Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 11 de Agosto de 2006, expediente 0 00224117

Fecha de Resolución11 de Agosto de 2006
EmisorCorte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

En Mercedes, a los once días del mes de Agosto de dos mil seis, reunidos en Acuerdo Ordinario los señores Jueces de la Sala Segunda de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial Mercedes de la Provincia de Buenos Aires, D.. L.T.M., L.M.N. y R.A.B., con la presencia de la Secretaria actuante, se trajo al despacho para dictar sentencia el expediente número 24.117 caratulado: “HIDALGO, E.M. y ot. c/ SOVERA, C.A. s/ ESCRITURACION”.-

La Cámara resolvió votar las siguientes cuestiones esenciales de acuerdo con los arts. 168 de la Constitución y 266 del Código de Procedimientos:

  1. ) Se ajusta a derecho la sentencia de fs.392-400, en cuanto es materia de apelación y agravios?

  2. ) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

Practicado el sorteo de ley dio el siguiente resultado para la votación: Dres.Luis T.M., R.A.B. y L.M.N..-

V O T A C I O N

A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, el señor juez Dr.Marchió dijo:

  1. El señor juez de primera instancia hizo lugar a la demanda: a) condenando al accionado a otorgar la posesión del inmueble así como la pertinente escritura traslativa de dominio; b) también acogió la demanda por daños y perjuicios, condenando al demandado a abonar el valor locativo de $300.- mensuales, desde que se lo intimó a escriturar, con deducción de la suma de $ 400.-, que los accionantes reconocieron haber recibido; c) rechazó la reconvención por nulidad, en todos los casos con costas al reconviniente.- Apela éste, y sus agravios fueron replicados.-Luego del llamamiento de “autos para sentencia”, tras el sorteo quedó este expediente en condiciones de ser votado.-

  2. La nulidad “formal” del “instrumento” de fs.10.- Es necesario precisar “ab initio”, que por más que las partes nominen como “pacto de retroventa” la cláusula inserta en el documento de fs.10 (cláus. tercera), el mismo no es tal (doct. arts. 163 inc. 6 y 164 del rito), ya que tratándose de un inmueble, para que el mismo salga del patrimonio del vendedor, son necesarios la tradición (en cualquiera de sus formas), la escritura pública y su inscripción.- De manera que se estaría –cuando, como en el caso, mediara un simple “boleto”—ante una simple promesa de venta con la cláusula de poder arrepentirse el vendedor, a la cual –de todos modos- se le aplican las cláusulas del pacto de retroventa (doct. arts.1323, 1184 inc. 1, 1366, 1373, 1380 a 1391 y concs. del c. civ.; cfro: SCBA en “El Derecho”, t.6, pág. 160).- O sea, que se trata sólo de una promesa sujeta a una cláusula resolutoria, potestativa del vendedor.- Lo que lleva a sostener que no estamos ante un acto concluído como tal, sino como un contrato en el cual las partes “... se han obligado a hacer la escritura pública”, según expresamente reza el art. 1185 “in fine” del código civil.-

  3. Tiene dicho la Excma. SCBA, que si bien el boleto de compraventa instrumenta un mero precontrato, ello no es óbice para que operen en el caso los principios rectores en materia de compra y venta, ya que esos precontratos son verdaderos contratos (cita de L.C.J.E., “Código civil...” de Belluscio-Zannoni, ed. Astrea, Buenos Aires, 1994, t-5, pág. 841 primer párr. y nota 30 al pié).-

  4. Al margen de las diversas posturas existentes con respecto a la naturaleza jurídica del boleto de compraventa inmobiliaria en general, en la especie debemos situarnos -en cuanto a la exigencia del “doble ejemplar”-, en el momento de celebración de la supuesta venta con pacto de retroventa (rectius: promesa de venta con cláusula de arrepentimiento a favor del vendedor).- Al momento de la firma del “boleto”, quedaban pendientes la posible ulterior operatividad de una cláusula resolutoria del negocio; y el futuro cumplimiento, por parte de los “compradores” de notificar fehacientemente al vendedor para que ejerciere –al cabo de dieciocho meses- su facultad de retrotraer su promesa de venta (cláusula tercera, ver fs.10).- Esto cimenta lo dicho al final del párrafo segundo de este voto, en cuanto a la inexistencia de un contrato en el cual una de las partes hubiera cumplimentado todas sus obligaciones –en este caso especial, quedaba pendiente la de la referida cláusula tercera--; y mucho menos “concluído”, cuando al momento de la celebración estaba pendiente la cláusula resolutoria potestativa a favor del vendedor (doct. arts. 1021, 1022, 1023 y concs. del c. civil).-

