Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 8 de Septiembre de 2020, expediente CIV 028799/2013

Fecha de Resolución: 8 de Septiembre de 2020
Emisor:Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

28799/2013

CONS. DE PROP. BULNES - c/ BULNES FIDUCIARIA SA

s/COBRO DE MEDIANERIA

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 08 días del mes de septiembre del año 2020, hallándose reunidos los Señores Vocales de la S. K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo C.il de la Capital Federal, a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos: “CONSORCIO DE PROPIETARIOS

BULNES - c/ BULNES FIDUCIARIA S.A. s/ COBRO DE MEDIANERIA”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. O.O.Á. dijo:

  1. La cuestión litigiosa.

    Consorcio de P.ietarios B. - se presenta a fs. 43/47 y promueve demanda por cobro de medianería contra “B.F.S.” y/o contra quien resulte ser propietario del edificio sito en la calle B. - de esta ciudad, por la suma de $ 138.013,12, o lo que -en más o en menos- resulte de la prueba a producirse, con más su actualización monetaria, intereses y costas del proceso.

    Señala que el consorcio es titular de los sectores de propiedad común del inmueble ubicado en B. -, de esta ciudad, lo que se desprende del art. 2° de la Ley N° 13.512. Dicho articulado establece las partes que son de propiedad común y las que son de titularidad exclusiva de las distintas unidades funcionales, en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Refiere ser dueño de los muros divisorios y gozar del derecho a reclamar el pago de la medianería, a partir de que un solar colindante utilice la pared de su propiedad.

    Expone que la demandada es titular de dominio del edificio contiguo, sito en B. - y -en consecuencia- tiene el deber de pago de la medianería a partir de que la finca utiliza la pared o muro de propiedad de la actora.

    Amplía que, tal como se desprende del plano, memoria descriptiva y liquidación,

    el reclamo de autos corresponde al cobro de la medianería del muro que divide a ambos fundos, en la parte que la propiedad de la emplazada construida recientemente -señala- apoya sobre la suya; excluyendo todos los sectores que ya estaban en condominio existente -desde antigua y añeja data- por el aprovechamiento de construcciones anteriores, atento a las precisiones técnicas que surgen de la Fecha de firma: 08/09/2020

    Alta en sistema: 09/09/2020

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    documentación que refiere.

    Revela que el muro divisorio de que se trata, tiene a nivel del sótano (por debajo del nivel de la vereda) un espesor total de 0.45 metros, construido con albañilería de ladrillos comunes trabados, con sus correspondientes aislaciones hidrófugas horizontal y vertical con tabique de panderete, revoque interior y excavaciones con retiro de tierra; en elevación (por encima del nivel de la calzada) tiene un espesor total de 0.30

    metros, construido con albañilería de ladrillos comunes macizos trabados, con su correspondiente revoque completo interior y exterior; encaballado en el eje medianero que separa ambos fundos.

    Añade que, conforme el plano de medianería y computo métrico confeccionado por su asesor técnico, se refleja una superficie de apoyo de 18.24 m2 a nivel del sótano y 280.79 m2 en elevación.

    En cuanto a la antigüedad del muro -a la fecha de la demanda- informa que es de 40 años.

    Subraya que, previo a este reclamo, se cumplió el proceso de mediación,

    cerrado sin acuerdo el 01.06.2011 y, oportuna notificación por carta documento.

    En virtud de los parámetros de cálculo que efectúa y describe en el escrito de inicio, determina la presentante que, el valor de los derechos de medianería cuyo reembolso procura, asciende a la suma de $ 39.617,74 -conforme plano y liquidación agregada-, independientemente de los intereses, los que solicita se computen desde la fecha de constitución en mora de la accionada; con más la actualización al momento de la sentencia, atento la variación de los precios de mercado.

    Invoca su derecho, ofrece prueba y peticiona el oportuno acogimiento de la acción entablada.

    La firma emplazada -B. Fiduciaria S.A- opone, a fs. 87/95, excepción de falta de personería y -en subsidio- contesta la demanda que le fuera cursada,

    solicitando su rechazo, con costas. Niega todos y cada uno de los hechos en que se funda la acción incoada.

    Refiere que la realidad de lo acontecido difiere de la versión ensayada por la contraria. Afirma que, mediante carta documento de fecha 16.02.2011, tomó

    conocimiento del reclamo efectuado por el Sr. J.L.R. quien -invocando su condición de Administrador del consorcio- intimó a su parte al pago de la suma de $

    71.921,91 en concepto de crédito por medianería.

