Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 5 de Abril de 2016 (caso CLUB DE CAMPO HARAS DEL SUR S.A. c/ FERNANDEZ MEJIDO, VANESA MARIEL s/EJECUTIVO)

Fecha de Resolución: 5 de Abril de 2016
Emisor:Camara Comercial - Sala A
 
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Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial JMB.

J.. 16 - Sec. 160.

27369/2014 CLUB DE CAMPO HARAS DEL SUR S.A. c/ FERNANDEZ MEJIDO VANESA MARIEL s/ EJECUTIVO Buenos Aires, 5 de Abril de 2016.-

Y VISTOS:

  1. ) Apeló la parte actora la sentencia dictada a fs.64/66 en donde la juez de grado rechazó in límine la presente ejecución, con fundamento en que el documento base carecía de uno de los presupuestos para su ejecución por la vía ejecutiva en tanto el crédito en él instrumentado carecía de fuerza ejecutiva acordada por la ley y, en consecuencia, no constituía título que pueda considerarse tal en los preceptos de los arts. 520 y 523 CPCC.-

    Los fundamentos obran desarrollados a fs. 70/74.-

  2. ) Se quejó el club accionante porque la juez de grado habría tomado una decisión contraria a otra asumida en un proceso similar. Indicó que no se tomó

    en cuenta que el pago puntual de los gastos por parte de los integrantes del club resultaba necesario para que éste funcionaria. Señaló que los adquirentes de lotes en el club se someten a las cláusulas que los obligan a efectuar dichos aportes. Agregó

    que la demandada en el caso de autos aceptó la legitimación de la actora para cobrar dichas expensas y que en caso de incumplimiento se pudiera accionar por la vía ejecutiva. Apuntó que el reglamento o estatuto hace referencia al documento que determina la suma adeudada el cual consiste en el título aquí ejecutado. Añadió que Fecha de firma: 05/04/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #23885289#134956235#20160405113501313 la decisión iría en contra de las normas incorporadas en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2073, 2075, 2081, 2046 y 2048).-

  3. ) En autos se presentó Club de Campo Haras del Sur SA promoviendo acción ejecutiva contra V.M.F.M. por la suma de $ 56.239,25 en concepto de expensas.

  4. ) Sentado ello, cabe puntualizar que, con fecha 4/5/15, esta Cámara en pleno dictó fallo en los autos “Barrio Cerrado Los Pilares c/ Á.V.J.A. s/ ejecutivo” (expte. N° 27.434/2008), en donde se concluyó, por mayoría, que no correspondía otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado.-

    No obstante, debe apuntarse que dicho fallo, al haber sido dictado luego de que entrara en vigencia la ley 26.853 que derogó las disposiciones atinentes al recurso de inaplicabilidad de ley y el art. 303 CPCC, norma ésta que preveía la obligatoriedad de los plenarios que dicte esta Cámara, sólo resulta obligatorio para el caso concreto en donde fue emitido, sirviendo la doctrina contenida en dicho pronunciamiento como pauta interpretativa jurisprudencial aplicable a los restantes procesos.-

  5. ) En ese sentido, las vocales de esta Sala que suscriben la presente, señalaron en aquél fallo que el análisis allí efectuado sólo involucraba certificados de deuda por expensas emitidos por clubes de campo o barrios cerrados que no se encuentran organizados bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal (ley Nº

    13.512), como es el caso de autos.-

    Ello pues, cuando los emprendimientos urbanísticos especiales (clubes de campo, barrios cerrados, clubes náuticos, etc) se encuentran organizados en los términos de la ley de propiedad horizontal, lo atinente al procedimiento judicial para perseguir el pago de las expensas comunes se encuentra resuelto.

    En efecto, pese a que la ley 13.512 nada dispone al respecto, la mayoría de los ordenamientos procesales locales establecen expresamente la procedencia de la vía ejecutiva para el cobro del crédito por expensas comunes de edificios sujetos a su régimen (art. 524 del Procesal Civil y Comercial de la Nación, art. 522 del Código Procesal Civil de la Provincia de Buenos Aires, art. 518 inc.6)

    Fecha de firma: 05/04/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #23885289#134956235#20160405113501313 del Código Procesal Civil de la Provincia de Córdoba, art. 487 del Código Procesal Civil, Comercial y Minería de la Provincia de San Juan, art. 510 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Entre Ríos, art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Río Negro, art. 495 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de La Pampa y en forma similar otros códigos rituales), determinando, además, la documentación que constituirá título ejecutivo a ese efecto.

