Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 13 de Agosto de 2021, expediente CIV 020317/2015/CA001

Fecha de Resolución13 de Agosto de 2021
EmisorCamara Civil - Sala J

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

Expte. 20.317/2015 “CARDOSO, J.A. c/

CLODINET SA s/COBRO DE SUMAS DE DINERO”

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de agosto del año dos mil veintiuno, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la S. “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados:

C., J.A. c/ Clodinet SA s/cobro de sumas de dinero

,

respecto de la sentencia de fecha 18 de noviembre de 2020, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: Maximiliano L.

Caia, señoras juezas de cámara doctoras: B. A. Verón-

G.M.S..

A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:

La sentencia recurrida rechazó la demanda entablada por J.A.C. contra “Clodinet S.A”, con costas.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora.

Con fecha 01 de julio del corriente, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

  1. Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del Fecha de firma: 13/08/2021

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN,

    Fallos 228:279 y 243:563).

    Señaló el actor, que el día 01 de septiembre de 2010

    celebró un contrato de compraventa con la firma “Clodinet S.A.”, por el cual esta última prometió la venta de un lote de terreno ubicado en un barrio cerrado que se denominaría “La Berlina”, dentro de la urbanización denominada “P.á”, situado en las inmediaciones del “Barrio Carabassa”, partido de P. de la Provincia de Buenos Aires.

    Explicó, que el lote de aproximadamente 1501 metros cuadrados fue identificado en forma provisoria bajo el número 103 del “Barrio Cerrado P.á 1” (ahora La Berlina). Que, esa aproximación del tamaño del lote y provisoriedad de su designación no fue subsanada desconociendo la real dimensión de lo prometido en venta y su exacta ubicación.

    Destacó, que el contenido del contrato es sumamente impreciso y de características absolutamente contrarias a lo normado por la ley 24.240, que regula la relación contractual asimétrica que vincula al acto con la demandada.

    Precisó, que en el punto 1.3 in fine la demandada expresó

    que las operaciones de compraventa (de lote y de acción) estaban condicionadas y supeditadas a la efectiva obtención de todas las aprobaciones, autorizaciones registraciones, inscripciones,

    convalidaciones y/o habilitaciones que resulten necesarias para el desarrollo del Emprendimiento y de cada uno de sus sectores, y para el consecuente perfeccionamiento de dichos actos (compraventa de lote, compromiso de transferencia de título accionario y compromiso de afiliación). Negó, que tales condiciones a la que estaba sujeta la compraventa estuvieran cumplidas a la época en que se lo intimó a abonar saldos hipotéticamente impagos.

    Sostuvo, que aquel condicionamiento se encuentra nuevamente impreso en la cláusula "Segunda Capitulo II", donde se Fecha de firma: 13/08/2021

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

    expresó que la "vendedora" promete en venta a favor del "comprador"

    un lote de terreno "…con sujeción a lo que se establece en el presente contrato…”, lo que constituye una ratificación de lo antes apuntado.

    Que, en consecuencia, la demandada nada podía vender hasta tanto hubiera obtenido todas las aprobaciones, autorizaciones,

    registraciones, inscripciones, convalidaciones y/o habilitaciones que resulten necesarias para el desarrollo del Emprendimiento y de cada uno de sus sectores, y para el consecuente perfeccionamiento de aquellos actos (compraventa de lote, compromiso de transferencia de título accionario y compromiso de afiliación), cuestiones éstas que nunca fueron cumplidas y mucho menos acreditadas. Que, el propio boleto de compraventa daba cuenta del estado inconcluso de las tramitaciones, autorizaciones y aprobaciones de lo que se colige que a la época de firma de aquel no se encontraban cumplidos los condicionamientos a los que fue supeditada la venta.

    Resaltó, que las cláusulas que integran el boleto de compraventa son decididamente abusivas y no respetan en lo más mínimo las condiciones de validez impuestas por la Ley de Defensa del Consumidor (24.240) y sus modificatorias. Que, en el caso concreto, ni el plazo ni las condiciones de entrega fueron cumplidas jamás, y ni siquiera pretendieron haberlas cumplido y nunca se informó de la obtención de autorizaciones, aprobaciones o conclusión de las obras proyectadas. Que, el plazo ni siquiera fue concretamente determinado en el boleto de compraventa ya que quedaba sujeto a condiciones cuyo cumplimiento dependían de la diligencia o voluntad del vendedor.

