada por la Sala Iª de la Excma. Cámara Civil en Documentos y Locaciones, rechazó el recurso intentado. II.1.- Para arribar a dicha solución, estimó que, pese a su extensión, las razones desarrolladas por el actor recurrente al fundar su impugnación al fallo, no resultaban suficientes para lograr revertir la decisión de primera instancia, en tanto habría evadido en sus agravios la cuestión central que constituye el objeto del juicio de desalojo, esto es: demostrar que tiene derecho a lograr la devolución del inmueble que pretende recuperar, y que el demandado tiene obligación de restituírselo. En esa línea argumental, expresó que el recurrente basó su demanda en un contrato de comodato que alegara vencido, y que frente a éste, la accionada invocó su condición de propietaria por ser poseedora con ánimo de dueño, en base a un boleto de compraventa también celebrado con la actora en septiembre de 2007. 2.- A partir de estas premisas, la sentencia recurrida consideró que en torno a estos dos instrumentos giraba la cuestión a dilucidar, para concluir que el a-quo resolvió acertadamente la litis al rechazar la demanda de desalojo con fundamento en la doctrina legal que esta Corte Suprema de Justicia sentara en numerosos pronunciamientos (CSJT: "P. de I.R.T. y otra vs. R.J.C. y otros s/ desalojo", sent. n° 427 del 29/7/94; "A.D.E. vs.A.A. y otros

s/ desalojo por tenencia precaria", sent. n° 110 del 04/3/96; "Suc. de A., T. vs.A., P. delC. y otros s/ desalojo por tenencia precaria", sent. n° 504, del 3/7/97), donde se expresara que: "... si el demandado alega un derecho a la posesión, debe acreditar prima facie su condición de poseedor, para enervar el juicio de desalojo, pues en tal supuesto no surge con claridad la obligación de restituir, situación ésta que tendrá que dirimirse en el respectivo juicio posesorio o petitorio..."; para la sentencia, y por la forma en que se trabó la litis, tal sería precisamente la hipótesis que propone el presente caso ya que – sostiene- no es posible discutir en el juicio de desalojo cuestiones relativas al dominio o a la posesión, dado que en este proceso la pretensión del actor solo involucra el derecho personal a obtener la restitución del bien y las cuestiones planteadas exceden largamente el ámbito de discusión que admite el desalojo. 3.- Desde esta perspectiva, la sentencia recurrida postuló que la de primera instancia había señalado que el actor debería haber iniciado un juicio por resolución contractual, "...que lleva ínsito la devolución de las cosas que las partes recibieron con motivo de él y no la presente acción de desalojo, vía que resulta improcedente ...", y que esa conclusión, - respecto a la improcedencia de la vía procesal elegida -, no lograba ser revertida de modo alguno por los agravios de la actora recurrente, lo que sellaba en forma negativa la suerte del recurso intentado, pues ni las cuestiones relativas a la buena o mala fe de ambas partes, ni las referidas a la hipotética resolución contractual, ni al pretendido exceso ritual manifiesto, ni al pacto comisorio tácito o expreso, ni al dominio revocable podían ser materia de discusión en este ámbito procesal, debiendo ser dilucidadas en el respectivo juicio petitorio o posesorio. 4.- Contra dicha sentencia, la actora interpuso recurso de Casación, que fue oportunamente concedido a fs. 503. III.De lo expuesto precedentemente, surge que la actora se agravia en instancia extraordinaria de casación. Luego de un pormenorizado examen de los antecedentes relevantes de la causa, que hace arrancar con la exégesis que, a su juicio, cabría dar a los dos contratos comodato...

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