Conjuntos inmobiliarios

Autor:Pablo M. Corna
Páginas:589-594
 
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Introducción

Un fenómeno de los tiempos modernos es el que surgen nuevas manifestaciones de la propiedad, donde las personas se asocian para vivir en un conjunto inmobiliario, sea este un barrio cerrado, o un club de campo, donde la parte recreativa y deportiva tiene una preponderancia fundamental. A ello debe agregarse la búsqueda se seguridad de los sujetos que conforman estas nuevas modalidades de propiedad.

También se ha extendido esta nueva manifestación de la propiedad a parques industriales, empresariales, náuticos, chacras entre otros.

Ante la falta de una legislación nacional, las provincias fueron avanzando, de esta manera tenemos en la Provincia de Buenos Aires el decreto 2489/63, el decreto-ley 8912 de 1977 fundamental para estos emprendimientos, el decreto reglamentario del decreto-ley 8912 número 9404/86, el decreto 1727/02, el decreto 947/04 como asimismo disposiciones técnico registrales del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires. Estas normas han sido acusadas de inconstitucionales. Los diferentes proyectos de modiicación del código civil como el proyecto de 1998 y el actual proyecto prevé la regulación especíica de estas iguras en la ley de fondo como dispone la Constitución Nacional en el artículo 75 inciso 12 que delega en el Congreso Nacional la sanción de la legislación civil.

Proyecto de código civil del año 2012

En el Título VII, capítulo 1° entre los artículos 2073 al 2086 regula los llamados conjuntos inmobiliarios. El artículo 2073 deine estos emprendimientos diciendo al respecto: “Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos”.

El artículo 2074 establece las Características. “Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

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Son características de esta nueva igura jurídica el cerramiento que se realiza en gran medida por razones de seguridad, la existencia de partes privativas que a comparación de la propiedad horizontal son las principales siendo el cerramiento y las partes recreativas accesorias de estas. Se suelen incluir dentro de las partes comunes las áreas recreativas, como para paseos, juegos de niños, el club house, canchas de tenis, golf, piscina, equitación, y cualquier otro deporte. La existencia de un reglamento que establece los requisitos mínimos con que deben contar las construcciones, restricciones al dominio en cuanto a las partes que no se pueden construir dentro del lote como los retiros, para lograr una mejor distribución de las casas y adecuado paisaje dentro del desarrollo inmobiliario, como la existencia de calles internas. También se puede regular de que manera se pueden usar las partes deportivas, la creación de un Tribunal de Disciplina, los órganos para el funcionamiento y administración del emprendimiento. A su vez las partes privativas y comunes son inescindibles, y estas son accesorias de las primeras y se encuentran en indivisión forzosa y perpetua.

Las partes necesariamente comunes las enumera enunciativamente el artículo 2076 del proyecto establece al respecto “Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas especíicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, caliicado como tal por el respectivo reglamento de...

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