Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 30 de Agosto de 2005, expediente 0 00151960

• Fecha de Resolución: 30 de Agosto de 2005
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

"ABETE, S.M. C/

SANTIANO, CESAR DARIO Y OTROS S/ SUMARIO (COBRO DE DINERO)"

Causa: 51.960 R.S.: 208

/// la ciudad de M., Provincia de Buenos Aires, a los TREINTA días del mes de agosto de dos mil cinco, reunidos en la Sala I del Tribunal, los señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Morón, doctores J.M.C., L.G.L. y J.E.R., para pronunciar sentencia en los autos caratulados: "A., S.M. c/S., C.D. y otros s/ sumario (cobro de dinero)" y habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Const. de la Provincia de Buenos Aires y 266 del Código de Procedimientos Civil y Comercial), resultó que debía observarse el siguiente orden: D.. LUDUEÑA-RUSSO-CASTELLANOS, resolviéndose plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S

1ra.: ¿Es justa la sentencia apelada de fs. 329/335?

2da.: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

V O T A C I O N

A LA PRIMERA CUESTION: la señora Juez doctora L., dijo:

I) Contra la sentencia definitiva de fs. 329/335, interpone la parte actora recurso de apelación, que libremente concedido, es sustentado con la expresión de agravios de fs. 362/367, cuyo traslado responden los codemandados S. y V. a fs. 370/373 y C. a fs. 377/378. A fs. 380 obra el dictamen del señor F. General Departamental.

El señor J. a quo falló rechazando la demanda entablada por S.M.A. contra C.D.S., A.M.V., V.A.C. y F.G.C., por cobro de comisión derivada de la intermediación de la primera (corredora pública) en la compraventa de los inmuebles sitos en las calles Libertad 895 y G.. A. 950 de la localidad de Haedo; imponiendo las costas a la accionante vencida.

II) Se agravia la parte actora afirmando que su pretensión no se ha basado en la autorización de venta de fs. 4, sino en su participación en la operación de compraventa inmobiliaria. Señala que fue la accionante quien acercó a las partes y que éstas finalmente aceptaron el negocio propuesto, lo que le resta importancia a la vigencia o no de la autorización de venta. Además, señala que los demandados no han invocado como hecho que hace a su defensa el supuesto vencimiento de la autorización de venta.

También se agravia de la interpretación que el Juez hace del rechazo de la reserva por parte de la vendedora del inmueble de la calle Libertad 895. El hecho de que la Sra. V. haya alegado que no quería vender y luego haya vendido a las mismas personas y en similares condiciones, refleja la responsabilidad de la misma en el truncamiento del derecho de la actora a percibir la comisión correspondiente.

Se queja de que el Sentenciante haya merituado la falta de registro de la operación en los libros pertinentes. Destaca que, sencillamente, no pudo registrar tal operación porque los demandados la culminaron por su cuenta y sin su conocimiento.

Agrega que la intervención de otro corredor -contratado por el vendedor F.- en la compraventa del inmueble de la calle G.. A. 950, no era óbice para que ella actuara en la misma operación, por encargo de sus clientes (Santiano-Valenziano).

Cita jurisprudencia que entiende aplicable al caso. Solicita se valore la prueba que invoca y a la cual, en honor a la brevedad, me remito. Finalmente, peticiona la revocación de la sentencia de grado y la admisión de la demanda.

III) En la especie, la corredora pública S.M.A. –titular de la firma Etica Propiedades- persigue el cobro de las comisiones correspondientes a su intermediación en las compraventas de los inmuebles de las calles Libertad 895 y G.. A. 950, ambos de la localidad de Haedo.

Con relación al primero de los inmuebles, recibió por parte de su entonces titular, la codemandada A.V., autorización para promover la venta del mismo, pactándose una comisión del 3% sobre el valor de la operación. Dicha autorización se extendió por un plazo de 60 días hábiles a partir del 9 de setiembre de 1999, prorrogables automáticamente –en caso de silencio del propietario- por igual término (ver fs. 4).

Con fecha 5 de febrero de 2001, recibió de V.C. una reserva para la compra en U$S 53.000 de la propiedad de la calle Libertad (fs. 5), la que se devolvió a la interesada con fecha 2 de marzo de 2001, por no haberse concretado la conformidad de la vendedora (fs. 5 vta.).

Posteriormente, con fecha 7 de junio de 2001, se celebró la escritura pública por la compraventa del inmueble de la calle Libertad, entre V.A.C. y F.G.C. –como compradores- y A.M.V. –como vendedora-, por un precio total de U$S 54.000 (ver instrumento de fs. 198/214).