  5. Párrafo aparte merece la cita doctrinaria en la cual se apoya el “a quo” para arribar a la conclusión de que la nulidad por carencia del doble ejemplar, no procedería en los casos en que no se ha negado (por parte del nulidicente) la existencia del contrato.- Para así difundirlo, SALAS (en su: “Código civil anotado” –por mi parte, tengo a mi disposición la edición 1972-, se remite a un fallo de la SCBA, que se publicó en “La ley ”, t. 101, págs. 141-143; y la cita que efectúa es incorrecta por incompleta.- En efecto, en dicho pronunciamiento de la Excma. SCBA, logró unanimidad el voto de nuestro eminente e inolvidable jurista mercedino doctor A.A.A., quien dejó sentada –si- la doctrina de que la nulidad del “instrumento” no procede cuando quien la esgrime no ha negado la existencia de la convención, aunque haya sostenido que el negocio era simulado.- Hasta aquí la cita de SALAS que rescata el “a quo”. Pero a esa cita le falta el agregado –esencial, en la especie-, de que ello es así porque “... esa pretensa simulación no ha sido acreditada en el juicio ...” (expresas palabras del insigne maestro mercedino, que me permito subrayar, pág.142, 2ª. col.,1er.párr. de la public.cit.).- Esto es de una lógica elemental, ya que mal se puede hablar de que está sustancialmente “reconocida” una convención, cuando simultáneamente se esgrime –y luego se acredita—que fue “simulada”.-

  6. En el caso en examen, como en el precedente analizado en el párrafo anterior por la Excma. SCBA hace cuarenta y seis años (salvo inesenciales diferencias de detalles), también el demandado ha reconocido el convenio plasmado en el documento de fs. 10, pero tildándolo de “simulado” por encubrir un “préstamo”.- Esto nos pone en la necesidad de analizar la nulidad del “instrumento”, enlazándola necesariamente con la “simulación” esgrimida; determinando –en primer lugar- si efectivamente el “negocio jurídico” se extendió en un solo ejemplar que quedó en poder de los “compradores”.- De ser ello así, tendré luego que determinar las consecuencias de tal falencia; presupuesto que en la especie –como se verá en su momento- es imprescindible para luego poder internarme en la temática de si está o no prescripta la acción por simulación.- En caso de que no esté prescripta, recién podré pasar a determinar si el accionado acreditó o no tal simulación.-

  7. Debo explicitar subrayadamente, que a todo lo largo de este voto, asignaré especialísima gravitación al principio de la “buena fe” con la cual deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse los contratos (art. 1198 del c. civ.).- También utilizaré la teoría de las pruebas “leviores”, no sólo por estarse esgrimiendo una “simulación” cuyo manto ha sido desplegado para ocultar el verdadero negocio (esto último, dicho para el caso de acreditarse la existencia de aquélla); sino también porque en la especie –como lo reconocen los propios coactores al emplazarse en autos- son ellos dos abogados que si bien no ejercen su profesión, estén mucho más capacitados por su formación, que un lego como el demandado, para actuar y desenvolverse en el terreno documental y jurídico, todo lo cual obliga a mirar con un prisma diverso su actuación (doct. arts. 902 y concs. del c. civil).- Dualidad ésta, tanto más vigorosa en sus efectos, cuando se la debe proyectar en el sensible telón de fondo de la amistad que unía al coactor E.H. con el demandado, y que perduró hasta que comenzaron a surgir las diferencias entre una y otra parte.- Ninguno de todos estos nudos “hechos” rescatados, es motivo de controversia; y además están acreditados por varios elementos convictivos en los cuales, por falta de disputa, es ocioso recalar.- Asimismo me apoyaré siempre en la “máximas de la experiencia”, de las cuales no le está dado apartarse al juzgador, en tanto integran su “sana crítica” (doct. art. 384 del CPC).-

  8. En el expte. de esta S. nº 10.975 del 8-10-’91 y, entre otros, en el expte. nº 19.369 del 3-8-’00 publicado íntegramente este último en “La > Aires”, año 8, nº 7, agosto ’01, sec. “Jurisprudencia”, págs. 969-977, con mi voto en primer término que en ambos casos logró unanimidad, abordamos el tema de las pruebas “leviores”.- El hecho de estar difundido el segundo pronunciamiento, me permite recalar sólo en lo esencial de lo que dejamos dicho, remitiendo –en todo caso- a dicha publicación.- A diferencia de las “efficaciores”, las pruebas “leviores” permiten tener por acreditado un hecho cuando los elementos convictivos disponibles en el expediente, ante la dificultad de lograr pruebas contundentes, generan no obstante una rotunda certeza moral en el juez, sobre la base de un ponderado juicio de probabilidad (un desarrollo ilustrado y sustancial de esta teoría puede hallarse en: P., “Aproximación a la teoría de las pruebas leviores”, en “Jurisprudencia Argentina”, 1980-IV- pág. 756 y sigtes.).- En lo central, el autor recién citado le halla soporte normativo a tal teoría, en la “sana crítica” que estatuye el art. 384 del ritual.-

  9. Inexistencia de doble ejemplar.- En primer lugar, el hecho de que en el instrumento de fs. 10 se haya dejado constancia que se extendían “tres” ejemplares, no cubre una exigencia legal, porque nuestro código, a diferencia del francés que es su fuente, no incluye la necesidad de una enunciación tal.- En segundo lugar, el número expresado envuelve un exceso, porque la pluralidad de ejemplares alude a las “partes” no a las personas intervinientes en el contrato, y a que varias de éstas pueden ser titulares de un interés común, en cuyo caso basta un ejemplar para todas ellas y otro para la otra parte.- Que es precisamente lo...

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