CINGOLANI, LUCIA BEATRIZ c/ 4230 SAN JUAN SRL Y OTRO s/ESCRITURACION

• Fecha: 31 Agosto 2023
• Número de expediente: CIV 067379/2019/CA002

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B

C., L.B.c./ 4230 San Juan SRL s/ escrituración

(Expte. N° 67.379/2019)

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de agosto de 2023,

reunidos en Acuerdo los Señores Jueces y la Señora Jueza de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “C., L.B.c./ 4230 San Juan SRL s/ Escrituración” (Expte.

N° 67.379/2019), respecto de la sentencia dictada el 29 de diciembre del 2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden:

Dr. R.P. – Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO- Dra. LORENA

FERNANDA MAGGIO.

A la cuestión planteada, el Dr. P. dijo:

I.L.B.C. promovió demanda contra “4230 S.J. S.R.L” –

CUIT 30711484538– y L.L.S. –DNI 26748990–, a fin de que se los condenara a otorgar escritura traslativa de dominio respecto del inmueble sito en Avenida San Juan 4428, piso 13°, departamento “A” de esta Ciudad Autónoma. Hizo reserva de requerir la aplicación de multas para el caso de que no se cumpliera la escrituración y reclamó el resarcimiento del daño moral sufrido (ver escrito de demanda y documental acompañada). Refirió que el 29 de mayo de 2013 suscribió con los accionados un boleto de compraventa mediante el cual adquirió el departamento aludido, que pagó la totalidad del precio pactado y se encontraba en posesión del mismo. Explicó que en la cláusula cuarta del boleto de compraventa se dispuso que la escritura traslativa de dominio se otorgaría luego de inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble el reglamento de copropiedad y administración. Agregó que el 9 de abril de 2019, frente a los reiterados reclamos a los demandados para que le otorguen la escritura de dominio por haber transcurrido más de setenta y dos meses desde la firma del boleto de compraventa, envió carta documento intimando a la empresa demandada, sin resultado positivo. Frente a dicha circunstancia,

Fecha de firma: 31/08/2023

Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

34087531#381025542#20230830074556551

celebró audiencia de mediación previa obligatoria, en la que se presentó la empresa por medio de su apoderado, sin poder tampoco arribar a una solución.

Por su lado, “4230 San Juan S.R.L.” al contestar la demanda reconoció el boleto de compraventa suscripto con la actora el 29 de mayo de 2013; que C. tomó posesión del departamento sito en Avenida San Juan 4228, Piso 13°, departamento “A”, de esta Ciudad; y que para esa fecha la obra del edificio no se encontraba concluida. Sin perjuicio de lo anterior, desconoció la restante prueba documental acompañada por la accionante y sostuvo que “…no habiendo las partes fijado plazo para otorgar escritura traslativa de dominio de la unidad funcional en cuestión, no encontrándose, por tanto, vencido plazo alguno; no habiéndose fijado multa alguna; habiendo mi mandante desarrollado la obra y efectuando todos los trámites que la misma requiere en miras de la subdivisión del edificio y consiguiente escrituración de las unidades funcionales dentro de los lapsos temporales adecuados, lo cual permite estimar el plazo de escrituración en el mes de Marzo de 2020;

es por todas estas razones que la demanda incoada debe ser rechazada, con expresa imposición de costas a la actora.” (ver escrito de contestación de demanda).

Finalmente, L.L.S. opuso una excepción de falta de legitimación pasiva en los términos del artículo 347, inc. 3 del Código Procesal Civil y Comercial y, en subsidio, contestó demanda. En este último sentido, adhirió a los términos de la contestación de demanda formulada por “4230 S.J. S.R.L.” (ver escrito de contestación de demanda y documental acompañada).

2. El 29 de diciembre de 2022 el Sr. Juez de grado resolvió: (i) hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por L.L.S., con costas a la actora; (ii) admitir la demanda por escrituración entablada por L.B.C. y,

   en consecuencia, condenar a “4230 S.J. S.R.L” a otorgar a su favor la escritura traslativa de dominio de la unidad funcional del décimo tercer piso identificada en el boleto de compraventa provisoriamente con la letra “A”, con la identificación que en definitiva tenga como unidad funcional, dentro del plazo de quince días y por intermedio de los escribanos designados por las partes en la cláusula cuarta del boleto de compraventa,

   quienes deberán fijar fecha y hora para el acto escriturario, bajo apercibimiento de lo dispuesto en los artículos 512 y 513 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,

   con costas a la demandada; y (iii) rechazar la indemnización del daño moral pretendido,

   como así también de la multa reclamada, con costas a la actora (ver sentencia de primera instancia).