    Narra que, ante la remisión de dicho instrumento, encomendó la elaboración de un informe técnico a la arquitecta N.C.B., cuyo resultado no sólo arrojó la subsistencia de un crédito por medianería sumamente inferior al invocado por el Fecha de firma: 08/09/2020

    Alta en sistema: 09/09/2020

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

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    consorcio en la misiva en cuestión, sino que -además- reveló la existencia de un haber contra aquél, con motivo de la invasión de terreno que constatara la profesional contratada.

    Agrega que, del dictamen confeccionado por la arquitecta señalada, surge que los derechos de medianería que el consorcio actor podría -a todo evento- hacer valer,

    ascendería a la suma de $ 31.060,31 y no al importe de $ 71.921,91. que infundadamente se reclamara mediante la citada carta documento.

    Recalca que la arquitecta B. -luego de un relevamiento efectuado al muro en cuestión- pudo verificar la existencia de una invasión de terreno, por parte del consorcio demandante, respecto del inmueble de su propiedad que comprende una superficie de 0.672 metros cuadrados y que ocasiona -en rigor- una pérdida total de 8.064 metros cuadrados de construcción, considerando la planta baja, los nueve pisos superiores y los dos subsuelos del edificio. En función de ello, estimó el detrimento en la suma de U$S 23.257,92, a causa de la disminución del valor de venta y del incremento de los costos de construcción, debido a la complejidad que presenta la edificación de una pared quebrada en su desarrollo y la mayor superficie edificada por un mayor perímetro.

    Arguye que el resultado del informe fue comunicado al Sr. R. mediante la carta documento de fecha 11/05/2011, intimándose al consorcio a abonar la suma indicada con motivo de la intrusión de terreno constatada. Que, lejos de proceder al pago o -al menos- aceptar su parcial compensación con el menor monto que correspondería por el crédito por medianería invocado, la contraria promovió el proceso de mediación.

    Invoca el derecho, ofrece prueba y solicita se desestime la acción promovida y se haga lugar a la reconvención deducida, con costas; disponiéndose -en caso de corresponder- la compensación de los créditos.

    A fs. 112/114, el consorcio actor contesta la reconvención y -por las razones que esgrime y explicita- solicita su rechazo. Opone excepción de falta de legitimación pasiva, en el entendimiento que el edificio de la calle B. - fue afectado a propiedad horizontal el día 12.07.1973; es decir, hace más de 40 años; por lo que si existiese la supuesta incursión de terreno a que se refiere, ésta se generó antes de dicha afectación, por lo que la acción debería ser encausada contra la antigua propietaria del fundo.

    Asimismo, opone excepción de prescripción, atento a que, en el hipotético caso de que haya existido la eventual ocupación de terreno como se denuncia, la acción para reclamar su valor estaría prescripta al tratarse de un hecho que se produjo -como Fecha de firma: 08/09/2020

    Alta en sistema: 09/09/2020

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    se dijo- hace más de 40 años.

    A fs. 118/119, el consorcio amplía la contestación de la reconvención y allega un plano de mensura y subdivisión, confeccionado por el ingeniero civil C.A.B. y -en base a ello- insiste que el muro se encuentra encaballado en el eje medianero.

  2. La sentencia El magistrado de grado, en el decisorio de fs. 457/467, hizo lugar a la demanda entablada, con costas; propiciando el rechazo de la reconvención, con costas. Para así

    resolver, tuvo en consideración las periciales producidas por la experta arquitecta e ingeniero civil agrimensor designados de oficio.

    Puntualizó el “a-quo” -además- que la propia demandada afirmó que, tras recibir la carta documento mediante la cual el actor le reclamaba el cobro de los derechos de la medianería, encomendó la elaboración de un informe técnico de arquitectura, cuyo resultado arrojó la existencia de un crédito por medianería sumamente inferior al invocado por el consorcio en la misiva en cuestión.

    De tal modo, entendió que la obligación de contribuir al pago de la pared fue reconocida por la accionada, debiendo -por ende- tomarse en cuenta el valor del muro al tiempo de la demanda o de la constitución en mora (art. 2736° del C.. C.il).

    Por consiguiente, en base a lo que resulta de la prueba técnica analizada en el decisorio y al reconocimiento efectuado por la accionada, es que admite el crédito por medianería por la suma de $ 36.113,91 -estimada por la perito arquitecta al mes de febrero de 2011- y rechaza la demanda reconvencional por invasión del terreno incoada.

    En relación al IVA reclamado, concluyó que es improcedente su cómputo y que la pretensora no demostró haber incurrido en ninguna erogación de carácter fiscal.

    Por otro lado, en cuanto a la peticionada actualización que correspondiera consumarse al momento de dictar sentencia, pone de...

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