Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 14 de Septiembre de 2020, expediente CIV 022784/2013

Fecha de Resolución:14 de Septiembre de 2020
Emisor:Camara Civil - Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de septiembre del año dos mil veinte, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras. G.A.I. y M.I.B., a fin de pronunciarse en los autos “Consorcio de P.ietarios Avenida Congreso 1628 c/W., M. y otro s/ daños y perjuicios”, expediente n° 22.784/2013, la Dra. I. dijo:

  1. Contra la sentencia dictada a fojas 330/335, en la cual el señor juez de la instancia anterior rechazó la acción promovida en estos autos e impuso las costas en el orden causado, expresaron agravios el demandado a fs. 361/362, cuyas críticas no merecieron respuesta, y el actor a fs. 364/371, los cuales fueron contestados a fs. 376/381.

    A fs. 385 y luego de haberse dado cumplimiento a la medida para mejor proveer dispuesta oportunamente por el Tribunal, se dispuso el llamado de autos para sentencia, resolución que ha adquirido firmeza, por lo que la causa se encuentra en condiciones de dictar pronunciamiento definitivo.

  2. Antecedentes del caso La presente acción fue iniciada por el Consorcio de P.ietarios Avda. Congreso 1628/1634/1638 como consecuencia de la obra ejecutada en el balcón de la unidad funcional nº32, ubicada en el contrafrente del piso 16 de su edificio, a fin de que se restituya el inmueble a su estado anterior y se indemnicen los daños y perjuicios derivados del obrar antijurídico del demandado.

    El apoderado del consorcio actor explicó en la demanda que durante los últimos días del mes de julio de 2011, algunos de los copropietarios alertaron a la administración que en la unidad funcional objeto de esta litis se estaba ejecutando una obra clandestina, más concretamente un cerramiento.

    A raíz de ello, el administrador se comunicó en reiteradas oportunidades con el Sr. W. para que detuviera el avance de la obra.

    Luego de reiterados intentos que fracasaron, el 16 de agosto de 2011 remitió la primera intimación formal por carta documento para que el demandado desmantelara la obra realizada y restableciera los elementos indebidamente alterados a su estado original. Esa misiva nunca mereció respuesta.

    Fecha de firma: 14/09/2020

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA

  3. En su presentación ante la Cámara, el demandado se quejó por la forma en que fueron distribuidas las costas.

    El actor cuestionó que se hubieran rechazado todas sus pretensiones.

  4. Aplicación de la ley en el tiempo Antes de detenerme en lo que constituye el objeto de los agravios, considero conveniente aclarar que los recurrentes no formularon ninguna crítica en relación al marco legal con sujeción al cual mi colega de la instancia anterior resolvió la cuestión, lo que me exime de abundar en consideraciones acerca de ese tema. Sin perjuicio de ello, habré de señalar que,

    como los hechos que dieron origen a este proceso se sucedieron durante la vigencia del Código Civil derogado y de la ley 13.512, esos serán los ordenamientos jurídicos que tendré en cuenta para analizar la cuestión de fondo propuesta a conocimiento del Tribunal.

  5. Análisis del recurso del consorcio actor En su expresión de agravios, el consorcio pide que se revoque la sentencia apelada y que se destruya la obra ejecutada en forma clandestina y antirreglamentaria porque alteraría la fachada del edificio y constituiría un peligro para su estructura, para los copropietarios y para los terceros. El recurrente también hace hincapié en la naturaleza jurídica del balcón de la unidad del demandado.

    Para decidir las cuestiones propuestas al Tribunal, me parece necesario realizar una serie de aclaraciones.

    Veamos:

    1. Si bien el artículo 2 de la ley 13.512 no contemplaba la distinción entre bienes necesariamente comunes y los que no lo son pero están afectados al uso común, como lo hace en cambio actualmente el Código Civil y Comercial en el artículo 2041 y siguientes, lo cierto es que las nuevas normas no hacen más que recoger la distinción cuyo reconocimiento ya era unánime en nuestra doctrina y jurisprudencia, a pesar de las discrepancias que aún se mantienen en relación a cuales son los bienes que se encuentran comprendidos dentro de cada concepto.

    Los primeros, también llamados “indispensables”, no pueden perder su calidad de comunes puesto que hacen a la esencia del sistema de propiedad horizontal, tales como los cimientos, muros maestros, etc.; mientras que los segundos, también conocidos como “convenientes”, pueden ser incluidos Fecha de firma: 14/09/2020

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA

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    en el reglamento de propiedad originario, o con posterioridad, como de propiedad exclusiva.

    En este segundo supuesto se encuentran los balcones,

    aunque con ciertas limitaciones, por cuanto forman parte de la fachada del edificio. Asimismo, por razones de seguridad, son prolongación de la losa de la construcción y las barandas están enganchadas en la estructura misma. Por ello, la continuación del plano horizontal común (la estructura) seguirá siendo común. En cambio, los revestimientos (baldosas) y el espacio y superficie que encierra el balcón serán de propiedad exclusiva si así lo dispusiera el reglamento (conf.

    Elena

  6. Highton, “Derechos reales” volumen 4, “P.iedad horizontal y prehorizontalidad”, 2da edición renovada y ampliada, ed. H., pag. 105,

    año 2000). Esta interpretación se desprende a su vez del actual artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, cuyo inciso d) establece como cosas y partes comunes necesarias a “los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad”.

    En ese contexto, será el reglamento de copropiedad el que en definitiva definirá la calidad de privativa o común del balcón como parte del edificio, puesto que tanto la ley 13.512 como el actual Código Civil y Comercial no establecen al respecto principios inalterables.

    En este caso concreto, una lectura integral del reglamento de copropiedad obrante en autos me lleva a la convicción de que el destino asignado a los balcones del edificio fue el de propiedad exclusiva de cada unidad funcional. Ello es así, porque del artículo segundo del mencionado instrumento,

    titulado “partes estructuradas para propiedad exclusiva”, se desprende que al momento de determinar la extensión de cada unidad funcional se tuvo en cuenta el metraje del balcón, a punto tal que el artículo comienza diciendo que “Para la determinación de los sectores independientes de propiedad exclusiva el inmueble se compone de TREINTA Y DOS UNIDADES FUNCIONALES…” y que “tienen las superficies y porcentuales que a continuación se detallan (…)”. En ese artículo se dejó constancia de la composición de cada unidad funcional, la cual cuenta con una superficie cubierta y el balcón (v. fs. 8).

    1. esta conclusión el hecho de que en el artículo tercero del reglamento, donde se alude a los bienes comunes, nada se dice con respecto a los balcones.

    Fecha de firma: 14/09/2020

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA

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