Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 31 de Octubre de 2006, expediente 0 002128133

• Fecha de Resolución: 31 de Octubre de 2006
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

Expediente Nro.128.133 CONSORCIO INTERS. DE LANúmero de Orden: VIVIENDA c/ ZANFARDINI

Libro de Interloc. Nro.27 E.R. y Ot. S/

COBRO EJECUTIVO.-ú

Bahía Blanca, 31 de octubre de 2006.-

AUTOS Y VISTOS:

CONSIDERANDO: Tal como lo afirma el recurrente, el reglamento de copropiedad y administración del inmueble que genera la deuda en ejecución prevé los intereses a abonar por la mora en el pago de las expensas comunes.

No cuestionada dicha imposición por el demandado, no existe motivo que justifique establecer en la sentencia una tasa de interés distinta de aquélla (en igual sentido expediente nº 93.073, L.I. 16, N.O.196; expediente nº 100.519, L.I. 19, N.O. 64; expte. nº 101.199, L.I. 19, N.O. 259).

POR ELLO se modifica la sentencia de fs. 48 en lo que fue materia de recurso, mandando llevar adelante la ejecución por el capital de condena con más los intereses calculados a la tasa prevista en el reglamento de copropiedad y administración. Sin costas en esta instancia por ausencia de contradicción. D. la regulación de honorarios hasta que se practique la de la instancia anterior (art. 31 del dec. ley 8904). D. al juzgado de origen. H.V. -A.A.P. -L.L.P.M..en disidencia de fundamentosAnte mí: F.V..DISIDENCIA DE FUNDAMENTOS

Bahía Blanca, 31 de octubre de 2006.-

AUTOS Y VISTOS:

CONSIDERANDO: I. Las expensas comunes o expensas de administración son aquellos estipendios que demanda la administración normal de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. La ley 13.512, establece en su artículo octavo que los propietarios de las distintas unidades funcionales tienen a su cargo, en proporción al valor de sus pisos o departamentos (salvo pacto que establezca otra proporción), "las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro".

"Expensas comunes", "expensas de administración" o "gastos comunes" son conceptos sinónimos, habiéndose superado ya a la ociosa polémica generada entres quienes pretendían diferenciar las nociones, en virtud de la distinta denominación efectuada en los artículos 8ø (expensas de administración) y 9ø (gastos o expensas comunes) de la ley 13.512.

Dentro del término "expensas comunes" deben considerarse incluidas tanto las ordinarias como las extraordinarias. Aquellas se encuentran conformadas por todos los rubros indispensables para mantener en buen estado las partes y bienes comunes del edificio y, asimismo, sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. También pertenece a ese concepto el numerario necesario para el pago de la prima de seguro del edificio común.

En el rubro "expensas extraordinarias" se incluyen las innovaciones dispuestas en las partes y bienes comunes por resolución de los copropietarios ya sea para mejorar el uso y goce, para procurar mayor renta o con la finalidad que fuere.

2. En razón de su importancia, el sistema jurídico ha dotado al crédito por expensas comunes de una serie de garantías para su cobro, entre los que cuenta un criterio especial relativo a los intereses (M. de Vidal, M.: Curso de derechos reales, Tomo 2, pág. 301, Ed. Z., Buenos Aires, 1997) y al lado del cual gravitan un procedimiento especial para perseguir su cobro, la afectación de la cosa a su pago, la imposibilidad de abandonar la unidad a fin de liberarse de la deuda por expensas y la existencia de un privilegio.

   Respecto al criterio especial en materia de intereses, se trata de una garantía consistente en la posibilidad de establecer una obligación accesoria de intereses, que revisten el carácter de punitorios, ante la falta de pago oportuno de las expensas comunes, que no tienen por qué ajustarse a los parámetros establecidos para las tasas de interés en otro tipo de situaciones jurídicas, pudiendo en el caso que nos ocupa ser sustancialmente mayores.