    Pero, si por el contrario, estas urbanizaciones especiales no se hubieran organizado bajo el régimen de la propiedad horizontal, el cobro compulsivo de la deuda por expensas, por la vía ejecutiva, no se encontraría garantizado, al menos normativamente.

    Sentado ello, se estima imprescindible efectuar una breve referencia al marco fáctico y jurídico en que se han desarrollado las urbanizaciones privadas especiales que han ido surgiendo en el ámbito de las distintas jurisdicciones provinciales. Sólo su análisis permitirá comprender el vasto campo de actuación que tiene la autonomía de la voluntad en la regulación de estos conjuntos inmobiliarios y, además, precisar las consecuencias prácticas que acarrearía para la subsistencia misma de estos complejos habitacionales no reconocerse la vía ejecutiva al cobro de las expensas.-

    Cabe señalar, ante todo, que los agrupamientos urbanos, que proliferaron particularmente en la Provincia de Buenos Aires, se caracterizan por combinar la existencia plural de parcelas o lotes independientes, de propiedad privada, con áreas afectadas al uso común de todos los propietarios individuales.

    Estos complejos urbanísticos han sido definidos como “el sector, distrito o zona regido por un plan de ordenamiento particularizado, que se caracteriza por la existencia de múltiples inmuebles o unidades parcelarias independientes, vinculados por un similar destino funcional, la presencia de servicios comunes y la constitución de relaciones jurídicas de carácter real con la posible creación de una entidad que agrupe a los propietarios y preste los servicios comunes” (S., E.O., “Complejos urbanísticos o urbanizaciones especiales”, ED 119-743).

    Fecha de firma: 05/04/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #23885289#134956235#20160405113501313 Como lo expresa A. (Acquarone, M.T., “Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido”, Editorial Ábaco, Buenos Aires, 1998, páginas 27 y 28), la doctrina mayoritaria ha señalado como características de estos complejos las siguientes:

    Un régimen urbanístico propio dado por legislación específica y planes de creación del complejo.

    1. Diversidad de inmuebles jurídicamente independientes, configurados como parcelas separadas.

    2. Uso o función común de acuerdo con el destino del complejo, que se manifiesta en reglamentaciones del uso de las partes comunes.

    3. Existencia de una administración para el mantenimiento de las partes comunes.

    4. Restricciones o vínculos jurídicos que afectan los diversos inmuebles a los fines de conformar un todo indivisible o inescindible.

    5. Área perimetral cerrada.

    6. Calles internas de circulación mantenidas por los propietarios de las parcelas y g) Vigilancia particular solventada por los habitantes del lugar dentro del perímetro.

    En síntesis: la doctrina especializada ha caracterizado a las urbanizaciones privadas especiales por incluir una zona regida por un ordenamiento particularizado; la existencia de múltiples inmuebles independientes vinculados entre ellos por un destino funcional; la existencia de servicios comunes; la interconexión con relaciones de carácter real y la existencia de una entidad administradora encargada del mantenimiento y de la prestación de servicios; todo ello en un área perimetral cerrada.

    Existe consenso también, en admitir que estas complejas figuras se estructuran sobre la concurrencia de dos juegos de relaciones: una relación directa entre una persona y una cosa, sobre la cual la primera ejerce sus derechos y otra relación que se da, simultáneamente, entre distintas personas respecto de la Fecha de firma: 05/04/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #23885289#134956235#20160405113501313 utilización de las parcelas comunes (C.H., M.H. y C., L.S., “Nuevas formas de urbanización. Clubes de campo y barrios cerrados”, ED 193-832).

    Definidos y caracterizados estos agrupamientos urbanos, la doctrina ha incluido dentro de la categoría a los clubes de campo, barrios cerrados, clubes náuticos y otras modalidades más complejas.

    El club de campo se describe como un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio e integrado por lotes construidos o a construirse, independientes entre sí, que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierte al club de campo en un todo inescindible (véase: O., R.E. y otros, “Expresiones jurídicas de los clubes de campo”, Revista del Notariado nº 759, p. 860, citado en Highton, E.I., Á.J., L., L.S., Wierzba, S.M. y De Hoz, M., “Nuevas Formas de Dominio”, Editorial Ad-Hoc, Buenos Aires, 1993, página 43).

    En verdad, tanto los clubes de campo como los barrios cerrados, son especies de un mismo tipo de urbanización que se distinguen por el lugar de su emplazamiento (sólo zona rural o extraurbana, los primeros, mientras que los segundos pueden emplazarse también en zona residencial) y porque los clubes de campo cuentan con áreas comunes de cierta importancia destinadas...

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