Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 9 de Noviembre de 2011, expediente C 107209 S

• Ponente: De Lazzari
• Presidente: de Lázzari-Hitters-Negri-Kogan-Genoud
• Fecha de Resolución: 9 de Noviembre de 2011
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 9 de noviembre de 2011, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores S., de L., Hitters, N., K., G., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 107.209, "Capitanio, O.O. y otro contra T.C. Sociedad Anónima. Cobro ejecutivo de alquileres".

A N T E C E D E N T E S

La Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Azul revocó parcialmente el pronunciamiento de primera instancia y, en consecuencia, rechazó íntegramente la ejecución promovida (v. fs. 244/252 vta.).

Se interpuso, por la parte actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorS. dijo:

1. En el sub lite, O.O.C. y J.E.M. promovieron demanda contra la firma T.C. S.A., persiguiendo el cobro ejecutivo de alquileres impagos, con más intereses, costos y costas (v. fs. 14/16 vta.).

   Refirieron que el día 12 de agosto de 1999 suscribieron con la demandada un contrato de locación de un inmueble de su propiedad, por un plazo de cinco años prorrogables por otros tantos a opción de la parte locataria.

   Que el precio de las mensualidades respectivas se estableció en $ 1.500 durante un primer tramo de la relación, fijándose en la cifra de $ 2.000 a partir de un posterior momento. Que por estipulación contenida en la cláusula tercera del acuerdo, las partes sujetaron el reajuste del precio de los alquileres a la eventualidad de sobrevenir circunstancias extraordinarias e imprevisibles derivadas de la alteración de la paridad cambiaria establecida entre el peso y el dólar estadounidense.

   Que verificada la contingencia económica aludida a fines de diciembre de 2001, su parte reclamó infructuosamente a la locataria el reajuste de los arriendos conforme la referida previsión contractual.

   Que ante la conducta renuente de la empresa, quien recién a partir del mes de enero de 2005 procedió voluntariamente a ajustar el precio a la suma de $ 3.000, se vio en la necesidad de promover el presente juicio persiguiendo la diferencia de $ 1.000 existente entre el precio anterior de $ 2.000 y el posterior de $ 3.000, devengado durante 36 periodos mensuales consecutivos (años 2002 a 2004).

   Corrido el traslado de ley, se presentó la demandada oponiendo excepciones de pago documentado e inhabilidad de título (v. fs. 135/137 vta.).

   A fs. 145/147 los actores ampliaron la ejecución, adunando a la pretensión ya impetrada el alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2007 con más la alícuota correspondiente al impuesto al valor agregado, ampliación que fuera replicada por la contraria a fs. 193 y vta.

2. La señora jueza de primera instancia hizo lugar a la nulidad de la cláusula 3° del contrato por contrariar la prohibición contenida en el art. 7 de la ley 23.928 (t.o. según ley 25.561) y a la excepción de pago opuesta por la accionada.

   Por el contrario, rechazó la compensación del monto pagado en concepto de depósito con el periodo locativo correspondiente al mes de diciembre de 2007 y, en consecuencia, ordenó llevar adelante la ejecución correspondiente a este último rubro, imponiendo las costas al ejecutado en la medida del progreso de la acción y al ejecutante por la admisión de la nulidad y excepción de pago (v. fs. 203/206 vta.).

3. Apelada la decisión por ambas partes (v. fs. 212/221 y 223/225), la Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Azul la revocó en cuanto acogió la nulidad de la cláusula tercera del contrato de locación y la confirmó en tanto había hecho lugar a la excepción de pago total documentado.

   Asimismo, la alzada revocó el rechazo a la compensación pretendida por los accionados, la cual receptó dejando por tanto sin efecto el fallo de origen que había estimado favorablemente la ejecución correspondiente al concepto reclamado. Impuso las costas causídicas a los actores que resultaron así vencidos (v. fs. 244/252 vta.).

   1. L., tras juzgar que la cuestión debatida no debía resolverse con base en la prohibición de indexar, ya que la cláusula tercera del contrato no contenía un mecanismo de indexación (v. fs. 247/248), el tribunal a quo sostuvo que "... cuando acaeció la marcada alteración de la paridad cambiaria, a principios del año 2002, la parte actora no requirió la aplicación de la referida cláusula [...]; sino que consintió en seguir percibiendo el canon locativo que regía en ese momento, tal como se desprende -inequívocamente- de la documentación que obra glosada a fs. 59/134, la que fue reconocida en forma expresa por la accionante..." (v. fs. 248 vta., el destacado es del original).

