Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 14 de Septiembre de 2022, expediente CIV 041507/2019/CA003
| Fecha de Resolución | 14 de Septiembre de 2022 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala F |
Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los 14 días del mes de septiembre de dos mil veintidós,
reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “CALABRIA, F.C.E., J.P. SOBRE ORDINARIO”,
EXPTE. CIV 41507/2019; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó
que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.T.,
D.B. y D.L..
Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 7 de diciembre de 2021?
La Sra. Juez de Cámara Dra. A.N.T. dice:
I.A. de la causa.
a.1. F.C. (en adelante, “Calabria”) demando a J.P.E. (en adelante, “Erglis”), por daños y perjuicios que estimó en u$s 12.000 y $ 150.000, intereses y costas.
Explicó que el 22.11.2017 suscribió una reserva ad referendum para la adquisición de un departamento, entregando al accionado en su condición de corredor inmobiliario la suma de u$s 6.000.
Destacó que su intención era habitarlo, razón por la cual, si bien cuando lo visitó observó que se encontraba ocupado por un inquilino, el accionado se comprometió a que sería entregado deshabitado y así quedó
asentado en el instrumento de reserva. Señaló también que ello era Fecha de firma: 14/09/2022
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
Poder Judicial de la Nación condición del Banco de la Nación Argentina para el otorgamiento de un crédito hipotecario que gestionó y le fue otorgado.
Continuó relatando que 48 hs antes de proceder a la escrituración el inmueble continuaba habitado, motivo por el cual la operación no pudo llevarse a cabo. Atribuyó responsabilidad al corredor inmobiliario ante el incumplimiento en la condición de entregarlo libre de ocupantes.
Reclamó la restitución de los u$s 6.000 dejados como reserva, con más otra suma equivalente (CCyCN 1079) y señaló que el corredor inmobiliario, por resultar responsable de la frustración de la operación,
perdió el derecho a percibir su comisión.
Indicó también que si bien su reserva fue efectuada ad referendum, nunca le fue comunicada fehacientemente la aceptación por USO OFICIAL
parte del propietario ni consta en el documento de reserva, razón por la cual el demandado carece de justificación alguna para retener las sumas entregadas.
Transcribió el intercambio epistolar y correos electrónicos cursados con la contraparte, fundó en derecho su reclamo, ofreció prueba en sustento de su postura y cuantificó los rubros reclamados del siguiente modo: i) daño material, u$s 12.000; y ii) daño moral y psicológico, $150.000.
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En 2.10.2019 se tuvo por extemporánea la contestación de demanda presentada por Erglis, resolución que fue confirmada por esta Sala F el 19.12.2019.
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A fs. 284 se pusieron los autos para alegar y tal derecho fue ejercido por la actora en fs. 286/291 y por la demandada en fs. 292/295.
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La sentencia de primera instancia.
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El a quo dictó sentencia el 7.12.2021. Admitió parcialmente la demanda y condenó a J.P.E. a pagar a F.C.U.S 6.000
Fecha de firma: 14/09/2022
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
Poder Judicial de la Nación como devolución de reserva y $ 75.000 por resarcimiento del daño moral,
con más los intereses, y procedió a regular honorarios.
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Para así decidir en primer orden ponderó que la falta de contestación de demanda permite tener por ciertos los hechos pertinentes y lícitos afirmados por la parte actora como fundamento de su pretensión;
valorando para ello las demás circunstancias de la causa (arts. 356 inc.1 y cc.
CPCCN).
En tal inteligencia, tuvo por auténtica la documentación acompañada -particularmente la “reserva de compra”- y también los hechos afirmados por la accionante.
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De otro lado el primer sentenciante observó que la oferta de reserva efectuada ad referendum no luce aceptada por el propietario y ello USO OFICIAL
fue afirmado por la actora en su demanda, razón por la cual juzgó que la pretendida aceptación del contrato invocada por el demandado en su alegato careció de andamiaje probatorio, siendo insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.
Asimismo, dada la falta de contestación de demanda y cuanto emerge de los correos electrónicos, halló demostrado que E. incumplió
con la condición de contar con el inmueble desocupado, tornándolo inadecuado para el fin previsto, esto es, que la actora pudiera habitarlo.
Concluyó que el corredor retuvo injustificadamente los fondos correspondientes a la reserva y ofreció mediar en la adquisición de un bien “libre de ocupantes” cuando no era así, comprometiendo su responsabilidad.
