Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 17 de Febrero de 2017, expediente CIV 107519/2011/CA001 - CA002

Fecha de Resolución17 de Febrero de 2017
EmisorCamara Civil - Sala K

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Expediente n º 107.519/2011.

C., C.D. c/C., M.S. s/ daños y perjuicios

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Juzgado Nº 74.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los días del mes de febrero de 2017, hallándose reunidos los Señores Vocales integrantes de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de dictar sentencia en los autos “C., C.D. c/C., M.S. s/ daños y perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. A. dijo:

  1. Vienen estos autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia de Primera Instancia dictada a fs. 486/94, expresando agravios la actora reconvenida en la memoria de fs. 536/44 y la demandada reconviniente en el escrito de fs. 553/56.

    El respectivo traslado fue contestado por las partes a fs. 548/552 y fs. 561.

    II- Antecedentes C.D.C. promovió la presente demanda a raíz de los daños y perjuicios que dice haber sufrido como consecuencia del incumplimiento de la demandada, M.S.C., al impedir el uso pacífico de la locación, habiendo conformado resolver el contrato en el mes de enero de 2010, 55 meses antes del vencimiento locativo, provocándole un grave perjuicio a su parte.

    Adujo que el 01/08/08 suscribió con la emplazada un contrato de locación por el que arrendaba el negocio habilitado para fiestas privadas “Momentos” sito en la calle Nagoya 3666/8 de Capital Federal, por un plazo de tres años con opción a otros tres.

    Fecha de firma: 17/02/2017 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA #11970487#166091163#20170220075449411 Indicó que comenzada la relación contractual se fueron presentando problemas en el edificio que fueron afrontados por el locatario cuando correspondía solventarlos a la locadora en tanto ésta tenía la obligación de mantener el buen uso del inmueble. Debió así, renovar acústica y mampostería, ascensores y baños, en tanto dichos ítems fueron objeto de faltas municipales que debieron ser subsanadas para hacer uso de las condiciones contractuales pactadas.

    Hizo referencia a las causas por ruidos molestos no imputables a su parte, en tanto el origen de tales problemas estaba dado por las deficiencias estructurales del edificio, siendo la causa de la resolución contractual por parte de la accionada, la circunstancia de haber sido comercializado el inmueble, adelantándose su demolición.

    En función de lo expuesto, solicitó se haga lugar a la demanda con costas.

    M.S.C. negó los hechos esgrimidos y reconvino por incumplimiento de las obligaciones asumidas por C. en el contrato de locación oportunamente suscripto entre las partes.

    Sostuvo que el salón de fiestas objeto de la locación, se encontraba habilitado desde el 3 de febrero de 1994 por Disposición Municipal N ° 1067/DGH Y P/94 y que tuvo la explotación comercial del mismo hasta que fue alquilado al accionante.

    Que el primer contrato de locación firmado con el actor data del 2 de agosto del año 2005, que fue el que dio origen al nuevo instrumento que motiva el reclamo de autos, con vencimiento el 1° de agosto de 2011.

    Señaló que con anterioridad al término de este último contrato y durante el primer año del segundo, no existió ningún inconveniente en la relación con C. ni tampoco se labraron actas de constatación de infracciones que pudieran imputarse a su parte.

    Indicó que a mediados del año 2009, el actor, sin autorización, comenzó a realizar modificaciones edilicias como la reducción de los paneles de acústica que se encontraban instalados en la pared Fecha de firma: 17/02/2017 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA #11970487#166091163#20170220075449411 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K medianera, lo cual pudo desencadenar las denuncias por ruidos molestos.

    Al derribar la pared interior que dividía las dos entradas, provocó un debilitamiento de la estructura del techo el que a su vez hace de piso del segundo nivel (salón de baile), destacando que las condiciones generales del inmueble imposibilitaban poder proseguir explotando un salón de fiestas, lo que lo llevó finalmente a desprenderse del bien.