      Seguidamente, aseveró que si la actora "consintió en que no se introdujeran modificaciones al valor locativo durante el extenso periodo de tres años, pese a que ya se había producido -en el mes de enero de 2002- la brusca alteración de la paridad cambiaria entre el peso y el dólar estadounidense, en modo alguno podría asistirle el derecho a reclamar las diferencias que dieron origen al presente juicio (fs. 15)". Ello por cuanto, a su juicio, tal como estaba redactada la cláusula "se imponía que la parte locadora solicitara el reajuste del precio contemplado en la misma, ni bien acaeció la alteración de la paridad cambiaria entre el peso y la moneda estadounidense [...]. Es así que su actitud pasiva debe interpretarse en el sentido de que consintió el alquiler que venía rigiendo durante la vigencia de la ley de convertibilidad, máxime que a los autos no se allegó ningún elemento probatorio que acredite los supuestos reclamos telefónicos y verbales alegados a fs. 15 (arts. 914, 918 y 919 del Código Civil; arts. 375, 384 y ccs. del C.. P..)", conclusión que estimó avalada por la carta documento de fs. 5/6 enviada en el mes de septiembre de 2007 (v. fs. 249 y vta., los destacados son del original).

      Sobre tal base, interpretó que "pese a haber sobrevenido la emergencia económica continuó rigiendo el alquiler que se venía pagando con anterioridad, esto es, el monto mensual de $ 2000; puesto que la locadora no requirió -oportunamente- la revisión del precio que había sido prevista en la cláusula tercera del contrato de locación", juzgando que al promover la presente demanda, la actora "se ha colocado en contradicción con sus propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces; por lo que su demanda resulta inadmisible por aplicación del principio general de buena fe (art. 1198, primer párrafo, del Código Civil...) ..." (v. fs. 249 vta., el destacado es del original).

   2. De otra parte, consideró acertados los agravios de la accionada que se centraban en la literalidad de la cláusula novena del contrato, de cuyos términos surgía que "... la suma entregada en calidad de depósito fue imputada a cuenta de los tres últimos meses de la relación locativa, por la voluntad concurrente de ambos contratantes (fs. 224)". Afirmó, en este sentido, que la mencionada cláusula "expresa, con absoluta claridad, que la suma de $ 4.500 entregada en concepto de depósito ‘es imputada, de común acuerdo de las partes, a cuenta de los tres últimos meses de vigencia de la relación locativa’ (ver fs. 12 vta.). Es por ello que dicha imputación operó en forma automática, sin que fuera necesaria ninguna clase de manifestación..." (v. fs. 250 vta./251, los destacados son del original).

4. Contra esta decisión se alzan los coactores mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncian la existencia de absurdo y arbitrariedad, la violación, inaplicabilidad e interpretación errónea de los arts. 874 y 3947 del Código Civil, así como el quebrantamiento caprichoso de la denominada "teoría de los actos propios" (v. fs. 261/275).

5. El recurso no puede prosperar.

   1. Arguyen los impugnantes que la cláusula tercera del contrato de locación no imponía ni establecía como condición sine qua non la exigibilidad inmediata a los fines de tornar viable su reclamo al reajuste del valor locativo. Antes bien, entienden que "ese requisito se encuentra introducido e inexplicablemente agregado por el juzgador en su fallo, al decir ‘ni bien se produjo el rompimiento’, siendo que la cláusula [cuestionada] se autoabastecía [...] y no necesitaba de ningún otro reclamo especial por parte del locador para devenir de aplicación". Así, en su opinión, acaecido el rompimiento de la paridad cambiaria en más de un 50%, "el canon locativa ascendía de $ 2000 a $ 3000, en forma automática y operativa, sin necesidad de interpelación, constitución en mora ni reclamo previo por parte de los actores..." (v. fs. 266 vta./267, el destacado es del original).

      1. Los agravios ensayados en tales términos no son de recibo.

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