Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 16 de Febrero de 2006, expediente 0 00152097

• Fecha de Resolución: 16 de Febrero de 2006
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

/// la ciudad de M., Provincia de Buenos Aires, a los DIECISEIS días del mes de febrero de dos mil seis, reunidos en la Sala I del Tribunal, los señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de M., doctores L.G.L., J.E.R. y J.M.C. para, pronunciar sentencia en los autos caratulados: "LICITRA DE ENCISO ESTELA C/CORFAMAD S.R.L. Y OTRO S/DAÑOS Y PERJUICIOS" y habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Const. de la Provincia de Buenos Aires y 266 del Código de Procedimientos Civil y Comercial), resultó que debía observarse el siguiente orden; D.. L. –C. -R., resolviéndose plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S

1ra.: ¿ Es justa la sentencia apelada de fs. 439/46 ?

2da.: ¿ Qué pronunciamiento corresponde dictar ?

V O T A C I O NA LA PRIMERA CUESTION: la señora Juez doctora L., dijo:

I) Contra la sentencia definitiva dictada a fs. 439/46, interponen las partes sendos recursos de apelación, que libremente concedidos, son sustentados a fs. 469/72 y 485/8, replicado a fs. 491/492.

Actuó el Sr. Juez a-quo parcialmente la demanda promovida por Estela Licitra de E., condenando a CORFAMAD S.R.L. a pagar la suma de $1055,97, con más sus intereses y costas. Haciendo extensiva la condena al garante M.V., con costas. Haciendo lugar a la demanda reconvencional deducida por Corfamad S.R.L., condenado a la actora a pagar la suma de dólares estadounidenses que resultaren luego de descontados los montos por los que accediera el reclamo liminar, con más los intereses y costas.-

II) Se agravia, en primer lugar, la apelante actora de la conclusión del Sentenciante que no se ha acreditado que los deterioros y roturas provengan del uso abusivo del inmueble por parte de la ex-locataria y que los daños no se encuentren probados. A su turno, la demandada por entender que no se encuentran acreditados que los daños fueran causados por él.-

Ha quedado acreditado que celebraron las partes contrato de locación del galpón ubicado en la calle Sucre Nº 778 de M., por el término de tres años a partir del 1º de Octubre de 1995 (contrato de fs. 3/4), el que fue restituido a su vencimiento.

Es sabido que el locatario tiene la obligación de conservar la cosa arrendada en buen estado y responder por todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios (art. 1561 del Código Civil).

Asimismo, se presume que el estado en que fue recibida la cosa por el arrendatario era bueno (art. 1.514 Cód. Civil), si no se ha hecho descripción de ella al ser entregada (arts. 1.615 y 1.616 C.C.). Para el supuesto que ésta se halle en mal estado, debe dejarse la debida constancia en el momento de la celebración del contrato (B., “ Código...”, Tomo 7 página 435).

El locatario debe hacer lo necesario para que la cosa arrendada no se perjudique, manteniéndola en cuanto fuera posible en el mismo estado en que la recibió, esto es, en buen estado, como tiene derecho a exigirla el locador en el momento en que ella deba ser entregada (art. 1.556 C.C.). De lo contrario, el locatario debe demostrar que los deterioros se produjeron sin culpa de su parte, y si así no lo hiciere, deberá indemnizar al locador por todo daño o deterioro (art. 1.561 y 1.563 C.C.; esta S., mi voto cs. 42.460, R.S. 142/00).-

Sentado ello, de la interpretación del referido contrato de locación, no habiéndose detallado el mal estado del inmueble, presumo - al igual que el Sentenciante – que el mismo fue entregado al locatario en buen estado de conservación y funcionamiento. Así las cosas, en dicho estado debió haberlas regresado CORFAMAD SRL. Habiendo dejado sentado en la cláusula quinta que recibió el galpón “en perfecto estado de conservación y aseo, con todos sus vidrios, herrajes y demás accesorios; obligándose a mantener y devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones y a pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos y los deterioros ocasionados, salvo los que resultaren del buen uso y de la acción del tiempo”.-

La obligación de mantener la cosa en buen estado no es exclusiva del locador (art. 1.515 C.C.), pesando también sobre el locatario (art. 1.556 idem), normas que en definitiva son supletorias de lo que hubieran convenido las partes (art. 1.197 cód. cit). Participo de la posición que pesa sobre el locador de manera imperativa la obligación de mantenimiento del inmueble arrendado, salvo las reparaciones locativas o menores a cargo del locatario. Estas son las denominadas “ordinarias” o de “mantenimiento”, es decir, reparaciones que se originan en deterioros menores que comúnmente provienen del uso diario y habitual de la cosa, que por lo general se deben al accionar descuidado del locatario o de las personas por las que éste responde. La razón de lo normado por el art. 1.573 del Código Civil es la presunción de que los mismos son producidos por el locatario o por quienes habitan el bien. Devuelta la cosa sin haberse...