Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 6 de Marzo de 2023, expediente CIV 091914/2015/CA001

Fecha de Resolución 6 de Marzo de 2023
EmisorCamara Civil - Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO

En Buenos Aires, a los 6 días del mes de marzo del año dos mil veintitrés, reunidos los señores jueces de la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D.. G.D.G.Z., C.A.C.C. y M.I.B., a fin de pronunciarse en el expediente n°

91914/2015, “C., D.J.c.A., F. y otro s. daños y perjuicios”, el Dr. G.Z. dijo:

  1. SUMARIO

    Un inquilino demandó a sus locadores el reintegro de los importes abonados en el marco de un juicio ejecutivo; además les reclamó el resarcimiento de los daños, al considerar que hubo omisión de los demandados en garantizar el uso y gozo de la vivienda arrendada a finales del año 2012, haciéndola impropia para su destino. Entre los hechos, refirió que con el correr de los meses comenzaron diversos deterioros con humedades y filtraciones que provocaron la caída de revoque,

    desprendimiento de pintura, etc., tolerancia cuyo límite se alcanzó con la clausura del suministro de gas en abril de 2014, lo que motivó la resolución del contrato.

    Los locadores se opusieron a la demanda, negaron los hechos y sostuvieron que, en todo caso, los arreglos los debería realizar el locatario, según lo convenido en el contrato.

    La sentencia, aunque tuvo por corroborado el deterioro de la casa, le atribuyó la culpa al inquilino y rechazó la demanda,

    Fecha de firma: 06/03/2023

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

    con costas.

    El demandante expresó sus agravios el 13/12/2022, los que fueron respondidos el 28/12/2022.

    El apelante planteó que hubo una errónea valoración de la prueba y de las normas aplicables. En el primer caso, por ser parcial y sesgada según las constancias incorporadas; en el segundo, porque la sentencia hizo una errónea, arbitraria y parcial interpretación de las normas involucradas. Pidió que se revoque el fallo.

  2. MARCO JURÍDICO

    El texto del artículo 1515 del CCiv. contempla un deber de diligencia de parte del locador tendiente a garantizar el uso de la cosa al locatario1:

    Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación,

    haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

    Esta norma, además, se complementa y reafirma con la siguiente, el art. 1516:

    La obligación de mantener la cosa en buen estado,

    consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor,

    o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado,

    1

    B., G.A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, Buenos Aires, LexisNexis-Abeledo P., 2005, p. 453.

    Fecha de firma: 06/03/2023

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

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    el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

    La cuestión inicial pasa entonces por analizar la prueba y, a partir de su valoración, junto a la interpretación de esta normativa y del contrato que unía a las partes, determinar si el demandado cumplió con tal deber.

  3. LA PRUEBA

    3.1. PROBLEMAS CON EL SUMINISTRO DE GAS

    La jueza, para descartar este hecho, tomó en consideración exclusivamente el peritaje del ingeniero civil J.A.N., quien refirió que al momento del dictamen el inmueble contaba con un correcto funcionamiento del gas y de la calefacción.

    Con relación a este hecho, asiste razón al apelante en sus agravios en cuanto a que la sentencia omitió analizar la prueba informativa agregada en las pp. 193/195. En dicha respuesta, Metrogas informó:

    El día 15/04/2014, ante denuncia telefónica por escape de gas, se concurrió al domicilio de la calle M.6., C.A.B.A., bajo Reclamo Nº 2014/031818. Una vez en el lugar, y tras las correspondientes verificaciones se constató la existencia de escape en cañería interna y artefactos de cocina y calefón en condiciones antirreglamentarias.

    A raíz de tales anomalías, se procedió a la clausura del Fecha de firma: 06/03/2023

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA 3

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

    suministro, haciendo entrega de Formulario 1022

    Notificación de Observación en Instalación Interna de Clientas

    con pedido de presentación de Form. 3-5

    Comunicación de terminación de trabajos

    .

    El suministro se encuentra restablecido desde el 24/09/2014.

    Está prueba informativa es idónea para acreditar que las cañerías tenían escape de gas, que el inmueble no contaba con instalaciones reglamentarias (faltaban aberturas compensadoras de ambiente en cocina y comedor: ver p.

    194), y que por esa causa la empresa prestadora clausuró el suministro durante más de cuatro meses, lo que incluyó

    calefón, cocina y estufa (p. 194).