3. El marco legal genérico (no existe, en materia de propiedad horizontal, un marco legal específico que se refiera a la posibilidad de pactar intereses en la deuda por expensas comunes) que posibilita el pacto de la tasa de interés está dado por los artículos 1137 y 1197 del Código Civil, en cuanto instauran la libertad de contratar y la libertad contractual.

   Existen dos normas en el Código Civil que nos pueden brindar una aproximación al tema:

   1) Determina el artículo 621 del ordenamiento sustantivo que "La obligación puede llevar intereses y son válidos los que se hubiesen convenido entre deudor y acreedor", norma que claramente deja libradas a la autonomía de la voluntad dos cuestiones distintas aunque íntimamente relacionadas: a) La posibilidad de convenir intereses; b) La validez de los fijados por las partes.

   Cabe señalar, no obstante, que esta norma -referida a los intereses compensatorios- no es directamente aplicable a la problemática que aquí nos ocupa, que se circunscribe a los intereses punitorios o cláusula penal, por no poder generar la obligación de pago de expensas intereses compensatorios, al no tratarse de un préstamo de dinero.

   2) Ya en materia directamente aplicable a la deuda por expensas, establece el artículo 652 del mismo cuerpo legal que "La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación", aclarando el artículo 655 que "La pena o multa impuesta en la obligación, entra en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses, cuando el deudor se hubiese constituido en mora; y el acreedor no tendrá derecho a otra indemnización, aunque pruebe que la pena no es indemnización suficiente".

4. Desgranando conceptos, cabe señalar que los intereses, "según el papel o función económica que desempeñan, pueden ser compensatorios (o retributivos) y moratorios (o punitivos). Son compensatorios los que se pagan por el uso de un capital ajeno; son moratorios los que se pagan en concepto del perjuicio sufrido por el acreedor por el retardo incurrido por el deudor en el incumplimiento de sus obligaciones. A veces ambos intereses se superponen (lo que es imposible en materia del crédito por expensas comunes); así, por ejemplo, es corriente que en las operaciones de mutuo se establezca un interés compensatorio y se agregue uno moratorio para el supuesto de que el deudor no devuelva en término el capital prestado. El interés moratorio importa una verdadera cláusula penal..." (B., G.A.: Tratado de derecho civil - Obligaciones I, octava edición actualizada, Ed. P., Buenos Aires, 1998, pág. 330.).

5. La obligación de pago de intereses de intereses para el supuesto de mora en la cancelación de las expensas comunes de un consorcio sometido al régimen de propiedad horizontal, es una cláusula usual en los reglamentos de copropiedad y administración y, tal como lo señala el recurrente, es este el caso de autos.

   La tasa de interés en estos supuestos desempeña un rol más compulsivo que resarcitorio, siendo su cuantía específica, generalmente, de elevada significación. En este sentido se ha resuelto que "A los fines de asegurar la recaudación de las expensas relacionadas con la administración, conservación y reparación del edificio, es cláusula común de los reglamentos de copropiedad y administración el pago de recargos o intereses para el supuesto de mora en los aportes correspondientes. Se trata, en síntesis, de una cláusula penal que desempeña en estos supuestos una función más compulsiva que resarcitoria" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C, 1986/11/28, M. c.M.E., L.L. 1987-C, 256 - ED, 122-596).

   En el reglamento de copropiedad y administración, cuya obligatoriedad está prevista en el artículo 9ø de la ley 13.512, se prevé todo lo relativo a las relaciones entre consorcistas. Por esta razón es lógico y natural que allí se establezcan las consecuencias de la mora en el pago de las expensas comunes, entre las cuales es perfectamente legítimo pactar intereses punitorios, tal como lo hemos señalado. Ello se compadece, además, con la naturaleza contractual que unánimemente le asigna la doctrina y la jurisprudencia al referido reglamento.

6. En principio, no pueden imperar sobre los intereses punitorios por falta de pago en las expensas comunes las mismas pautas que las establecidas para juzgar la usura propiamente dicha. Por un lado, porque son utilizados como una forma eficaz de incentivar su pago oportuno; pero por otro lado, porque no se trata de una parte que impone intereses...