Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 9 de Noviembre de 2021, expediente CIV 002050/2018/CA003
| Fecha de Resolución | 9 de Noviembre de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los nueve días del mes de noviembre de dos mil veintiuno, reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I
de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “CLAUSI, M.R. Y OTRO c/ TR 50 SRL Y OTROS
s/DAÑOS Y PERJUICIOS – Expte. N° 2050/2018”, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. J.P.R. y Dra. P.M.G..
Sobre la cuestión propuesta el Dr. R. dijo:
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La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda incoada por M.R.C. y JUAN CARLOS
OTTONELLO contra el CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA
CALLE TERRERO 48/50; TR 50 SRL y H.J.B., a quienes condenó a pagar a los accionantes la suma de $94.250- (pesos noventa y cuatro mil doscientos cincuenta), con más los intereses señalados en el considerando VI y las costas del proceso.
Contra dicho pronunciamiento se alzan todas las partes,
quienes expresaron sus agravios en formato digital, lo que fueron respondidos en la misma forma por la actora y el consorcio.
Por una cuestión de orden lógica, primero me voy a abocar al tratamiento de los agravios de los condenados referidos al tema de la responsabilidad, dada la incidencia que ello puede tener en el resto de los planteos.
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RESPONSABILIDAD.
Fecha de firma: 09/11/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
El Demandado BARSKY se queja porque medió condena en su contra pese a que considera que en el expediente ha quedado demostrada la interrupción del nexo causal, ya que con la prueba producida se acreditó la intervención de terceras personas que realizaron tareas de mantenimiento en el edificio que pudieron generar esos daños y que el propio Consorcio de Propietarios no cumplió con su deber de mantenimiento.
Se pregunta ¿Cómo es posible que exista un inconveniente con la aislación hidrófuga original que genere responsabilidad en el Director de Obra y recién se adviertan los efectos luego de ese tiempo?
Responde que la falta de reclamo alguno anterior o de reclamo de algún otro propietario del mismo piso –lindante a la terraza-, revela que nos encontramos con que el nexo causal entre el hecho y el daño no es la deficiente construcción ni su rol como profesional. Porque resulta obvio que si existiese un defecto de construcción, los daños sobre la propiedad de los actores se hubiese ocasionado casi contemporáneamente a la entrega de los departamentos y no recién después de cuatro años.
Argumenta que tampoco fue considerado en la sentencia recurrida que de acuerdo a las fotografías acompañadas por los actores a su demanda, en la medianera del edificio –lindante con la unidad funcional de ellos- se observan ciertas tareas de arreglos sobre dicho muro vertical. La experiencia en la materia indica que la única forma que tiene una persona para llevar a cabo esa tarea resulta ser a través de los denominados “balancines” para trabajar en altura. Y
obviamente, dichos “balancines” deben estar sujetados a la parte superior del edificio, de manera que concluye que se amuraron en la terraza.
Postula que entonces, quedaba determinar si efectivamente un tercero realizó esos trabajos en altura y si pudieron Fecha de firma: 09/11/2021
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haber ocasionado los problemas. Y responde afirmativamente a ese planteo, con cita del testimonio de A., el encargado del edificio, y de la pericia técnica.
TR 50 S.R.L., formula sus quejas relativas al punto en similares términos a las del otro demandado, en tanto que el consorcio critica que se lo condenara por cuanto expone que la terraza si bien es un sector común, no constituye una cosa riesgosa, y pregona que la responsabilidad por los daños es exclusiva de los otros demandados,
ya que se origina en un defecto de la construcción, que no le es imputable, lo que demuestra que en el caso lo que origina los daños es el hecho de un tercero por el cual el ente consorcial no debe responder.
El Código Civil, en el Libro Segundo, Sección Tercera,
T.V., Capítulo VIII incorpora la garantía por vicios de construcción de la vivienda, también llamada garantía por ruina (art.
1646).
Esta garantía por ruina es de orden público, tal como claramente se deduce de la parte final del precepto citado, y por ello no puede ser dejada de lado por las partes contratantes. Esa posibilidad choca, contra un límite superior del ordenamiento jurídico,
dado que existe un interés general, en que los profesionales de la construcción desarrollen su actividad con arreglo a la Lex Artis y en condiciones de seguridad.
