Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 19 de Septiembre de 2006, expediente 0 001932

• Fecha de Resolución: 19 de Septiembre de 2006
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

P.C.R. C/ INMOBILIARIA JORGE Y OTROS S/

DAÑOS Y PERJUICIOS

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CAUSA Nº 932/1

R.S.D.Nº:28/06

En la ciudad de San Justo, Provincia de Buenos Aires, a los 19 días del mes de septiembre de dos mil seis, reunidos en Acuerdo Ordinario, los señores jueces de la Excelentísima Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, S. Primera, del Departamento Judicial La Matanza, doctores J.N.T., R.D.P. y E.A.R.A., bajo la presidencia del primero de los nombrados y, para dictar sentencia en los autos caratulados: "P.C.R. c/ Inmobiliaria Jorge y otros s/ reintegro y Daños y Perjuicios”, Causa Nº 932/01, habiéndose practicado el sorteo pertinente - artículos 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires - resultó que debía observarse este orden de votación: D.T., Posca y A., resolviéndose plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S

PRIMERA CUESTION: ¿Es arreglada a derecho la resolución apelada?

SEGUNDA CUESTION: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

V O T A C I O N

A la primera cuestión, el D.T. dice:

1. ANTECEDENTES DEL CASO

   El señor P. promueve demanda por cobro de pesos, daños y perjuicios contra Inmobiliaria Jorge de C.D.J., y M.R.J. y contra M.C. en su calidad de tercera en los términos del art. 94 del C.P.C.C., por la suma de $ 14.187,40 en concepto de capital reclamado con más los intereses y costas en concepto de reintegro de las sumas de dinero y los daños y perjuicios ocasionados. La controversia trata acerca del reclamo que hace la actora a la citada inmobiliaria, puesto que luego de solicitar información sobre un inmueble sito en la calle H.I. 2948 y 2994 de la Localidad de San Justo que se encontraba en venta por intermedio de dicha inmobiliaria, le informaron que el precio de venta del mismo era de $ 70.000. Hace una propuesta la actora de $ 50.000 quedando los encargados de la inmobiliaria en dar una respuesta una vez que conversaran con la dueña. Transcurren los meses de Noviembre y Diciembre sin contestación, hasta que en el mes de enero los Sres. J. le dijeron que estaban en condiciones de tomar una seña. El día 25 de enero de 1999 los referidos encargados de la inmobiliaria recibieron la suma $ 1.500 entregando un recibo provisorio en el cual consta que el señor P. pagó la suma referida como seña de una chalet en construcción “ad referéndum” del propietario. Pactándose el precio total en la suma U$S 50.000 pagaderos U$S 15.000 al firmarse el boleto y U$S 35.000 al suscribirse la escritura traslativa de dominio. El comprador pagaría el saldo con el otorgamiento de un crédito. A fin de avanzar con los trámites los Sres. J. le entregaron a la actora una copia de título de propiedad para que la escribana M.M. lo estudiara manifestando dicha profesional que tenia irregularidades que imposibilitaban la operación. Por lo que se hacía imposible firmar la escritura traslativa de dominio. Ante el fracaso de la compraventa la actora reclamó la devolución de los $1.500, por haber sido estafado y los señores J. le negaron el reintegro, ello motivó la carta documento, la cual no fue respondida. Se intentó una mediación que no tuvo efecto. Ello lo llevó a efectuar el reclamo de la suma entregada en concepto de seña de $ 1.500 con más los daños y perjuicios provocados por el fracaso de la operación por los agravios morales que todo ello acarreó, y la configuración de un delito penal por el cual accionará por donde corresponda.-

2. LA SENTENCIA

   En la sentencia de grado la Sra. Juez, decide rechazar la demanda por cobro de pesos y por daños y perjuicios promovida por C.R.P. contra Inmobiliaria Jorge y contra la señora M.C. en su calidad de tercera.-

