Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 19 de Septiembre de 2019, expediente CIV 041471/2016
| Fecha de Resolución | 19 de Septiembre de 2019 |
| Emisor | Camara Civil - Sala M |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M
ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de septiembre del año dos mil diecinueve, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras. M.I.B. y G.A.I., a fin de pronunciarse en los autos “C., C.S. c/César L., S. y otro s/ rescisión de contrato”, expediente n°
41.471/2016, la Dra. B. dijo:
-
La sentencia de fs. 390/406 hizo lugar parcialmente a la demanda. En su mérito, condenó a M.J.M. y a S.C.L. a abonar a C.S.C. la suma de U$S100.000 en el plazo de diez días, con más los intereses que fija, bajo apercibimiento de ejecución. Impuso las costas del juicio a los demandados.
-
El pronunciamiento fue apelado por ambas partes. En sus agravios de fs. 418/428, la actora insiste en que la escrituración se frustró por culpa de la parte vendedora quien,
debidamente notificada de la designación de la escribana que habría de intervenir en el acto, no proporcionó con tiempo suficiente la documentación y los datos indispensables para llevar a cabo la escritura que tendría lugar el 5 de mayo de 2016 a las 12 hs. Con ese argumento, solicita se revoque la sentencia en cuanto concluye que ambas partes son culpables del incumplimiento y se atribuya exclusivamente la culpa a los demandados y, en consecuencia, se admita la pretensión resarcitoria desestimada por el a quo,
incrementándose al propio tiempo los intereses que se fijan.
Los emplazados, por su parte, consideran que la sentencia es arbitraria y no realiza una adecuada ponderación de los hechos y de las pruebas. Afirman que el 5 de mayo de 2016 la escrituración no pudo llevarse a cabo por razones ajenas a su parte,
concretamente, porque la compradora no contaba con el dinero Fecha de firma: 19/09/2019
Alta en sistema: 21/02/2020
Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO
Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CÁMARA (SUBROGANTE)
convenido para pagar el precio, que era la obligación principal pendiente que se hallaba a su exclusivo cargo. Tampoco había acercado a la escribana los elementos a su alcance para formalizar la escritura, entre ellos los necesarios para constituir el mutuo con garantía hipotecaria. Por el contrario, los vendedores afirman que acompañaron toda la documentación que era de su incumbencia y que el 5 de mayo de 2016 concurrieron al acto para el que fueron citados por la actora. Destacan, asimismo que, con motivo de la frustración de la escritura, al no existir cláusula resolutoria expresa, intimaron a C.C. a fijar nueva fecha como así también a dar instrucciones a la escribana actuante, bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato. Entienden, por tanto, que el contrato quedó
resuelto una vez que, como respuesta a dicha intimación, la compradora manifestó desinterés en seguir adelante con el negocio jurídico. Se agravian asimismo de que en la sentencia se diga que la entrega de los U$S100.000 se formalizó como parte del precio,
cuando -en rigor- ambas partes entendieron que se trataba de una seña. Finalmente, cuestionan la imposición de las costas y la aplicación de intereses.
-
Aun cuando la relación jurídica destinada a lograr la compra del inmueble individualizado como Lote 393, del Barrio “Santa Bárbara”, General P., partido de Tigre, provincia de Buenos Aires, se originó con la firma unilateral de la actora en un documento que denominó “oferta y reserva de compra”, la expresa conformidad del apoderado de los vendedores y la conducta subsiguiente de ambas partes revela que en tanto aquélla fue aceptada por la parte vendedora y tuvo principio de ejecución, la compraventa quedó perfeccionada a tal punto que ambos litigantes coinciden en que la accionante abonó y la vendedora recibió la suma total de U$S100.000, comprometiéndose a cancelar el saldo de U$S440.000
al momento de la celebración de la escritura.
Fecha de firma: 19/09/2019
Alta en sistema: 21/02/2020
Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO
Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CÁMARA (SUBROGANTE)
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M
En tales condiciones, más allá de la denominación que figura en el copete de las piezas rubricadas, es inequívoco que los ahora litigantes acordaron la venta del inmueble en cuestión, pues es innegable que se encuentran reunidos todos los elementos esenciales del contrato, en la medida que los demandados se obligaron a transferir la propiedad de la cosa y la actora a pagar el precio en dinero (art. 1123 del CCyC), conviniéndose que la entrega de la posesión y el pago del saldo de precio serían otorgados al tiempo de la escritura.
Los arts. 961, 1062 a 1068 del ordenamiento actualmente vigente establecen una serie de directrices básicas para interpretar los contratos que se estructuran sobre tres pautas elementales: la búsqueda de la voluntad real de los contratantes, el principio de conservación del contrato y el principio de la buena fe (conf. Nicolau-H. (dir) F. (coord.), “Contratos”, ed. La Ley, 2017, p. 266). Para ello, se establecen distintos medios interpretativos. Así, cuando el contrato ha sido redactado por escrito,
sus cláusulas deben interpretarse las unas por medio de las otras,
atribuyéndoles el sentido apropiado al conjunto del acto (art. 1064). Si el significado gramatical de las palabras interpretado contextualmente no fuera suficiente -método denominado también “canon hermenéutico de la totalidad” (conf. autor cit por Diez-Picazo,
Derecho Civil Patrimonial
, ed. C., 5° ed., Madrid, 1996, T.I, p.
400 ss.), se deben tomar en consideración las circunstancias en que se celebró, incluyendo las negociaciones preliminares; la conducta de las partes, incluso la posterior a su celebración, la naturaleza y finalidad del contrato (art. 1065). Todas estas reglas han de estar presididas por un principio interpretativo de primer orden: la buena fe (art. 961) y la protección de la confianza a que se refiere el art. 1067 del Código Civil y Comercial. En rigor, este último postulado no es más que la consagración normativa del principio venire contra factum propium Fecha de firma: 19/09/2019
Alta en sistema: 21/02/2020
Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO
Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CÁMARA (SUBROGANTE)
non valet, es decir, nadie puede contradecir sus propios actos anteriores y jurídicamente relevantes.
Pues bien. En la especie, de la lectura de los documentos suscriptos no se desprende que la actora hubiera tenido intención de otorgar una seña. El significado de los términos utilizados indica, en todo caso, que efectuó una oferta de compra que,
al ser aceptada por la parte vendedora y encaminarse por voluntad común hacia la celebración de la escritura, dejó de ser una promesa unilateral de carácter preliminar y se consolidó como compraventa inmobiliaria, de modo que la reserva formó parte del precio, a tal punto que la propia demandante en las cartas documento de fs.343 y 347 solicitó la restitución de las sumas abonadas en ese carácter. En ese contexto, las...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba