CONS DE GASCON 1738/44/50 c/ LEWIN, LUBA s/ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512 (Vigente hasta 31/07/2015)

• Número de expediente: CIV 015009/2014/CA001
• Fecha: 16 Mayo 2017
• Número de registro: 178262248

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J Expte n° 15009/2014 – “Cons de Gascón 1738/44/50 c/Lewin, Luba s/Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512 (Vigente hasta el 31/07/2015).-

Buenos Aires, Mayo 16 de 2017 Y VISTOS;

Y CONSIDERANDO:

Las presentes actuaciones se remiten a este Tribunal a los efectos de conocer acerca del recurso de apelación interpuesto a fs. 187 por la demandada contra la sentencia de fs. 183/186, concedido a fs. 188 “libremente”, recalificado “en relación” a fs. 195.

Presenta memorial a fs. 196/198 el que sustanciado a fs. 205, fue contestado por la actora a fs. 206/208.-

La sentencia apelada hace lugar a la demanda interpuesta por el Consorcio de la calle G. 1738/44/50 y condena a L.L. a que cese la utilización de su Unidad Funcional n° 33 del consorcio accionante como alojamiento, hotel o casa de pensión, bajo apercibimiento de multa, con costas a cargo de la vencida. Finalmente, difiere la regulación de honorarios para su oportunidad.-

La apelante expresa tres agravios. El primero, acerca del error en el que incurre el sentenciante al omitir utilizar la frase “todo otro tipo de actividad que altere las normas de moralidad y buenas costumbres, el orden y la seguridad pública” y porque no consideró que durante 35 años no existieron quejas ni reproches relacionados a la actividad de la actora que recibía gente de manera continua. El segundo, porque si bien enuncia la situación personal de la apelante no llega a interpretar la importancia que tiene la actividad desarrollada por la demandada para su salud mental Y el tercero, porque insiste y ratifica la falta de personería de la actora.-

Con carácter previo a todo análisis, cabe señalar que el Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la ley 26996 (sancionado el 1 de Octubre de 2014 y promulgado el 7 de Octubre de 2014), contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.-

Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su art. 7 sobre la base de la irrectroactividad de la ley Fecha de firma: 16/05/2017 Alta en sistema: 17/05/2017 Firmado por: M.M.,Z.W.,B.V., #19523738#178262248#20170517082904709 respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así

como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.- No obstante que el nuevo ordenamiento no difiere en la materia del Código Civil de V.S. (ley 340).-

Por ello, corresponde ponderar que en el caso “sub examine” se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida conforme a la ley anterior, y también – por tanto- las consecuencias que emanan de ella, por lo que al haber nacido al amparo de tal legislación, es en definitiva la que se aplica, siendo la ley 13.512 la específica aplicable a la materia de autos.-

En la especie, a fs. 50/54 el consorcio actor deduce demanda en los términos del art. 15 de la ley 13.512 por cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio Gascón 1738/44/50 contra L.L., en virtud de la modificación de destino que dice le ha dado a la unidad funcional n° 33 de la que es propietaria.

Agrega que con su accionar ha violado el artículo tercero del Reglamento de Copropiedad y Administración ya que en su departamento desarrolla la actividad de hotel/casa de pensión en forma comercial, extremo vedado por el citado reglamento.

Explica que ello conlleva a que se produzcan conflictos con el personal del casorio que deben efectuar la limpieza del hall de entrada y ascensores varias al día por el alto tránsito de personas.

Que surgen disputas por el tema de la apertura de la puerta de ingreso al edificio que en muchas oportunidades le exigen al encargado, quien en caso de negativa sufre maltrato por parte de las personas que viven en la Unidad Funcional n° 33. Manifiesta que también se generan problemas de seguridad, debiendo considerarse que el edificio está ubicado en pleno barrio de Palermo, zona densamente poblada y con gran flujo de peatones y que debido a la cantidad de huéspedes que ingresan al edificio, la puerta está continuamente abierta, lo que posibilita que el consorcio sea presa fácil para la delincuencia, ya que no existe control de las personas que ingresan al mismo.-

Indica que el reglamento de copropiedad prohibe la actividad de hotel y/o casa pensión, precisamente para evitar la Fecha de firma: 16/05/2017 Alta en sistema: 17/05/2017 Firmado por: M.M.,Z.W.,B.V., #19523738#178262248#20170517082904709 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J problemática planteada en autos. Que los copropietarios adquirieron sus unidades funcionales en el edificio porque el reglamento de copropiedad les garantizaba que el destino de las unidades funcionales era para vivienda familiar o para el ejercicio de una profesional liberal o comercial.-

Manifiesta que la demandada posee la página de Internet www.lubatangohouse.com.ar mediante la que publicita y comercializa el hospedaje de turistas en su unidad funcional, el que también se comercializa en otros sitios tales como http/hotlscombimed.com.ar/hotellubatangoguesthousebuenosaires.htm; http.www.raserver.com/hotellubatangoguesthousebuenosaires.htm;httpw ww.jetcost.es/hotelesciudaddebuenosaires/lubatangouesthouse113173.ht ml;http:/lubatangoguesthousebuenosaires.onestophoteldeals.com. (ver copias de fs.4/14).