IV) Respecto al inmueble de la calle G.. A. 950, con fecha 19 de marzo de 2001, la corredora A. recibió una reserva para la compra del mismo por parte del codemandado C.D.S. (cónyuge de A.V.) en la suma de U$S 110.000. Es de destacar que la propiedad mencionada pertenecía a D.F. y que públicamente era ofrecida por la corredora M.L.D.. Finalmente la operación no se concretó, restituyéndose el monto dado como seña (difiriendo las partes en la causa por la que fracasó la operación).

No obstante, con fecha 7 de junio de 2001, se celebró la escritura traslativa de dominio respecto al inmueble de la calle G.. A., resultando los cónyuges S. y V. compradores por la suma de U$S 109.000 (ver escritura pública de fs. 235/238).

V) Reseñada así la cuestión en base a constancias objetivas que surgen de la causa (art. 384 C.P.C.C.), procederé a establecer cuál es el marco normativo que la rige.

Se llama corredor a la persona que realiza actos de corretaje, es decir, de mediación entre la oferta y la demanda, buscando un interesado para la operación que desea realizar el comitente.

El contrato de corretaje es el acuerdo entre el corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga, mediante una retribución, a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión del contrato proyectado por el comitente.

Dicho contrato de carácter consensual, bilateral, oneroso y no formal, por lo general se concreta tácitamente, bastando con que ambas partes acepten y realicen el negocio propuesto aprovechando los consejos, indicaciones y, principalmente, el resultado de las actividades del intermediario (Fernández-Gómez Leo, “Tratado de Derecho Comercial”, Ed. D., T.I., pág. 339; y citas allí contenidas).

El corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción....Salvo pacto en contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado. La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo (art. 37 ley 25.028 “Régimen Legal de Martilleros y Corredores”).

La característica esencial de esta clase de contratos es la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, de quienes se han servido, expresa o tácitamente, de la actividad mediadora del agente, cuando concluyan el contrato; es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión y aquella actividad. Este derecho persiste a favor del corredor cuando el negocio concertado no sea ejecutado, por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando éstas simulen fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan por sí mismas (Fernández-Gómez Leo, ob. y loc. cit., pág. 381).

VI) INMUEBLE DE LA CALLE LIBERTAD Nº 895. Según surge de los hechos reconocidos por las partes y de la prueba producida en la causa, la corredora A. tenía autorización irrevocable y exclusiva por parte de la propietaria para promover la venta del inmueble de la calle Libertad 895 (ver instrumento de fs. 4), pero la misma se hallaba vencida al tiempo en que V.C. efectuó la reserva para la compra de dicha propiedad.

El simple vencimiento de la autorización de venta no constituye por sí solo un obstáculo para que el corredor pierda el derecho a obtener una comisión por su actividad mediadora, siempre y cuando –claro está- exista una relación adecuada de causalidad entre su actuación y la conclusión del negocio entre las partes en la compraventa.

Así se ha pronunciado la jurisprudencia, señalando que el derecho del intermediario a cobrar comisión no solamente nace cuando su intervención es pedida, sino también cuando, conocida, ha sido aceptada, aún tácitamente por ambas partes (Fernández-Gómez Leo, ob. y loc. cit., pág. 382; C.. Civ., B, L.L. 111, 319; J.A., 1963-V-236).

En la especie, tengo por acreditado que compradores y vendedora fueron presentadas por la accionante; que ésta recibió de los compradores una seña para el aseguramiento de la propuesta de compra efectuada (5/2/01); que la oferta propuesta era por la suma de U$S 53.000; que dicha seña se restituyó a los compradores por no ser aceptada por la vendedora (2/3/01); que cuatro meses después de recibida la seña por la corredora se celebró la escritura traslativa de dominio (7/6/01), entre las mismas partes y prácticamente por similar precio (U$S 1.000 de diferencia entre lo ofertado y el monto final de la operación).

Así acaecidos los hechos, encuentro acreditada la relación de causalidad adecuada entre la actividad de corretaje de la accionante y la concresión de la compraventa inmobiliaria (art. 901 Cód. Civil). En efecto, no sólo presentó y les propuso el negocio a las partes, sino que éstas –por su cuenta- cerraron la operación en condiciones prácticamente similares a las propuestas y escrituraron a escasos cuatro meses de haberse propuesto el negocio y a tres meses desde que se le devolvió la reserva a la codemandada C.. Tengo aquí presente que el acto escriturario demanda un tiempo prudencial de preparación de documentos y gestiones pertinentes, por lo que es razonable presumir que el trato se cerró incluso antes de dicho lapso de tiempo (arg. art. 163 inc. 5º C.P.C.C.).

Por otra parte, es dable también presumir que la reserva...