    En el mes de noviembre de 2010, C. dejó de pagar el alquiler y con fecha 15 de enero de 2011, ante el requerimiento de cancelar la deuda atrasada, el accionante le remitió una carta documento por la cual, invocando causas improcedentes e inexistentes, pretendió dar por resuelta la locación por culpa de la locadora, depositando las llaves del local en una escribanía y haciendo abandono de la locación. Lo que fuera rechazado por su parte mediante CD de fecha 20/01/11, intimándolo al pago de los alquileres debidos, haciéndole saber los daños ocasionados por las reformas que realizara.

    Así, con fecha 3/02/2011, debió promover la ejecución de alquileres adeudados, que desacredita lo manifestado por el actor respecto a que fue C. quien tomó la decisión unilateral de resolver la locación.

    Señaló que resulta muy sugestivo que luego de casi seis años de explotación continúa, se detecten las deficiencias a que hace referencia, como también el hecho de pretender resolver la locación cuando se encuentra en mora con el pago de los valores locativos.

    A efectos de impedir cualquier situación que pusiera en peligro la integridad del local, concurrió a la Escribanía a efectos de recuperar las llaves y tomar la posesión del inmueble, labrando un acta donde se describe las reformas no autorizadas, el estado de las instalaciones en general y los elementos faltantes respecto del inventario suscripto con el contrato de locación.

    Solicitó en función de lo expuesto, se rechace la demanda con costas y se haga lugar a la reconvención.

    La actora contestó la reconvención, negó los hechos esgrimidos y destacó que las mejoras eran conocidas por la contraparte y aceptadas, Fecha de firma: 17/02/2017 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA #11970487#166091163#20170220075449411 como asimismo, el valor agregado que se imponía a la propiedad, cumpliendo el locatario con las obligaciones asumidas.

  2. Sentencia.

    El Sr. juez de grado estableció como causa de la resolución contractual, el incumplimiento de las obligaciones por parte del accionante. En consecuencia, rechazó la demanda e hizo lugar parcialmente a la reconvención condenando a C.D.C. a pagar a M.S.C., dentro del plazo de 10 días, la suma de pesos setenta y ocho mil cuatrocientos cuarenta y uno ($ 78.441) con más intereses y costas.

  3. Agravios.

    Contra dicha decisión se alzan las partes.

    La actora se agravia en relación al rechazo de la demanda y el progreso de la reconvención deducida por la accionada, como respecto del otorgamiento del rubro “elementos faltantes”.

    La demandada cuestiona la desestimatoria de las partidas solicitadas en concepto de “lucro cesante” y “daño moral”.

  4. Atento la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994 y su modificatoria Ley 27.077), de conformidad a lo previsto en su art. 7 y teniendo en cuenta la fecha de producción de los hechos ventilados en autos, resultan de aplicación al caso las normas del Código Civil de Vélez.

    En efecto, la norma citada, siguiendo el Código derogado, establece la aplicación inmediata de la ley a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las que se constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley anterior no son alcanzadas por este efecto inmediato.

    La ley aplicable, entonces, es la vigente al momento de la constitución de la relación jurídica cuyas consecuencias se encuentran agotadas.

    Fecha de firma: 17/02/2017 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA #11970487#166091163#20170220075449411 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

  5. Procede en consecuencia el tratamiento de los agravios vertidos y en primer término los planteados por la actora reconvenida en relación a la desestimatoria de la demanda y el progreso de la reconvención.

    Cuestiona la recurrente la valoración que efectúa el a quo de la prueba producida.

    Sostiene así, que se interpreta equivocadamente la causa N°

    23410/09 sobre ruidos molestos en tanto el sobreseimiento allí dispuesto se debió a la demolición y obra nueva del inmueble en cuyo interior se originaban los ruidos molestos, finalidad por la que la demandada resolvió el contrato de alquiler.

    Agrega luego, que no puede invocarse la ejecución de alquileres como prueba contraria en autos ya que su resultado no modifica el conflicto ni la causa de la resolución contractual.

    Destaca que C. no era simplemente locadora sino que desde el 3/2/94 era la titular de la habilitación municipal según expediente 84.22/92 (fs. 96), no habiendo jamás transferido la habilitación a favor de C., por lo cual fue siempre la única responsable ante el GCBA donde fue notificada de todas la intimaciones y...

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