Sentencia Definitiva de SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA, 23 de Diciembre de 2009, expediente C 97707

PresidentePettigiani-de Lázzari-Soria-Negri-Kogan-Hitters
Fecha de Resolución23 de Diciembre de 2009
EmisorSUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 23 de diciembre de 2009, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctoresP., de L., S., N., K., Hitters, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 97.707, "Constructora Berutti S.A. Quiebra. Incidente de escrituración".

A N T E C E D E N T E S

La Sala II de la Cámara de Apelación en lo C.il y Comercial del Departamento Judicial de Lomas de Z., confirmó la sentencia que había declarado la inoponibilidad de la hipoteca respecto del incidentista Á.P..

Se interpuso, por el Banco de la Provincia de Buenos Aires, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.

Oído el señor S. General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I O N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I O N

A la cuestión planteada, el señor Juez doctor P. dijo:

1. La Cámara confirmó la resolución que había decretado la inoponibilidad de la hipoteca instrumentada en la escritura 65 de fecha 18 de marzo de 1996 pasada ante el escribano R.D.F.R., respecto de incidentista Á.P..

Basó su decisión, en lo que interesa al recurso, en que:

Conforme el régimen tutelar establecido por los arts. 1185 bis del Código C.il; 146 de la normativa concursal y lo estatuido en la Ley de Prehorizontalidad que persiguen la protección del comprador de unidades de vivienda mediante instrumentos privados, la interpretación de las normas debe insertarse en la adecuada inteligencia de esa inequívoca voluntad del legislador enderezada a garantizar a dichos adquirentes la seguridad de su derecho fundado en el boleto privado frente al vendedor y no solamente contra éste, sino también contra su concurso o quiebra (fs. 160 vta./161).

La ley 19.724 establece la obligatoriedad de la registración de los contratos celebrados con los adquirentes, e impone al propietario tener a disposición de aquéllos las copias de escritura de hipoteca, lista de unidades enajenadas y constancia de su anotación en el Registro, información relativa a la marcha de la construcción y al pago de acreedores hipotecarios e impuestos. Dichas trascendentales exigencias, que permiten a los compradores conocer tanto la obra a realizarse como la medida de sus derechos y obligaciones, buscan proteger los intereses de los adquirentes (fs. 160).

Ha mediado un contralor poco diligente por parte de la entidad bancaria en contraposición al que era dable aguardar, en tanto una persona atenta y cuidadosa como se supone es un Banco debe estar preparada para detectar las irregularidades que pueden llegar a surgir, lo que denota una negligencia que no puede serle opuesta al adquirente de buena fe (fs. 162).

  1. Frente a esta decisión se alza el Banco de la Provincia de Buenos Aires, denunciando la violación y errónea aplicación de los arts. 2355, 2505, 3162 y 3149 del Código C.il; 1, 2, 3, 4, 8, 10, 11, 12, 13, 14 y 21 de la ley 19.724. Hace reserva del caso federal.

    Sostiene que cuando el incidentista celebra boleto de compraventa la cosa era futura, sabía que no era el propietario y debía saber que la hipoteca existía porque está inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que no es adquirente de buena fe (fs. 174 vta.).

    Agrega que el tribunal tomó la solución del art. 21 de la ley 19.724 y la aplicó a una situación diametralmente opuesta a la que éste regula, con lo cual la solución no es análoga, sino contraria (fs. 174 vta.).

    Expone que no existe ninguna norma que imponga al acreedor hipotecario controlar el cumplimiento de las normas impuestas al constructor por la ley 19.724, por lo que ha habido una indebida aplicación del derecho (fs. 174 vta.).

    Dice que el derecho aplicable indica que el derecho real de hipoteca debidamente inscripto es oponible a cualquier adquirente, con cualquier clase de título, incluso al adquirente por escritura pública y más aún, al que lo hace por boleto (fs. 175).

    Añade a ello que no cabe ninguna duda de que el adquirente por boleto posterior debe ceder frente al derecho del acreedor hipotecario por hipoteca constituida con anterioridad (fs. 175).

    Menciona que el adquirente incidentista tenía por ley las mismas facultades que el acreedor hipotecario tenía por contrato, pues la ley 19.724 le otorga la posibilidad al adquirente de efectuar las inscripciones que resulten necesarias, máxime cuando en su segundo párrafo, se establece que el contrato no registrado no es oponible a terceros, el art. 22 le da derecho a requerir información detallada al propietario y/o acreedor hipotecario, no habiendo hecho uso de ese derecho (fs. 175 vta.).

    Por último, la invocación del art. 21 de la ley 19.724 está equivocada, en tanto la sanción a la que se refiere el artículo está referida a derechos reales constituidos luego de la adquisición por boleto de los posibles compradores, pero no para derechos reales constituidos con anterioridad (fs. 176).

  2. El recurso debe prosperar.

    A. Le asiste razón al recurrente al cuestionar la sentencia en cuanto adjudica la obligación de afectar el inmueble al régimen de prehorizontalidad no sólo al propietario sino también al acreedor hipotecario.

    El art. 1 de la ley 19.724 dispone que"Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de prehorizontalidad, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen".

    En autos, la Cámara establece que no fueron rebatidas las conclusiones del magistrado de primera instancia alrededor de las cláusulas 1, 2 y 3 del mutuo hipotecario, en el que se dejó constancia que el préstamo fue otorgado a la sociedad deudora con destino exclusivo a la construcción de unidades de viviendas bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. Se pactó allí, asimismo, que el edificio debía construirse de conformidad con la documentación administrativa, técnica y legal aprobada, y que si así no se hiciere sin causa justificada y aceptada por el Banco o si la edificación no se ajustase a la documentación respectiva y las deficiencias no fuesen subsanadas en el plazo que el acreedor a su sólo juicio estableciera esos efectos el contrato, éste podría, entre otras facultades, declarar disuelto el contrato, proseguir la obra por cuenta del deudor o vender en remate el inmueble hipotecado. Por otra parte, tampoco ha sido motivo de cuestionamiento el contenido del mandato especial irrevocable durante la vigencia del préstamo, que fuera referenciado por el juez de primera instancia, otorgado por la empresa constructora a favor del Banco acreedor para, entre otras especificaciones, proceder a realizar todas aquellas gestiones judiciales o extrajudiciales y/o ante los organismos administrativos que se vinculen directamente con la garantía hipotecaria, para efectuar las inspecciones en el inmueble que se consideren necesarias o para que, llegado el caso, por cualquier circunstancia fáctica o...

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