Los sitios mencionados fueron constatados por la E.K.M.G.D. (matrícula 4229) en la primera copia, Acta del Consorcio de Copropietarios Edificio Gascón 1738/44/50 que adjunta como prueba documental a fs. 23.-

Arguye que ante la situación de disconformidad de los copropietarios con la perjudicial situación planteada, el consorcio envió el día 24 de Abril de 2013 carta documento a la demandada, que obra a fs. 15, que no fue contestada por la interesada.

Ofrece prueba a fs. 53 vta. ap. 4.-

A fs, 86/92 contesta la demanda la Sra Luba Lewin.

Opone excepción de falta de personería. Niega los hechos expuestos por la actora.

Explica que fue la primera habitante del consorcio.

Que nació en Polonia en el año 1946, que en la actualidad es argentina naturalizada. Relata a fs. 89/90 su historia de vida, los padecimientos de la posguerra en su país de origen, todo lo cual, según narra no es ajeno a la cuestión de autos.

Expresa que originalmente vivió en el edificio de la calle G. 1738, piso 9, departamento “A” con su marido y sus dos hijos. Refiere que desde hace 15 años vive sola.

Manifiesta que la actividad “contraria a la moral y a las buenas costumbres” que ahora se le imputa, la efectúa desde hace más de 13 años. Sostiene que a raíz de los viajes que sus hijos hacían al Fecha de firma: 16/05/2017 Alta en sistema: 17/05/2017 Firmado por: M.M.,Z.W.,B.V., #19523738#178262248#20170517082904709 extranjero conoció a una organización internacional denominada Servas International, fundada en 1949, cuyo objetivo era la integración de la humanidad. Señala que para ello, los voluntarios del mundo entero reciben huéspedes sin costo alguno, como “respuesta humanitaria a quienes padecimos los horrores de la Segunda Guerra Mundial. Sin cuestiones económicas de por medio (y por la sensación de que esa era la forma de interactuar si queríamos evitar nuevamente el horror)” (SIC fs.

88 vta. pto 4, párrafo 3ro).-

Reseña a fs. 89 que con los años surgieron otras formas de interrelación como los Bred & Breakfast, lo que junto a la crisis del año 2002 –momento en el que por su edad no conseguía trabajo-, decidió empezar a cobrar el hospedaje.-

Afirma que no efectúa actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres. Considera injusto y arbitrario que se entienda que “un par de huéspedes cada tanto consumen más electricidad en el ascensor o ensucian más el hall de entrada que lo significaría montar una oficina comercial o consultorio, conforme fs. 90 “in fine”.-

Enfatiza acerca de la calidad de sus huéspedes, a fs.

89 párrafo 2do.-

Reconoce estar orgullosa de su origen judío. Ratifica que la actividad que desarrolla al recibir huéspedes le resulta una compañía indispensable. Que si es necesario dejará de cobrar y volverá

al sistema de SERVAS. Dice a fs. 90 vta., que a raíz del ensañamiento de los vecinos, ha bajado su página web y dejó de promocionar su vocación de anfitriona.-

Ofrece prueba a fs. 92/92 vta.-

Como dijimos, son tres los agravios que la demandada manifiesta que le causa la sentencia en análisis.

Acerca del vinculado con la personería de la actora, habremos de señalar que la apelante pretende volver con sus dichos a cuestiones ya resueltas en autos.

Es que la excepción de personería fue rechaza en la resolución de fs. 105, que se encuentra firme (ver fs. 110).-

Es sabido, que respetar las decisiones tomadas en el proceso que han quedado firmes, se vincula con la paz y el orden social Fecha de firma: 16/05/2017 Alta en sistema: 17/05/2017 Firmado por: M.M.,Z.W.,B.V., #19523738#178262248#20170517082904709 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J que deben privilegiarse en la medida en que constituyen un presupuesto ineludible de la seguridad jurídica. (Conf. esta S. en Expte n° 56.667/96 caratulado “Cons. de Prop.Edificio Torres 15 c/Ferrari C. y otro s/Ejecución Expensas”, del 20/12/2006; Expte n° 39109/2003 “in re” “Yar Construcciones S.A c/D’I.C.F. y otro s/Ejecución Hipotecaria”, del 26 /06/2012 ; ídem en Expte n° 26837/2011/3 –

Recusación con Causa –...