Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 12 de Octubre de 2017 (caso CONS DE PROP AV CORDOBA 2054/56/60 Y OTRO c/ BOGA, LIDIA BEATRIZ s/EJECUCION DE EXPENSAS)

Fecha de Resolución:12 de Octubre de 2017
Emisor:Camara Civil - Sala I
 
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Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I Exptes. n° 21.991/2014, 72.357/2013 y 9601/2014 (J. 50)

Autos: “Boga, L.B. c.C.. de prop. del edif. avda. C. nº 2054/2056/2060 y otro s/ Nulidad de asamblea”, “Boga, L.B. c.C.. de prop. avda. C. nº 2054/2056/2060 y otro s/

Consignación de expensas” y “Cons. de prop. avda. C. nº

2054/2056/2060 c. B., L.B. s/ Ejecución de expensas”

ACUERDO N° 65/17 En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 5 días del mes de octubre del año dos mil diecisiete, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “I” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos: “Boga, L.B. c.C.. de prop. del edif. avda. C. nº 2054/2056/2060 y otro s/ Nulidad de asamblea”, “Boga, L.B. c.C.. de prop. avda. C. nº

2054/2056/2060 y otro s/ Consignación de expensas” y “Cons. de prop. avda. C. nº 2054/2056/2060 c. B., L.B. s/

Ejecución de expensas”, respecto de la sentencia única para los procesos vinculados dictada a fs. 141/147 del expediente nº

21.991/2014, fs. 415/421 del expediente nº 72.357/2013 y fs. 86/92 del expediente nº 9601/2014, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dras. CASTRO, G. y UBIEDO.

Sobre la cuestión propuesta la DRA. CASTRO dijo:

  1. Todas las partes apelaron la sentencia única para los procesos vinculados dictada a fs. 141/147 del expediente nº

    21.991/2014, fs. 415/421 del expediente nº 72.357/2013 y fs. 86/92 del expediente nº 9601/2014 -aclaro que en lo que sigue y por una cuestión de orden, las citas de fojas las haré respecto del primero de los autos mencionados a menos, claro está, que de modo expreso haga Fecha de firma: 12/10/2017 Alta en sistema: 13/10/2017 Firmado por: C.N.U.-P.E.C.-P.M.G., #19459511#190882344#20171012091607266 referencia a alguno de los otros-. L.B.B. lo hizo a fs. 154, y el consorcio de propietarios de la avda. C. nº 2054/2056/2060 de esta ciudad y su cuestionada administradora a fs. 148. Las fundamentaciones de ambos recursos se agregaron a fs. 185/188 y 170/183, y sus contestaciones a fs. 190/195 y 197/199.

    Si bien se trata de pretensiones recursivas idénticas, también menciono que la sentencia dictada en el expediente n° 72.357/2013 fue apelada por el consorcio a fs. 463 de esos autos, habiéndose a-

    gregado el memorial de agravios a fs. 495/508 y su contestación a fs.

    522/527; y que la dictada en el expediente n° 9601/2014 fue apelada por esta misma parte a fs. 93 de esos actuados y, lo mismo que en el anterior, el memorial se agregó a fs. 115/128 y su contestación a fs.

    135/140.

  2. No es dudoso que el meollo de la cuestión planteada en los diferentes procesos relacionados pasa por lo que se decida en punto a la alegada nulidad de las asambleas celebradas en el marco del a-

    ludido consorcio de propietarios. Siendo así, pasaré al estudio del asunto, no sin antes destacar que como con acierto lo advirtió el colega de la instancia de grado, habiéndose celebrado las asambleas cuestionadas con anterioridad al 1º de agosto de 2015 -más adelante me referiré a la que habría tenido lugar el 2 de mayo de 2016 (v. a-

    partado III del presente)-, en que entró a regir el Código Civil y Co-

    mercial (cfr. art. 1 de la ley 27.077, que modificó lo establecido por el art. 7 de la ley 26.994), es la ley 13.512 la que se aplica en el asunto.

    Bajo este marco estimo necesario recordar que la asamblea de propietarios es el órgano deliberativo que resuelve todos los asuntos que sean de interés de la comunidad consorcial, cuyas decisiones son vinculantes y obligatorias aun para aquellos que no participaron en el acto o votaron en disidencia (Lambois, S., Código Civil y nor-

    mas complementarias, dirigido por A.J.B. y coordinado por Elena

  3. Highton, E.. H., Buenos Aires, 2005, 2ª edición, Fecha de firma: 12/10/2017 Alta en sistema: 13/10/2017 Firmado por: C.N.U.-P.E.C.-P.M.G., #19459511#190882344#20171012091607266 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I Tº 5-B, pág. 407, núm. 1). Ello lleva a resaltar que a fin de administrar y gestionar las cosas comunes, los titulares deben actuar colectiva-

    mente, en conjunto, no pudiendo expresar su voluntad en forma in-

    dividual, sino dentro de asambleas, cuyas resoluciones son, como señalé, obligatorias para los ausentes y disidentes (art. 10 de la ley 13.512; M. de Vidal, M., Nulidad de asambleas en la pro-

    piedad horizontal, publicado en Revista Notarial, Colegio de Escri-

    banos Provincia de Buenos Aires, núm. 977, mayo/agosto 2014, pág.

