Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 28 de Noviembre de 2018, expediente CIV 021413/2014/CA001 - CA002

• Fecha de Resolución: 28 de Noviembre de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K “C., S.B. c/A., E.M. s/ Escrituración. Ordinario”.

Expediente N° 21.413/2014.

Juzgado N° 50.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los días del mes de noviembre de 2018, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos por las partes, en los autos caratulados:

C., S.B. c/A., E.M. s/ Escrituración. Ordinario

, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio el Dr. A. dijo:

1. Vienen estos autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos por las partes a fs. 336 y 341 contra la sentencia de primera instancia dictada a fs. 330/334, expresando agravios la parte actora a fs. 350/364 cuyo traslado fuera contestado a fs. 366/369; y la parte demandada a fs. 370/379 cuya memoria fuera contestada por la parte actora a fs. 381/387.

Antecedentes

Mediante la presente, la Sra. S.B.C. persigue contra E.M.A., la escrituración de un inmueble que –sostiene- le adquiriera ubicado en la calle G.C. 2957, piso 19º, de esta ciudad.

A sus efectos, refiere haber firmado un boleto de compra venta el día primero de abril de 2011, pactándose como precio la suma de U$S 165.000. En cuanto al modo de cancelarlo, alude haber abonado U$S 65.000 al firmar el boleto, acordando que el saldo de U$S 100.000 se pagaría el día de la escrituración, la que se llevaría a cabo en un plazo de 120 días contados desde tal oportunidad. Transcurrido dicho plazo, alegó haber remitido una carta documento el 14 de mayo de 2013, viéndose obligada a promover el presente como consecuencia del silencio de la accionada.

Dejó, igualmente, constancia que el saldo de los U$S 100.000 lo compensara al escriturarse el bien con el crédito resultante de la multa estipulada en el boleto de compraventa, y el derivado de los daños y perjuicios que le han ocasionado.

Fecha de firma: 28/11/2018 Alta en sistema: 20/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #19610042#202606675#20181203104106522 En su responde, E.M.A., se allanó únicamente a la escrituración del inmueble de narras. Negó haber incurrido en mora en relación a la obligación de escriturar. De igual modo que deba resarcir supuestos daños y perjuicios no ponderados ni determinados en la demanda.

Sin perjuicio de ello reconvino a la actora para que se la condene a abonar el saldo del precio del modo pactado en el boleto de compraventa. Además le reclamó

daños y perjuicios derivados de la ocupación del inmueble. Solicitó, en subsidio y en caso de incumplimiento, se declare resuelta la operación de venta ordenándose la restitución de la tenencia del inmueble libre de ocupantes con más el resarcimiento de los daños y perjuicios.

En lo pertinente, alegó haber convivido con el Sr. M. De Martino (Presidente de la empresa Montagne) en el inmueble de marras durante los años 2005 al 2011. Dijo -igualmente- que tras romper ese vínculo decidió enajenar el inmueble y volver a su país de origen (EEUU).

Que en tal contexto, el departamento es adquirido por una gerente de la empresa en donde trabajaba su ex conviviente, interviniendo en el acto el escribano M.E., propuesto por De Martino.

Expuso haber reclamado celebrar la escritura, pero que no lo logró por circunstancias que atribuye a la accionante, a De Martino, al escribano E., al contador R. y a la Sra. S..

Señaló asimismo que en el año 2014, el inmueble fue habitado por una persona extraña no autorizada por ella, circunstancia que la llevó a incoar la causa penal nº

30209/2014 contra la aquí accionante, cuyo resultado cuestiona como consecuencia, de entender no haberse valorado adecuadamente los hechos.

A su turno, la actora, sostuvo no conocer los pormenores vinculados a la actuación de De Martino, y expuso que el mismo día de firmarse el boleto se suscribió, también, un acta de posesión que acompaña en copia.

Reitera haber intentado obtener la escrituración una vez vencido el plazo estipulado en el boleto, no habiéndolo logrado debido a la mora incurrida por A..

Al responder la demandada-reconviniente dicho planteo manifestó no recordar haber firmado, por separado, un acta de posesión, cuya autenticidad por tal motivo negó.

Sostuvo ser contradictorio que las firmas en dicha acta no estuviesen certificadas; que la Fecha de firma: 28/11/2018 Alta en sistema: 20/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #19610042#202606675#20181203104106522 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K accionante no contara con el original de dicho documento, y que en el intercambio epistolar, la causa penal y en la demanda nada se dijera al respecto.

Manteniendo así las partes la postura que asumieran, se abrió la causa a prueba produciéndose las que dan cuenta las presentes actuaciones.

