Reglamento de copropiedad y administración nº 1. Cámara argentina de la propiedad horizontal

• Autor: Miguel Antonio Sansó
• Actualizado a: Enero 2007

Consorcio de propietarios

ARTÍCULO 1º: A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 9º de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que se denominará "Consorcio de Propietarios del Edificio...", integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el art. 2º inc. a, y condominios en las partes comunes en las proporciones que se establecen en el art. 8º inc. a, todo lo cual acreditaran con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisión del dominio el sucesor ocupará ipso jure su lugar en la entidad a partir de la fecha de la respectiva adquisición.

En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación, comodato o de cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión, tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, y que no sea título de dueño, no tendrán intervención en el consorcio los titulares de aquellos derechos, permaneciendo en nudo propietario, en cuanto a sus relaciones en la entidad , con la plenitud de las responsabilidades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos los derechos del copropietario, cualesquiera sean los términos de los contratos celebrados con terceros, sin perjuicio de su facultad de conferir poder. A los efectos del art. 3º, inc. 10, del decr. 18.734/49, los copropietarios actuales y futuros que no habiten el inmueble deberán, al adquirir el dominio de su respectiva unidad, convenir por escrito con el consorcio, mediante su administrador, un domicilio especial dentro de la jurisdicción establecida en el art. 32 en el que valdrán las notificaciones, citaciones y comunicaciones de toda especie atinente a sus relaciones con el mismo, salvo que para ello quede perfectamente determinado el domicilio real del condominio, en lo que a él le concierne. De no formularse el convenio, dichas notificaciones, citaciones y comunicaciones valdrán en la unidad o en cualquiera de las unidades de propiedad del comiso que tenga dentro del inmueble, quienquiera sea su ocupante, sin perjuicio de la jurisdicción, que será en todos los casos la del domicilio especial del consorcio.

División del edificio

ARTÍCULO 2º: El edificio de la calle ........... se desarrolla en ........ plantas: sótano, planta baja .........., piso altos, azoteas y sobre azotea según resulta del plano que pasa a integrar el presente documento , firmado por el .......... que en copia se agrega.

El edificio se divide a su vez: Sectores de propiedad exclusiva: El edificio a los efectos de la determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva se divide en unidades las que enumeradas correlativamente del ....... al ....... tienen la ubicación, superficie y distribución que a continuación se consignan: Unidad numero uno (local): sito en la planta baja y sótano sobre el frente del edificio, con entradas exclusivas por los números ......... compuesta de una superficie propia de ............de los cuales .......... se desarrollan en planta baja y .......... en la planta sótano. Unidad numero dos: sita en planta de primer piso por el costado este del edificio compuesta por una superficie total propia de ............... Unidad numero tres: sita en planta del primer piso por el costado oeste del edificio compuesta por una superficie total propia de ..................... Unidades números cuatro, seis, ocho y diez: sitas en las plantas del segundo, tercer, cuarto y quinto piso, respectivamente sobre el costado este del edificio, compuestas por una superficie total propia de ........ cada una. Unidades números cinco, siete, nueve y once: sitas en las plantas del segundo, tercero, cuarto y quinto piso, respectivamente, sobre el costado oeste del edificio, compuestas por una superficie total propia de ............. cada una. Unidad numero doce: sita en la planta del sexto piso, sobre el costado este del edificio, compuesta por una superficie total propia de ........ Unidad numero trece: sita en planta del sexto piso sobre el costado oeste del edificio, compuesta de una superficie total propia de ............. (así sucesivamente).

Sectores o cosas de propiedad común: Los sectores y/o cosas de propiedad común de los integrantes del consorcio, son aquellos y/o aquellas que enumera el art. 2 de la ley 13.512 y que en el plano a que se ha hecho mención en el art. 2, se encuentra sin coloración.

Además de los sectores y/o cosas enumeradas en el art. 2 de la ley 13.512, se consideran de propiedad común de los integrantes del consorcio los siguientes: a) El terreno, los cimientos y estructura del edificio: columnas, vigas, lozas, etc., b) Los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de la propiedad, sea que separen las distintas unidades entre si, o bien que separen las unidades de sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo; c) Todas las instalaciones en los muros exteriores y lo que cierra sus vanos, tales como puertas, balcones, ventanas y cristales exteriores, vidrieras y cortinas metálicas del negocio, y puertas de calle; d) Los techos y azoteas del edificio; e) La entrada principal y su pasaje; f) La escalera de acceso a las unidades; g) Los palieres de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicios de los mismos; h) La unidad para el portero compuesta de un dormitorio, baño y cocina, sita en planta azotea; i) Los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde estas se encuentran; j) Las máquinas, calderas, bombas, medidores, y los espacios donde se encuentran ; k) Los tanques generales de agua y petróleo y las cajas de plomo de los servicios cloacales y o desagüe cualquiera fuere el lugar donde se encuentre; l) Las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar en que atraviesen hasta la parte de ellas que se encuentre al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual aquellas tendrán el carácter de propias; m) Los patios, balcones, sobre cuyo uso se dispone más adelante; n) Las chimeneas y o conductos de ventilación; o) Los extinguidores de incendio existentes en los diferentes pisos de acuerdo con el reglamento en vigor; p) Todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre las cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo invocado en su titulo de adquisición.

Revisten asimismo el carácter de comunes, las cosas, muebles y o accesorios que se incluyen en el respectivo inventario que el administrador formule con la aprobación de los copropietarios.

Destino de las diferentes partes del edificio

ARTÍCULO 3º: Los sectores de propiedad exclusiva serán destinados por sus respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción de la unidad numero uno que podrá ser destinada a negocio de ..........., ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin mas limitaciones que las establecidas en el art. 6 de la ley 13.512 y las que resulten de lo dispuesto en el presente Reglamento de Copropiedad y Administración.

(Nota: en los casos de unidades destinada a negocio, conviene contemplar las necesidades de estos en orden al uso y cambio de vidriera).

ARTÍCULO 4º: Queda determinadamente prohibido a los propietarios y/u ocupantes de cualquier titulo de los sectores de propiedad exclusiva instalar en los mismos: negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales cualquiera sea la índole de los mismos, salvo que contaran con la previa autorización de los integrantes del consorcio que representen por lo menos las 2/3 partes de los votos, aplicándose a los efectos de su computo los porcentuales establecidos en el art. 8, inc. a. Asimismo queda prohibido sin limitaciones destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como destinar los mismos a pensión y/o alojamiento de pasajeros, como el arriendo y el sub arriendo parcial de las habitaciones que lo componen.

Se requerirá la autorización de los propietarios que representen más de las 2/3 de los votos aplicándose a los efectos del computo los porcentuales estipulados en el art. 8, inc. a, para que los propietarios puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto en el art. 7 de la ley 13.512.

Sectores de propiedad común

ARTÍCULO 5º: Son los especificados en el art. 2 , inc b, del presente reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes, se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica el art. 3 de la ley 13.512, con sujeción a los detalles que se establecen en el reglamento interno de edificio, a los efectos de los art. 6...