    478, apart. II.1).

    Claro que para que la decisión adoptada en la asamblea sea vá-

    lida es menester de la concurrencia de una serie de presupuestos, entre otros, que se hubiere respetado la mayoría necesaria para la apro-

    bación de la resolución sometida a debate. Me interesa detenerme en este recaudo pues, dados los fundamentos en que se ha sustentado la nulidad, la evaluación que se haga de su debida observancia adquiere en el caso un particular relieve.

    La mayoría es el número mínimo de votos favorables con que debe contar una resolución a fin de considerarse aprobada por el cuerpo con los efectos de resultar obligatoria para todos (Highton, E.I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Derechos reales, vol. 4, E.. H., Buenos Aires, 2000, 2ª edición renovada y ampliada, pág. 641, núm. 70). La derogada ley de propiedad hori-

    zontal preveía distintas mayorías necesarias según el tipo de asunto a tratarse, pero la doctrina admitía pacíficamente que el reglamento podía fijar una proporción mayor a la legal, mas no una menor (A-

    reán, B., Código Civil anotado, L., J.J. y A., B., E.. A.P., Buenos Aires, 2012, Tº IV-C, pág. 2736, núm. 7, apart. b; P., A.R., Tratado de la propiedad ho-

    rizontal, E.. D., Buenos Aires, 1974, pág. 277, núm. 8, apart.

    e; Highton, E.I., Propiedad horizontal cit., pág. 643, núm. 70, apart. 2.c).

    Fecha de firma: 12/10/2017 Alta en sistema: 13/10/2017 Firmado por: C.N.U.-P.E.C.-P.M.G., #19459511#190882344#20171012091607266 Esto último es lo que ha ocurrido en el caso dado que el artículo 12 del reglamento de propiedad dispone, en su parte pertinente, que “la remoción del administrador y designación de uno nuevo se hará

    por unanimidad” (fs. 47). Esto es trascendente pues habiéndose re-

    suelto en las asambleas impugnadas la renovación de la calidad de administradora del consorcio de propietarios en cuestión de la entidad Administración Girola S.R.L., lo que sostiene B. es que en el caso no se ha cumplido con la aludida mayoría.

    En este punto el consorcio y la entidad administradora, con a-

    poyo en lo dispuesto por el artículo 13 de la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, insisten en la necesidad de diferenciar entre “designación” y “remoción” del administrador, por un lado, y “renovación” del mandato, por el otro (v. fs. 172 y sigtes.). Pretenden de tal modo concluir en que la unanimidad exigida por el artículo 12 del reglamento solo es aplicable respecto de las primeras hipótesis mas no cuando -como en el caso- se trata de renovar el mandato del administrador designado.

    No comparto esta interpretación. Por más que se los quiera diferenciar, tengo para mí que a los efectos que aquí se tratan los tér-

    minos “designar” y “renovar” remiten a conceptos sustancialmente similares. Según el diccionario de la Real Academia Española “de-

    signar” significa “señalar o destinar a alguien o algo para determi-

    nado fin”, en tanto que “renovar”, en la acepción que más se ajusta al caso, implica “restablecer o reanudar una relación u otra cosa que se había interrumpido”. Es evidente, entonces, que renovar no es sino una nueva designación, por el mismo plazo anterior, una vez acaecido su vencimiento. Pretender darle un efecto o alcance distinto importa forzar el concepto con el objeto de sostener una interpretación que no se ajusta a la literalidad de las normas implicadas.

    No hay razones, a mi modo de ver, para diferenciar ambos conceptos, pero al margen de ello y a propósito de las continuas Fecha de firma: 12/10/2017 Alta en sistema: 13/10/2017 Firmado por: C.N.U.-P.E.C.-P.M.G., #19459511#190882344#20171012091607266 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I referencias que hacen los señalados apelantes en los agravios acerca de la citada ley 941, soy de la opinión de que la aplicación de dicha norma no resulta tan clara como lo pretende esta parte. No creo necesario ahondar en la polémica relativa a la naturaleza jurídica del reglamento de propiedad horizontal. Tan solo destacaré que en general ha prevalecido la idea de que se trata de un contrato, por lo que la aplicación de las normas legales que regulan el consorcio es, fuera de los supuestos específicos en que se dispone lo contrario, de carácter supletorio. Ese carácter supletorio es el que debe asignarse al artículo 13 de la ley citada, solución que se corrobora si se tiene en cuenta que así expresamente lo...

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