    3.2. EL INTERCAMBIO DE CARTAS DOCUMENTO

    El locatario D.C. puso en conocimiento de los locatarios estas graves circunstancias por medio de la CD del 17/04/2014 –también omitida de valorar en la sentencia–, en la que incluyó otras deficiencias constatadas por escribano público y fotografías de techos, paredes, revestimientos,

    pintura, intimándolos a que en 24 horas inicien las tareas de reparación necesarias para devolverle a él y a su grupo conviviente el uso y goce de la cosa arrendada, según arts.

    1515 y 1516 CCiv., y reparar las cosas dañadas (ver p. 9,

    reconocida por la contraria en la p. 144 vta.), reservándose el derecho de retener parte del precio (art. 1518 del CCiv.), con el apercibimiento de lo que en derecho corresponda y haciéndolos responsables de los los daños y perjuicios causados.

    La locadora F.A.A. respondió la CD, negó

    los hechos y se remitió al contrato de locación donde Fecha de firma: 06/03/2023

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    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

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    constaba que el inmueble había sido recibido en perfecto estado, con todas las instalaciones en funcionamiento.

    Además, invocó la cláusula décima del contrato, que pone a cargo del locatario la conservación, reparación de las instalaciones y artefactos, como la pintura, arreglo de techos,

    persianas, paredes, pisos, cañería, vidrios y en general todos los desperfectos que sufra el inmueble alquilado, cualquiera sea su origen. Intimó al inquilino para que en 48 horas adopte las medidas necesarias para restituir la propiedad y los servicios al estado en que se encontraban al recibirla, bajo apercibimiento de reclamar daños y perjuicios (p. 12).

    3.2.1. LA RESCISIÓN

    Ante la respuesta recibida por la locadora, el 05/05/14

    1. le notificó la rescisión unilateral del contrato de locación, aunque lo hizo por culpa exclusiva de la cocontratante, informándole que la propiedad sería entregada el 05/07/2014, y que haría uso de la opción prevista en el art.

    1518 CCiv., reteniendo el precio del alquiler pactado para reparar los daños más urgentes (CD, p. 16).

    El locador J.C.A. insistió en la negativa;

    enmarcó la voluntad rescisoria en el art. 8 de la ley 23091 por así surgir del plazo de preaviso formulado, e intimó al pago del alquiler.

    3.3. Problemas con las filtraciones y humedades 3.3.1. LOS TESTIGOS

    Fecha de firma: 06/03/2023

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

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    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA 5

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

    Como se viera, el locatario también intimó a la contraria a reparar las filtraciones y humedades. Tales deterioros fueron tenidos por corroborados en la sentencia, aunque se le atribuyó culpa al demandante en su producción. Para así

    decidir, la jueza tuvo en consideración la prueba de testigos:

    L.F., vecina, dijo que la casa tenía muchas hojas en el techo y que fue a avisar porque sabe que eso provoca filtraciones; M.R., vecina, quien manifestó que el inmueble era un caos, se veían cables de electricidad por todos lados, conexiones clandestinas; a los baños le faltaban la tapa del inodoro; faltaban herrajes y había suciedad; M.C.W., escribano público que reconoció la constatación y certificó las 48 fotografías presentadas por la parte actora; T.J.C., quien reconoció haber elaborado el informe técnico de las filtraciones a pedido de D.C.; G.J.Á.B., quien estuvo interesado en la compra del inmueble en 2012 y dijo que las condiciones era buenas y M.O.V., administrador del consorcio de propietarios de la Av. A.4., que reconoció como propia la documentación de expensas abonadas por D.C. entre julio y noviembre de 2014

    (p. 220).

    Sin embargo, luego de citar estos testimonios la jueza concluyó: “este deterioro sería resultado de una falta de diligencia de los inquilinos en el cuidado y uso correcto de las instalaciones con las que contaba el inmueble locado” (punto 7), y terminó el fallo afirmando: “no puede ignorarse que existió en la especie una culpa grave de los ocupantes del bien, en la conservación y cuidado del inmueble, por la omisión en la toma de precauciones mínimas para evitar que se generen los daños” (punto 8), y que hubo “notoria orfandad probatoria” por parte de la actora (punto 9).

    Fecha de firma: 06/03/2023

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

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    3.3.2. LA COMPROBACIÓN NOTARIAL

    El escribano M.C.W. en el acta notarial del...

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