Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 4 de Noviembre de 2019, expediente COM 017978/2012/CA001

• Fecha de Resolución: 4 de Noviembre de 2019
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 4 días del mes de noviembre de dos mil diecinueve, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados “CLUB DE CAMPO

SANTA C.S. contra CIGER PROPIEDADES S.A. y OTROS sobre ORDINARIO” (Expediente N° 17978/2012) originarios del Juzgado del Fuero N° 19,

Secretaría N° 38, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 CPCC, resultó que debían votar en el siguiente orden:

V.N.° 2, V.N.° 1 y V.N.° 3. Sólo intervienen en este Acuerdo el Dr.

A.A.K.F. (V.N.° 2) y la Dra. M.E.U.(.N.° 3)

por hallarse vacante el restante cargo de Juez de esta Sala (art. 109, Reglamento para la Justicia Nacional).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor A.A.K.F. dijo:

1. LOS HECHOS DEL CASO.

   (1.) Club de Campo Santa Catalina S.A. inició demanda contra C.P. S.A. (en adelante, C.), Administración A.C.C.S. (en adelante, C.) y contra La P. S.A. (en adelante, P.) por el cobro de la suma de setenta mil noventa y cuatro pesos ($70.094), con más sus respectivos intereses y las costas de pleito.

   En sustento de su pretensión, la accionante narró que las demandadas adquirieron sendas fracciones de tierra en la localidad de Open Door, partido de L.,

   provincia de Buenos Aires, que afectaron al régimen del decreto-ley nro. 8912/1977 y del decreto provincial nro. 9404/1986 y donde desarrollaron un club de campo en el que su parte es titular de los espacios comunes, además de administradora y prestadora -por sí o a través de terceros- de los servicios comunes. Explicó que, de acuerdo a lo dispuesto en la normativa provincial referida, todos los titulares de los lotes eran, a su vez, sus accionistas y que esas participaciones sociales y los lotes conformaban un “todo inescindible”.

   Relató que, como contraprestación por los servicios comunes -mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso común, servicios de vigilancia, corte de pasto, colocación de luminarias, etc.- que se prestan, se liquida y se percibe mensualmente de los propietarios de los distintos lotes a través del pago de los gastos comunes. Aseguró que las demandadas eran titulares registrales de una porción de terreno identificada como “lote nro. 70”, ubicada en unos terrenos que fueron anexados al desarrollo original y que era conocido como “Santa Catalina II”. Manifestó que,

   como consecuencia de esa titularidad y de la calidad de propter rem asignada a las Fecha de firma: 04/11/2019

   Alta en sistema: 09/12/2019

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

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   Poder Judicial de la Nación deudas por gastos comunes en el art. 28 del Reglamento del club de campo, las accionadas se hallaban obligadas a responder por la deuda en concepto de gastos comunes devengada por el lote en cuestión, que al 30.4.12 había alcanzado la suma de setenta mil noventa y cuatro pesos ($70.094) conforme surgía de los certificados de deuda expedidos por el contador de la sociedad que fueran acompañados a la causa.

   Aseveró que las accionadas se habían beneficiado de los servicios prestados por su parte, por lo que el incumplimiento del pago de los gastos comunes constituía un enriquecimiento sin causa. Sostuvo que el hecho de que las demandadas hubieran celebrado un boleto de compraventa con terceras personas no obstaba a la existencia de la obligación en cabeza suya, contrato que no podía, de todos modos, serle opuesto a su parte por ser res inter alios acta.

   Destacó que su parte había sido designada administradora del club de campo en la asamblea realizada el 14.7.10 pero que desde su constitución y hasta ese momento los administradores habían sido M.M.A.C. y J.I.Z., quienes fueron representantes legales de las codemandadas C. y P.,

   por lo que la acreencia que aquí se reclamaba tenía su causa en deudas acumuladas durante la administración de las propias deudoras, circunstancia en la que mal podrían desconocerla. En ese sentido, señaló -también- que la codemandada C. había realizado pagos de la liquidación de gastos comunes de los mismos períodos que se adeudaban por el lote nro. 70 -aunque por otros lotes de los que era titular-, lo que demostraba su conformidad con la liquidación practicada.

   Finalmente, recordó que el art. 28 del Reglamento preveía que la mora en el pago de los gastos comunes era automática.

   (2.) Corrido el pertinente traslado de ley, la codemandada C. compareció primera al juicio en fs. 448, contestando la demanda incoada e impetrando su total rechazo, con costas.

   A tal efecto, se limitó a adherir a los términos de la contestación de demanda que presentaría la codemandada C., que se reseñará a continuación.