3. LOS AGRAVIOS DE LA ACTORA

   A lo largo de su escrito de expresión de agravios la actora dirige su reclamo al estudio que realiza la Sra. Juez “a quo” de la causa. Primer agravio: Está dirigido al incorrecto encuadre que hace la Sra. Juez de la relación jurídica que motiva la promoción de estos autos, y a la falta de análisis de la causa que concluye con la ruptura de la relación jurídica. Explica su teoría de cómo la Sra. J.S. debió interpretar la relación jurídica poniendo de resalto la aceptación por parte de la señora C. que nunca se cumplió, y que los documentos de la reserva en cuestión, para crear obligación deben estar suscriptos por las partes y que la firma que figura en el documento agregado es apócrifa, llevando a la suscripta a negar su autenticidad y legitimidad. Por otro lado el comprador realizó todas las gestiones para que se realizara el negocio jurídico, sin incurrir en mora, teniendo un adecuado accionar conforme lo establecido.Con respecto a la factibilidad de la operación, la Sra. Juez omitió toda referencia al respecto. Ya que había una imposibilidad jurídica de transmitir el bien a quien intentaba ser comprador del mismo, cosa que la sentenciante de grado no ha tenido en cuenta. Segundo agravio: Falta de análisis sobre la gestión del préstamo hipotecario. La sentenciante sólo se refiere a tal mutuo para desconocerle importancia, pues le imputa una fecha no correlacionada con la operación que diera motivo a la presente acción, pero omite ver que la condición surge del recibo agregado en la demanda, ya que la operación se condicionaba a la aprobación de un crédito hipotecario otorgado por la Institución Mutual Militar. De manera tal que la actora se siente agraviada por la a quo, con respecto a todo el contenido de la sentencia, ya que de manera general y particular no ha considerado ninguna de las pruebas ofrecidas y producidas por la actora, errando en su argumento básico cual fue el supuesto vencimiento de un plazo que no había corrido. Tercer agravio: Inexistente estudio de la falta de factibilidad jurídica de la operación a causa de la nulidad del poder utilizado. El poder utilizado para instrumentar la venta de B.F. a M.C. otorgado a favor del vendedor por su padre J.R.F. por escritura del 17/12/86 había caducado por fallecimiento del mandante producido el 28/1/87. El hecho que se hiciera constar su validez “post mortem” en nada lo validaba Ello hace considerar que la venta de F. a C. podría afectar la legítima de los hijos de J.R.F. y M.P., por lo que la venta podría ser impugnada por otros hijos de F. en razón de la violación de la legítima. Por otro lado la Escribana Mangudo, agrega a las irregularides del título que la escribana A.D., ante quien habría pasado la referida escritura mencionada, estaba destituida y que ésta habría denunciado la pérdida de ciertos protocolos de los años 1987/88/89, entre los que se encontraba aquél donde habría estado la escritura original del poder. Todo ello lleva a considerar que no interesan los plazos vencidos o no, sino que el negocio jurídico no se podía realizar. De manera tal que quien lo estaba ofreciendo en venta y recibió dinero como seña no estaba ofreciendo un bien normalmente transferible. Ante la frustración de la operación por su culpa o de su mandante no puede premiárselo, permitiéndole quedarse con el dinero recibido. Cuarto agravio: Falta de mención de la carta documento remitida a la demandada. En la sentencia se omite analizar un elemento clave como es tal carta documento remitida por el actor que no hizo más que exteriorizar su posición frente a una realidad jurídica ineludible. Su remisión y recepción fue debidamente probada. La contraria no contestó la intimación pues su postura ya estaba tomada, dejar transcurrir el plazo y quedarse con el dinero abonado en concepto de reserva por el Sr. P.. Siendo esto injusto dicha valoración conllevaría a la revocación de la sentencia dictada. De manera tal que el enriquecimiento ilícito de los demandados que esta situación provocó ni siquiera fue analizada por la “a quo” debiendo ser rechazado en la forma peticionada. Quinto agravio: Falta de análisis del documento base de la presente ejecución.- De la actitud del actor y de los demandados. Y de la concreción del reclamo. En su reclamo P. requiere se le reintegre el importe de los conceptos que con motivo de la actitud contraria a derecho incurrió la inmobiliaria J., que tuvo necesariamente que afrontar, como así también el importe entregado como seña, la cédula parcelaria gestionada, los honorarios abonados a las escribanías, la reparación del agravio moral que la situación de frustración le ocasionó, la contratación de un mutuo hipotecario que a las claras devino innecesario y excesivamente gravoso. Todo ello no fue recepcionado por la sentenciante. Probado está el comportamiento doloso de la contraria en todo su accionar con respecto al negocio jurídico pretendido. La mora quedó ampliamente probada y las circunstancias fácticas también. La reparación del daño moral deviene lógica consecuencia de la actitud que desarrollaron los demandados en el caso sub examen. Por tales razones, a más de las expuestas solicita a V.E. se revoque la sentencia apelada, con costas, condenando a los demandados a abonar a mi parte el importe reclamado, todo ello con más sus respectivos intereses. Por último hace reserva del caso Federal para ocurrir ante la Suprema Corte de Justicia de Provincial y ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación.-

4. CONTESTACION DE AGRAVIOS DEL DEFENSOR OFICIAL

   A fs. 512, el Dr. B. contesta los agravios de la actora, manifestando que ella no ha cumplido con su obligación, ya que la reserva de $ 1.500 tenía una validez de 15 días, en dicho plazo el comprador se obligaba a completar el pago y a suscribir el boleto de compraventa pertinente.

   Dicha obligación no fue cumplida por el actor vale decir que dejó transcurrir el plazo estipulado (con vencimiento el 9/2/1999), y su morosidad se extendió a más de dos meses, que fue cuando hiciera el hipotético reclamo por carta documento. Habiendo realizado una contra-oferta de $ 50.000 “ad referéndum” de la conformidad de la propietaria, atento a que el precio era de $ 70.000, toda vez que la obligación de la actora era la de concurrir antes de la expiración del plazo estipulado y oblar la parte del precio a la que se...