   Contra dicho pronunciamiento expresaron agravios la accionada “4230 S.J. S.R.L” el 13 de marzo de 2023 (ver aquí), cuyo traslado fue contestado por la actora el 22

   de marzo (ver aquí), y ésta última a través de la presentación del 21 de marzo (ver aquí),

   cuyo traslado fue contestado por ambos demandados el 3 de abril (ver aquí y aquí).

   La empresa demandada cuestionó la condena a escriturar y las costas.

   Por otro lado, la accionante criticó la admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el codemandado Fecha de firma: 31/08/2023 Scala y la consecuente imposición de Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

   34087531#381025542#20230830074556551

   costas, como así también el rechazó de “…la multa por daños y perjuicios requerida…”

   por la mora en la escrituración.

   Por una cuestión de orden metodológico, en primer término examinaré el agravio relativo a la admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva y la imposición de costas a la actora; luego el relativo al rechazó de la multa y daños y perjuicios por mora en la escrituración; y, por último, el expresado por la demandada en torno a la procedencia de la escrituración y consiguiente condena en costas.

   Antes del examen de los agravios, debo aclarar que, a partir de la traba de litis, ha quedado reconocido el boleto de compraventa, el pago del precio por el comprador y la entrega de la posesión de la unidad adquirida.

   Además, creo oportuno recordar que los jueces no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia (ver C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301;

   272:225; entre otros) y que tampoco es obligación ponderar todas las pruebas agregadas,

   sino únicamente las apropiadas para resolver (art. 386, in fine, del CPCCN; C.S.J.N.,

   Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).

3. a) Admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por L.L.S. e imposición de costas a la actora El Sr. Juez de grado, luego de examinar la prueba, concluyó que se configuraba una clara falta de legitimación pasiva del codemandado S. y rechazó la demanda interpuesta contra el referido, imponiendo las costas a la actora. Para arribar a dicha solución sostuvo que: “…quien suscribió el contrato en virtud del cual se acciona fue el nombrado, pero no por su propio derecho, sino en nombre y representación de la codemandada “4230 S.J. S.R.L”, como su socio gerente (conf. fs.70/71), a lo que se suma que dicha sociedad es la titular de dominio del inmueble (conf. fs.207/214 digital) y que, del boleto de compraventa acompañado, resulta que es quien contrató con la actora y se obligó frente a ella…” y explicó que: “…la sociedad demandada es una persona jurídica, con personalidad diferenciada de su socio gerente y de cualquier otro socio y por ello puede y debe ser demandada en juicio de corresponder (conf. artículos 30, 31. 32, 33, 42 y concordantes del Código Civil, lo que ahora continúa siendo del mismo modo, conf.

   artículos 141, 142, 143 y cdtes. del Código Civil y Comercial…” (ver considerando II de la sentencia).

   Como adelanté, la actora se agravió de tal solución y consideró que la condena por escrituración debía extenderse a S.. Sostuvo que el referido, además de actuar como socio gerente y representante de la empresa al firmar el boleto de compraventa (reconocido por la totalidad de las partes), tenía una posición mayoritaria en la empresa. En este sentido,

   explicó que “…de la cesión de derechos que realizan L.A.T. y V.A.B. (…) queda definido que el 90% de las acciones de 4230 San Juan SRL, quedan en cabeza de L.L.S., además de cumplir su rol de socio gerente. Con lo que es F. de firma: 31/08/2023 evidente su posición claramente dominante en cuanto a la realización de la venta a la Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

   34087531#381025542#20230830074556551

   actora, por eso la misma actora y su familia señalan a fs. 23, que siempre tuvieron un trato con L.S. y que fue, exclusivamente él, que siempre se apersonó y trató todas las cuestiones relacionadas, no sólo con la venta sino con todo el edificio. El trato fue personal y excluyente de cualquier otra persona.”. Añadió que “…todo lo que tuvo que ver con los poderes judiciales, con el levantamiento de la hipoteca, y con toda la operatoria de la venta, el único legitimado fue S., porque en realidad es el accionista claramente mayoritario y el que define todas las acciones de la sociedad, personalmente. El derecho de fondo siempre estuvo apoyado en la decisión personal de S., quien se mostró como única voluntad decisoria entre todas las situaciones previas al reclamo de autos (…) por eso nos agravia el a quo, cuando considera, que S. actuó como simple socio gerente,

   sin advertir, que es claramente mayoritaria su participación en la sociedad, y que precisamente por ello su participación en este reclamo, por ser titular de la relación...