   (3.) A su vez, notificada también del traslado de la demanda, compareció

   a su turno la codemandada C. planteando la excepción de falta de legitimación pasiva y, subsidiariamente, contestando la demanda a fs. 548/57 y solicitando su total rechazo, con costas.

   En sustento de su posición, C. fundó la excepción planteada en el hecho de que su parte no era ya poseedora del lote por el que se originó la deuda que se reclamó, circunstancia que la accionante conocía toda vez que no sólo había liquidado los gastos comunes a nombre de uno de los nuevos poseedores -H.M., siendo la restante M.F.G.S.- sino que, además, los había citado a la audiencia de mediación.

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   Poder Judicial de la Nación Relató que si bien era verdadero que las accionadas habían sido fundadoras, organizadoras, emprendedoras y desarrolladoras del club de campo, así

   como también titulares del lote nro. 70, lo cierto era que dicho terreno había sido vendido el 27.10.06 a M.E.G. y L.I.M. de acuerdo al boleto de compraventa celebrado en esa fecha, quienes, además recibieron en ese mismo acto la posesión del terreno y asumieron la obligación de pagar los gastos comunes, conforme había sido establecido en las cláusulas segunda (2ª) y octava (8ª).

   Aseguró que ese boleto fue más tarde cedido por G. y M. en favor de M. y G.S., tal como la accionante sabía.

   Arguyó que el contrato de compraventa celebrado sobre el inmueble se había perfeccionado con el acuerdo de voluntades y producía plenamente sus efectos.

   Manifestó que, como consecuencia de ello, quienes se hallaban obligados al pago de los gastos comunes -toda vez que así se había estipulado en el boleto de compraventa del que fueron cesionarios y, además, en tanto se encontraban en posesión del bien y eran,

   por ende, quienes gozaban de los servicios comunes prestados- eran M. y G.S.. Apuntó que con el boleto de compraventa debía considerarse perfeccionada la transacción y creado entre los firmantes un vínculo firme e irrevocable.

   Por otro lado, apuntó que el carácter propter rem de la obligación no la hacía responsable por deudas devengadas con posterioridad a la transferencia del bien en favor de otras personas. Añadió que, de todos modos, no cabía considerar a la obligación que aquí se reclamaba como propter rem puesto que tal cualidad no puede ser otorgada por vía convencional sino que sólo puede surgir de la ley.

   Sobre el fondo de la cuestión, recordó que la deuda que la accionante reclamó se había devengado en el período comprendido entre enero de 2010 y abril de 2012 e incluía los intereses capitalizados y calculados a una tasa del tres por ciento (3%)

   mensual, aún cuando no cabía la capitalización por hallarse vedada por el art. 623 CCiv.

   y pese a que tanto la procedencia de los intereses como la tasa debía ser primero establecida en sede judicial. En punto a la liquidación practicada, la codemandada desconoció la certificación de deuda acompañada y requirió que la accionante demostrara haber realizado erogaciones que den sustento a las sumas reclamadas. Por otro lado, destacó que la accionante nunca la había intimado al pago de la deuda, por lo que no se hallaba en mora ni correspondía condenarla al pago de intereses con anterioridad a la interposición de la demanda.

   Por último, requirió que se citara como terceros a M. y G.S. quienes no sólo eran los obligados frente a la accionante al pago de la deuda reclamada sino que, además, habían asumido con su parte la responsabilidad de realizar las erogaciones que aquí se peticionaron.

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   Poder Judicial de la Nación (4.) A fs. 559/69 se presentó la codemandada P., quien también solicitó el rechazo de la demanda, con costas. Dicha postura fue fundada reiterando, en lo sustancial, los argumentos brindados por la codemandada C., a cuya reseña cabe remitirse por razones de brevedad.

   (5.) Notificados de su citación como terceros del modo en que consta en las cédulas de fs. 629 y fs. 630 -esto es, sin traslado de las copias ni indicación de que aquéllas se hallaran a su disposición en la Secretaría-, A.H.M. y M.F.G.S. se presentaron de forma conjunta en fs. 631, requiriendo un correcto traslado de la demanda incoada y copia de la documental adjuntada por las partes.

   En ese escrito, además, los terceros reconocieron ser los poseedores del lote nro. 70 y ser cesionarios del boleto de compraventa que las demandadas habían celebrado con M.E.G. y L.I.M.. Explicaron que nunca pudo otorgarse la escritura ni, en consecuencia, inscribir ese terreno a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble porque el club de campo carecía de la...