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Se abocó luego a los rubros indemnizatorios reclamados y admitió la devolución de los u$s 6.000 entregados por la reserva, dada la falta de acreditación de la aceptación de la oferta de reserva y de la entrega al vendedor del inmueble. Rechazó que dicha suma deba ser restituida Fecha de firma: 14/09/2022
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
Poder Judicial de la Nación “doblada” dado que fue previsto en el contrato que ello ocurriría en caso de que el vendedor aceptare la oferta y luego éste se arrepintiera, circunstancias que consideró no acontecieron en el caso.
Juzgó procedente también el resarcimiento por daño moral por la suma de $75.000 e impuso las costas al demandado.
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Los recursos.
Contra dicho pronunciamiento interpusieron apelación ambas partes en fs. 305 y fs. 301 y fueron concedidos a fs. 306 y fs. 302
respectivamente.
Los incontestados agravios de Calabria corren en fs. 324/332,
mientras que los de Erglis lucen a fs. 314/322 y merecieron respuesta en fs.
334/340.
USO OFICIAL
En fs. 342 se llamaron los autos para dictar sentencia en el orden establecido en el sorteo practicado en fs. 343 (Cpr. 268).
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Los agravios.
La parte actora invocó en sus agravios que: i) contrariamente a lo juzgado en el grado, la reserva fue aceptada por el vendedor, ii) ante la falta de contestación de demanda, debió admitirse la pretensión en su integridad,
iii) corresponde la devolución doblada de la reserva, iv) debe elevarse el monto admitido por daño moral, y v) la sentencia incurre en arbitrariedad.
De su lado el demandado postuló en su recurso que: i) el vendedor había aceptado la reserva, ii) en su condición de intermediario no resulta legitimado pasivo para ser demandado, iii) no desatendió ninguna de sus obligaciones, iv) resulta improcedente la admisión del daño moral, y v) la accionante incumplió previamente con su obligación incurriendo en mora.
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La solución.
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Aclaración preliminar.
Fecha de firma: 14/09/2022
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
Poder Judicial de la Nación Diré, liminarmente, que el análisis de los agravios esbozados por los quejosos no seguirá necesariamente el método expositivo por ellos adoptado; y que no atenderé todos los planteos recursivos, sino sólo aquéllos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto en la causa (conf.
CSJN, “A., R. c/ Comisión Nac. de Energía Atómica”, del 13.11.86; ídem, “S., R. c/ Adm. Nacional de Aduanas”, del 12.02.87; bis ídem, “P., M. y otro” del 6.10.87; ter ídem, “S., C., del 15.9.89; y Fallos 221: 37, 222: 186, 226: 474, 228: 279, 233: 47, 234: 250, 243:
563, 247: 202, 310: 1162; entre otros).
Así porque los magistrados no están obligados a seguir a las partes en cada una de las argumentaciones, ni a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas a la causa, sino sólo aquellas USO OFICIAL
estimadas conducentes para fundar sus conclusiones (CSJN, Fallos: 272: 225;
274: 113; 276: 132; 200: 320; esta Sala, mi voto, in re, “B.J.H. c/ Inmobiliaria Prisa S.A. s/ ordinario” del 10/10/19, entre muchos otros).
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Aceptación de la reserva.
Recuerdo que ambos litigantes se alzaron contra la conclusión a la que arribó el a quo en punto a que no se habría producido efectivamente la aceptación de la reserva por parte del vendedor.
Para decidir en tal sentido ponderó el sentenciante de grado que así lo sostuvo la accionante al demandar, no surgía de las constancias de la causa la aceptación, el apartado destinado a tal fin en el instrumento de reserva lucía sin completar y firmar por la parte vendedora y ello tampoco fue acreditado por el demandado. Juzgó además que resultaba insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.
Disiento en este punto con cuanto fuera decidido en el grado,
aspecto sobre el cual seguidamente me explayaré. No obstante, me permito Fecha de firma: 14/09/2022
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
Poder Judicial de la Nación aclarar que esta discrepancia no me llevará a modificar el sentido y alcance de la condena de restitución de las sumas entregadas por la actora en concepto de reserva sin doblar.
Paso de seguido a fundar mi anticipada conclusión.
Resulta cierto que en el instrumento de “Reserva de Compra” que fuera aportado por la actora -cuya autenticidad ha quedado debidamente acreditada ante la falta de desconocimiento, producto de la incontestación de demanda- luce sin completar ni firmar el...
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