Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 8 de Agosto de 2006, expediente 0 0021011

• Fecha de Resolución: 8 de Agosto de 2006
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

CAPECE, R.S. c/ SAIT, S.E. s/ COBRO SUMARIO DE DINERO"

Expte. N° 1011/2 – J.. Nº 1

/// En la ciudad de San Justo, Provincia de Buenos Aires, a los ocho días del mes de agosto de dos mil seis, reunidos en la Sala de Acuerdos del Tribunal, los señores jueces de la Excelentísima Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Segunda, del Departamento Judicial La Matanza; doctores L.A.R. y S.E.I.B.; para dictar sentencia en los autos caratulados “CAPECE, R.S. c/SAIT, S.E. s/ COBRO SUMARIO DE DINERO”, habiéndose practicado el sorteo pertinente - artículos 168 de la Constitución y 263 del Código Procesal Civil y Comercial, ambos de la Provincia de Buenos Aires -resultó que debía observarse este orden: doctor I.B. - doctor R.; resolviéndose plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S

Primera cuestión: ¿Es justa la sentencia apelada?

Segunda cuestión: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?V O T A C I O N

A la primera cuestión el doctor I.B. dijo:

Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal, en virtud del recurso de los recursos de apelación interpuestos a fojas 403 y 406, contra la sentencia de fojas 386/395, recurso que fueron concedidos libremente a fojas 404 y 407 respectivamente.

Antecedentes

1. 1) Demanda

   A fojas 65/69 se presenta R.S.C., por su propio derecho, con el patrocinio letrado del doctor R.O.B. y promueve demanda por la suma de cinco mil trescientos cuarenta dólares estadounidenses (U$S 5.340) en concepto de honorarios por su gestión como corredor en la venta del inmueble ubicado en Rivera Indarte nº 3.183, de San Justo, Partido de La Matanza, Provincia de Buenos Aires.

   Indica que en el mes de agosto de 1997, el matrimonio F. -C., le encomendó la venta del referido inmueble por la suma de ciento ochenta y cinco mil dólares estadounidenses (U$S 185.000); a tales fines colocó cartel de venta en la propiedad y publicó los avisos de rigor. Así fue que en el mes de mayo de 1998, el demandado se interesó en la compra del inmueble.

   El actor organizó entonces una reunión con los dueños de la propiedad donde se fijó el precio de venta en la suma de ciento setenta y ocho mil pesos (U$S 178.000) comprometiéndose el demandado a abonarle en concepto de comisión, un tres por ciento (3%) de ese valor. Sait quedó en llevar una seña, cosa que nunca hizo y finalmente tampoco celebró la operación, por lo que C. retomó las gestiones de venta.

   Así las cosas y encontrándose abocado a esta tarea, el actor se entera que con fecha 28 de enero de 1999, Sait compró la propiedad de marras directamente a sus dueños con intervención del notario H., por la suma inicialmente pactada, no habiendo abonado su comisión, por lo que se promueve la presente demanda.

1. 2) El responde

   A fojas 113/122 se presenta S.E.S., con el patrocinio letrado de la doctora S.M.G. y contesta la demanda. Niega los hechos expuestos en el escrito inicial y da su propia versión de lo ocurrido. A tales fines niega su responsabilidad en el caso e indica que el actor no tenía autorización de los dueños del inmueble para gestionar la venta, ni contrato alguno que permita reclamar su comisión. Además, indica que compró el inmueble pasado casi un año de que el actor terminara su gestión como corredor en esa operación.

   Plantea falta de legitimación para obrar en el actor y reconviene por daños y perjuicios y daño moral que dice padecer por el obrar antijurídico del actor, al presentar una demanda injustificada. A fojas 138 cuantifica el monto de su reclamo, por la suma de quince mil pesos ($ 15.000).

1. 3) Apertura a prueba, certificación y sentencia

   A fojas 147 se recibe la causa a prueba por el término de treinta días, de cuyo vencimiento y producción da cuenta la certificación de fojas 383/384. A fojas 385 se llaman autos para sentencia.

   A fojas 386/395 la juez de grado dicta sentencia haciendo lugar a la demanda por la suma de dos mil seiscientos setenta pesos ($ 2.670) con más el Coeficiente de Variación de Salarios e intereses, desde el 5 de febrero de 1999 (fecha de la interpelación al demandado); y se rechazó la reconvención. Las costas por la demanda se impusieron en un cincuenta por ciento (50%) a cada parte y por la reconvención, al demandado. La magistrada " a quo" tuvo por acreditado el contrato de corretaje y el derecho del actor a percibir comisión, fijándola en el uno y medio por ciento (1,5%) del precio de venta denunciado en la demanda.

2. Apelación y agravios

   La sentencia es apelada por ambas partes.

2. 1) Agravios de la actora

   Se agregan a fojas 412/415 y cuestionan tres aspectos de la sentencia: el porcentaje de la comisión, la pesificación dispuesta en la anterior instancia y la forma en que se impusieron las costas.