    Consideró, que el incumplimiento de las obligaciones por parte del vendedor lo facultan, como consumidor, a su libre elección a: a)

    exigir el cumplimiento forzado de la obligación, siempre que ello fuere posible; b) aceptar otro producto o prestación de servicio equivalente; c) rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo Fecha de firma: 13/08/2021

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    pagado, sin perjuicio de los efectos producidos y todo ello sin perjuicio de las acciones por daños que correspondan.

    Expresó, que de acuerdo a la cláusula 1.2 del boleto de compraventa, el “Emprendimiento” estaría constituido por: a) un complejo residencial compuesto por dos grandes sectores, a.i) el sector deportivo, que estaría destinado a las áreas de práctica de tenis,

    golf y polo y servicios conexos; y a.ii) sector residencial, destinado a vivienda de los compradores y servicios comunes. Que, el Emprendimiento fue proyectado y promocionado como un club en dónde la práctica del golf, del polo y el tenis era su atracción fundamental y primordial. Que, el precio de venta de cada lote estaba irremediablemente vinculado al desarrollo y ejecución del proyecto,

    por lo cual el incumplimiento en la ejecución total y completa del emprendimiento constituye una falta clara y evidente de las promesas propuestas en la oferta y el contrato suscrito.

    Dijo, que a la fecha en que fue intimado a abonar las cuotas y expensas cuya exigibilidad estaban supeditadas a la entrega de la posesión, el proyecto no se encontraba ni remotamente concluido. Que, en julio de 2013, fecha en la que fue intimado de pago, ya había abonado la suma de aproximadamente USD50.000 y la demandada no había cumplido ni comunicado el cumplimiento y ejecución del proyecto y mucho menos de la posibilidad de escriturar en fecha cierta, de modo que estaba exigiendo el cumplimiento de cláusulas contractuales sin haber cumplido las prestaciones comprometidas. Que, en la cláusula tercera del boleto, la encartada se comprometió a entregar el lote amojonado, completamente desocupado y libre de intrusos, siendo la posesión entregada estimativamente el día 15 de diciembre de 2010.

    Precisó, que dentro de la vaguedades volcadas en el contrato de adhesión, la parte vendedora podía decidir “libremente” la fecha de entrega y de posesión dentro de dicho plazo (pto.3.2). Que,

    Fecha de firma: 13/08/2021

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

    de ello se sigue que fuera de dicho plazo (15 de diciembre de 2010), la demandada carecía de facultades para decidir libremente la fecha de entrega, motivo por el cual transcurrido aquel plazo, las partes -en conjunto- debían decidirla lo que equivale a decir que la posesión debió convenirse en forma consensuada y no unilateral y siempre que las condiciones de ejecución del proyecto fueran las ofertadas y comprometidas.

    Alegó, que el Código Civil fulmina de nulidad las cláusulas según las cuales el cumplimiento de una condición queda supeditada a la voluntad de una de las partes. Que, por ello no puede la demandada arbitrariamente y en función de su conveniencia decidir en qué momento se encontraban cumplidas las condiciones a las que se debía supeditar la entrega de la posesión. Que, más de un mes después del referido plazo, impuesto por la demandada, ésta le comunicó mediante carta documento que se encontraba disponible para la firma el acta de posesión del lote designado provisoria e interinamente como lote 103. Que, independientemente del otorgamiento de la posesión se le comunicó que a partir del mes de abril de 2011 el lote comenzaría a devengar expensas a ser pagadas antes del día 10 de cada mes.

    Denunció, que la demandada pretendía comenzar a cobrar expensas del lote sin haber otorgado la posesión y con independencia si: a) las obras de infraestructura y servicios individuales del lote y partes comunes –que constituyen la razón para su exigibilidad- estaban concluidas de modo que pudiera el consumidor hacer uso y goce en las condiciones ofertadas y comprometidas; b) se encontraba en condiciones jurídicas de entregar la posesión, es decir perfectamente identificado, amojonado,

    delimitado con estado parcelario vigente conforme art.81 de la ley 10.070 de la provincia de Buenos Aires.

    Fecha de...

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