Clausurado el período probatorio en los términos del art. 482 del CPCC, se ponen los autos para alegar, facultad ejercida por ambas partes.

A fs. 327 se llaman autos a dictar sentencia.

III- Sentencia.

En el pronunciamiento el Sr. juez de grado, 1) admite la demanda de escrituración promovida por S.B.C. contra E.M.A.; desestima el cobro de la multa reclamado por la parte actora; y los daños y perjuicios perseguidos por A., con costas del proceso de la demanda y de la reconvención, por su orden y las comunes por mitades.

2) Dispone que en el plazo de 30 días las partes celebren la escritura traslativa de dominio del inmueble del edificio sito en esta ciudad, en la calle G.C. n° 2955 2959 y 2963, entre las calles J. y Av. C., inscriptos en la matrícula FR. 14-4029/95 y la parte indivisa de la matrícula FR. 14 -.4029/1 ubicada en la planta baja y el uso de la baulera, debiendo en esa oportunidad, la Sra. C., pagar el saldo del precio (U$S 100.000). 3) Señala, para el caso que alguna de las partes no cumpla con la obligación de escriturar o de pagar el saldo de precio, que en un trámite de ejecución de sentencia de este proceso se analizará la procedencia de la resolución del contrato invocada por ambas partes en forma subsidiaria.

IV- Agravios.

Contra dicha decisión se alzan ambas partes cuestionando la valoración probatoria y encuadre realizados por el magistrado para resolver como lo hizo.

Sostienen, en lo pertinente y desde la postura que alegan, que el fallo no guarda congruencia con los elementos existentes en el proceso. Se agravian, asimismo, por Fecha de firma: 28/11/2018 Alta en sistema: 20/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #19610042#202606675#20181203104106522 rechazarse lo reclamado recíprocamente en concepto de penalidades y daños; y de lo resuelto en materia de imposición de costas.

5. Consideración Preliminar.

   1. Atento la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994 y su modificatoria Ley 27.077), de conformidad a lo previsto en su art. 7°, teniendo en cuenta la fecha en que se desarrollan los hechos ventilados en los obrados, resultan de aplicación las normas del Código Civil de Vélez.

      En efecto, la norma citada, siguiendo el Código derogado, establece la aplicación inmediata de la ley a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las que se constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley anterior no son alcanzadas por este efecto inmediato.

      La ley aplicable, entonces, es la vigente al momento de la constitución de la relación jurídica.

   2. Es oportuno recordar que la Alzada constituye un área de revisión que, por tal razón, carece de poderes para decidir sobre temas no sometidos al juez inferior, pues su función prístina no es la de fallar en primer grado sino la de controlar la decisión de los magistrados de jerarquía inferior (cfr. H. -A., “Código Procesal...”, E.H., Tomo 5, pág. 344/345).

      Los fundamentos de la doble instancia en definitiva residen en la necesidad de que la decisión del juez de primer grado tenga una fiscalización o control de legalidad por parte de un tribunal superior. Bien se ha apuntado que existe el convencimiento íntimo (también de índole sociológica) de que el doble contralor implica una doble garantía para el justiciable (obra citada, Tomo 4, pág. 771).

      En tal contexto, procedo a analizar los recursos traídos a consideración del tribunal los que, dada su íntima relación, razones de orden metodológico conllevan a su consideración conjunta.

6. Actuaciones penales.

   Que el principio contemplado por el art. 1101 del Cód. Civil, si bien se encuentra incluido en el Cap. IV denominado de las acciones para la indemnización de los daños causados por los delitos, resulta aplicable siempre que un juicio civil se Fecha de firma: 28/11/2018 Alta en sistema: 20/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #19610042#202606675#20181203104106522 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K encuentre íntimamente vinculado al resultado de un proceso penal, atento que en todos los casos existe la misma razón de orden público que fundamenta aquella norma (Caseaux -Trigo Represas "Derecho de las Obligaciones" Tomo 4, pág 842).

   En tal marco de conocimiento y dado lo normado por el art. 1103 del Cód.

   Civil debo mencionar, que a raíz de la denuncia efectuada en sede penal por la parte demandada, ha tramitado por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Criminal de Instrucción N° 12, la causa penal Nº 30209/2014, que para este acto tengo a la vista, promovida contra la aquí actora con motivo de la defraudación y usurpación denunciada por la accionada - reconviniente -a través de sus apoderados-, en la que fuera sobreseída, dejándose además expresa mención que la formación de aquella no afectaba el buen nombre y honor del que gozara...