   En cuanto al primer aspecto señala que el art. 54 inc. 2º de la ley 10.973, para la venta de inmuebles establece un porcentaje entre uno y medio y tres por ciento (1,5 y 3%); sin embargo en la sentencia se ha fijado el mínimo legal sin considerar lo pactado por las partes.

   En segundo lugar se queja por la pesificación dispuesta en la sentencia de grado y plantea la inconstitucionalidad del art. 7 de la ley 23.928 y art. 4º de la ley 25.561 por considerar que ello afecta sus derechos constitucionalmente amparados.

   Finalmente, solicita la modificación del fallo en cuanto a la imposición de costas y solicita se aplique el principio objetivo de la derrota.

2. Agravios de la demanda

   Se agregan a fojas 421/425 y puntualmente cuestiona que se haya hecho lugar a la demanda sin ningún tipo de documental que avale las manifestaciones de actor, en cuanto a la responsabilidad de su parte en el pago de la comisión pretendida. A fin de abonar su posición señala que no está probado en la causa que se hubiera puesto cartel de venta de la propiedad, ni tampoco las publicaciones. En síntesis, se queja porque se admitió el reclamo sin ningún tipo de contrato que avale el derecho a comisión del actor.

   En otro orden de ideas, se queja porque se ha tomado como precio de venta la suma de ciento setenta y ocho mil pesos ($ 178.000) que no ha sido probado. Dice en cuanto a ello, que la magistrada de grado ha resuelto el caso en base a suposiciones y no en base a pruebas.

   Finalmente se queja por el rechazo de la reconvención. En cuanto a este aspecto, vuelve a insistir en los argumentos del responde indicando que ello procede por el reclamo antijurídico e injustificado del accionante.

   A fojas 426 se corrió traslado de los agravios en forma recíproca a ambas partes, mereciendo respuesta únicamente de la parte a actora a fojas 429/431.

   A fojas 432 se llaman autos para sentencia (art. 263 CPCC), providencia que se encuentra firme y consentida.

   III.-Solución

   Los temas que debemos decidir, la medida en que ha quedado abierta la jurisdicción de esta Cámara para conocer del caso, son los antes resumidos (arts. 168 de la Constitución de esta Provincia y 246, 260, 266, 270, 272, 273 y concs. del CPCC; CSJN Fallos: 313:912; 315:562 y 839, entre otros; SCBA, P 74290 S 11-6-2003, Juez Negri (SD) JUBA 7, entre otros).

   Para hacerlo no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, ni ponderar todas las pruebas agregadas, sino sólo las consideradas decisivas para la resolución de la contienda (Fallos: 144:611; 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 274:113, 276:132, 280:3201, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros).

3. 1) El derecho a comisión del actor.

   Considero oportuno destacar en forma preliminar, que el corretaje es un contrato "sui generis", accesorio, bilateral, consensual y no formal (conf. Fernández-Gómez Leo "Tratado Teórico - práctico de Derecho Comercial" t. II, p. 339 y ssgtes), que reconoce dos momentos vinculantes y decisivos en lo concerniente a las relaciones entre el corredor y sus comitentes. En una primera etapa nace la relación de mediación, que se traduce en la práctica en la intervención de aquel que transmite la propuesta. Luego, una vez lograda la aceptación de ésta, pone en contacto a los interesados para que concluyan el negocio. Perfeccionado, entonces el acuerdo, nace el segundo momento del contrato, del cual surge el derecho del corredor a la comisión (Z.R.. C. en "Código de Comercio Comentado", Tomo I. Editorial Depalma, Edición 1971, páginas 132 y siguientes; F., R. en "Derecho Comercial Argentino", Editorial Zavalía, Edición 1985, página. 515 y ss).

   Por su parte, el artículo 37 de la ley 20.266 determina que "el corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga" y que "la remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes". Dicha normativa, al igual que el artículo 111 del Código de Comercio, ha sido interpretada por nuestro más Alto Tribunal Provincial en el sentido que, "La expresión contenida en el art. 111 del Código de Comercio acerca de que la comisión es debida aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes, se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio, pero, en todos los casos, ese derecho debe reconocer ineludiblemente como causa jurídica que exista efectivamente la conclusión de un contrato (...) El derecho del corredor a la comisión surge de un mediación eficaz, que provoque el acuerdo de voluntades de modo que, en principio, aquel sólo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación intervino se perfecciona" (SCBA, Ac. 54978 S 16/04/1996 "Ruesga, H.V. c/Pezzutti, I.E. s/Daños y Perjuicios", publicac. En LLBA 1996, 684).

   En igual sentido se ha decidido que "El derecho del corredor a la comisión surge como resultado de una mediación eficaz, que hubiere producido un acuerdo de voluntades, de modo que en principio, aquel sólo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación intervino se perfecciona. Estimo que puede hablarse de perfeccionamiento cuando las partes quedan efectivamente vinculadas por el acuerdo de voluntades, generándose derechos y...