Capítulo II. Prioridad y reserva de prioridad

• Páginas: 59-77
• Autor: Jorge A. Arévalo,Claudia E. Zalazar

61

CAPÍTULO II

PRIORIDAD Y RESERVA DE PRIORIDAD

Por Jorge A. Arévalo y Claudia E. Zalazar

Sumario: I. Prioridad registral. II. Reserva de prioridad.

III. Certificaciones registrales. IV. La importancia de la

anotación preventiva de subasta. V. Inexactitudes en las

certificaciones registrales. 1. Publicidad registral. 2. In-

exactitudes de los certificados registrales.

I. PRIORIDAD REGISTRAL

El principio general de prioridad supone un pilar básico

de la registración. Significa que una inscripción anterior tie-

ne prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado

un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior

fecha que se le oponga o sea incompatible. La prioridad de

distintas anotaciones o inscripciones respecto de un mismo

inmueble se determinará por la fecha y el número de pre-

sentación asignado a los documentos en el registro. La re-

serva de prioridad se da desde el momento que el Registro

expide el certificado para la realización del acto (el art. 24

de la Ley Nº 17.801 fija la vigencia de los certificados y tam-

bién la Ley Nº 5771 lo hace en la provincia). El art. 25 de la

Ley Nº 17.801 determina los efectos del certificado.

62

Ya hemos señalado al hablar de los principios que frente

a esta hipótesis el Registro a los fines de elegir la prioridad,

se basará en la «regla temporal», primero en el tiempo me-

jor en el derecho1, existiendo en la doctrina dos tipos de

prioridades: a) directa: que es cuando el tiempo se determi-

na por el momento del asiento en el libro. El primero asen-

tado prevalece sobre los siguientes; b) indirecta: que es

cuando se habla de retroprioridad endógena, porque se

retrotrae a la fecha del instrumento, entendiendo que en su

base se establece el orden de prioridad.

Este tema, ha quedado zanjando en la nueva normativa,

ya que de conformidad al art. 13 del Digesto Registral (NTR

Resolución General N° 5/2025) la preferencia registral de

los documentos presentados para su registración, sean

instrumentados en soporte papel o electrónico, se determi-

nará por la prioridad directa resultante del momento de su

presentación y asignación de número único en el ordena-

miento diario del sistema informático registral (art. 19 y 40,

Ley Nº 17.801).

Este principio general puede verse modificado ante tres

situaciones distintas: a) por convención de partes; b) por la

ley: c) por retroactividad de la inscripción. El ejemplo de

este último caso es cuando se aplica el art. 6° de la Ley Nº

17.801, que establece que los instrumentos públicos que se

presenten dentro de los 45 días contados desde su otorga-

miento, se considerarán registrados a la fecha de su instru-

mento.

Hasta aquí, entonces, según el principio general la prio-

ridad está desde la fecha en que ingresa al registro, pero si

se ingresa dentro de los 45 días de celebrado el acto, la ins-

cripción se la considera inscripta el día de celebración.

1 Así se ha dicho que «El ‘principio de prioridad’ puede desenvolverse como

un reflejo del ‘ius preferendi’, como prioridad propiamente dicha o como ran-

go o grado, según esté referido a derechos excluyentes o incompatibles»

Cámara 6a en lo Civil y Comercial de Córdoba, «Torchio de Elías, Mónica E.

c/ Provincia de Córdoba» Auto Interlocutorio Nº 252 del 05/07/2004.

JORGE A. ARÉVALO Y CLAUDIA E. ZALAZAR