La finalidad de la norma es clara, pues las edificaciones que se levanten tienen que respetar un principio fundamental: la perfecta ejecución de la obra (ver CNCiv, S.M.: “R., K.L. y otro c. Vavulen SRL y otros s/ daños y perjuicios •
14/06/2021”, Cita: TR LALEY AR/JUR/84308/2021 y sus citas). Es un principio básico de la ingeniería civil, obligatorio para el empresario constructor y demás profesionales partícipes del proyecto y de la dirección (arts. 902 y 909 Código Civil; MARCELO
Fecha de firma: 09/11/2021
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URBANO SALERNO, “Daños en la construcción y principio de perfecta ejecución”, RCyS 2014XI, 69, TR La Ley, cita online AR/DOC/2686). Deviene indispensable la solidez de la estructura para que el edificio cumpla con el destino previsto (arts. 2164 y 2621
Código Civil; M.U.S., “Daños en la construcción y principio de perfecta ejecución”, RCyS 2014XI, 69,
TR La Ley, cita online AR/DOC/2686/2014). Esta responsabilidad se funda, en definitiva, en razones de seguridad pública ( CNCiv., Sala H, voto del Dr. K. en “D.T.S.c.R.S., del 12/12/2006, RCyS 2007, 893 TR La Ley AR/JUR/10455/2006;
G.A.B., Tratado de Derecho Civil, Buenos Aires,
P., Contratos tomo II, nº 1131, pág. 145).
En el caso sometido a revisión, la sociedad que construyó
es la misma que la que vendió las unidades funcionales a los actores,
Desde esta última perspectiva, se ha entendido que si la vendedora,
además, es la constructora, su responsabilidad por los vicios ocultos se rige por las normas establecidas para los vicios redhibitorios. Pero si se trata de un supuesto de ruina total o parcial, no obstante que frente a la adquirente la empresa constructora revistió en su momento el carácter de vendedora, no puede liberarse de la responsabilidad emergente del art. 1646 por el solo hecho de adoptar la forma contractual de la compraventa y no de la locación de obra. Sería muy fácil convertir en letra muerta el art. 1646, que establece en su último apartado que “no será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial” con el solo subterfugio de que el propietario constructor de un edificio se someta a las disposiciones del contrato de compraventa , lo que es inadmisible (ver CNCiv, S.M.: “R., K.L. y otro c. Vavulen SRL y otros s/ daños y perjuicios • 14/06/2021”, Cita: TR LALEY
AR/JUR/84308/2021 y sus citas).
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Para concluir, respecto del marco jurídico a la luz del cual debe ser examinado el recurso de los demandados, cabe agregar que el artículo 1646 citado responsabiliza al constructor por la ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales. En este sentido, para que haya ruina susceptible de surtir la aplicación del indicado precepto, no es imprescindible que la edificación se desplome o colapse inmediatamente, bastando que los daños tengan suficiente entidad para afectar la duración o solidez de la obra -como los problemas de impermeabilización en el techo, humedades, fisuras, entre otros- o de producir su degradación en el tiempo, pudiendo llegar a tornarla inidónea para su destino normal (Cifuentes-Sagarna: “Código Civil,
Comentado y Anotado”, t. III, p. 647, y jurisprudencia o doctrina allí
citada).
Este concepto de ruina debe entenderse en un sentido jurídico amplio y no literal, comprensivo de la destrucción total o parcial, de la amenaza de ruina y de la ineptitud funcional de la obra.
No es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio.
Este concepto se ve reafirmado por el CCCN —que constituye una importante pauta interpretativa— cuyo art. 1273 lleva como título,
precisamente, “obra en ruina o impropia para su destino” (ver CNCiv,
S.M.: “R., K.L. y otro c. Vavulen SRL y otros s/
daños y perjuicios • 14/06/2021”, Cita: TR LALEY
AR/JUR/84308/2021 y sus citas).
En cuanto al consorcio, no debe perderse de vista, que en un ámbito como la propiedad horizontal, aquél, como persona jurídica distinta de los copropietarios, tiene a su cargo la obligación de velar por el mantenimiento y conservación de los bienes y sectores comunes del edificio, porque así lo impone el ordenamiento legal que regula la materia.
Fecha de firma: 09/11/2021
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De ahí que cuando se producen daños causados por tales bienes, la...
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