Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala A, 26 de Febrero de 2018, expediente CIV 057116/2008/CA001

• Fecha de Resolución: 26 de Febrero de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala A

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A 57116/2008 “A.C.S. y otros c/ FINANCIERA REMAY SA s/ ESCRITURACION”

EXPTE. N° 57.116/2008 En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de febrero del año dos mil dieciocho, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados:

A.C.S. y otros c/ FINANCIERA REMAY SA s/

ESCRITURACION

, respecto de la sentencia de fs. 574/585 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: R.L.R. –S.P. -

A LA CUESTIÓN PROPUESTA EL DR. RICARDO LI ROSI, DIJO:

I.- La sentencia de fs. 574/585 hizo lugar a la demanda y condenó a la accionada Financiera Remay S.A. a otorgar a favor de A.C.S.A. y R.E.D. la posesión y escritura traslativa de dominio del inmueble sito en la calle Tucumán 1335, 2º piso “D”, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con costas. Por el contrario, rechazó la reconvención interpuesta por la demandada, con costas.-

Contra dicho pronunciamiento, se alzan las quejas de R.E.D. y de A.C. S.A., cuyos agravios de fs. 597/598 y fs.

604/605 no fueron replicados.-

II.- Antes de proceder al análisis de los planteos formulados por los recurrentes, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos Fecha de firma: 26/02/2018 Alta en sistema: 16/03/2018 Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #14111498#194746905#20180228075237721 expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., Sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; C.. Civil y Com., S.I., ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., Sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).-

III.- A fin de analizar las quejas planteadas ante esta Alzada, creo oportuno realizar un resumen de los hechos que motivaron el presente pleito.-

Relata la parte actora que el 6 de junio de 2007, la demandada Financiera Remay S.A. –representada por J.A.B.- vendió a A.C.S.A. y a Palupa S.A. el inmueble sito en la calle Tucumán 1335, 2°, “D”, de esta ciudad.-

Señala que la operación se realizó por la suma total de U$S 60.000 y que al suscribir el boleto de compraventa abonaron U$S 24.000, a cuenta de precio y como principio de ejecución. Afirma que el saldo restante de U$S 36.000 sería integrado al momento del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y entrega de posesión del inmueble la que debería efectuarse, como fecha estimativa, el 18 de septiembre de 2007.-

A su vez, se pactó que si para la fecha estimada de escrituración la vendedora no hubiera podido obtener el Certificado de Transferencia de Inmueble (Resolución General 3026 de la AFIP) se renovaría automáticamente el plazo hasta el 14 de diciembre de 2007.-

Finalmente, si para ésta última fecha no se hubiese obtenido el certificado, Financiera Remay S.A. abonaría a A. C.

S.A. y a Palupa S.A. el 20% del alquiler del inmueble hasta obtener el mismo.-

Además, conforme la cláusula cuarta del boleto, pactaron que en caso de incumplimiento por parte de las compradoras, la vendedora podría optar entre: declarar resuelto el contrato quedando a su favor, en concepto de indemnización compensatoria, la suma recibida al Fecha de firma: 26/02/2018 Alta en sistema: 16/03/2018 Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #14111498#194746905#20180228075237721 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A momento de la firma del boleto de compraventa, u optar por exigir el cumplimiento del contrato con más una multa de U$S 50 por cada día de retardo.-

Aclara que, si la vendedora fuera la incumplidora, la contraria podría optar por cualquiera de las opciones mencionadas con la salvedad que, en caso de resolver el contrato, debería reintegrar la suma recibida a cuenta de precio más otra igual en concepto de indemnización.-

Así, refiere que habiendo vencido la fecha originaria de escrituración (18/09/2007), requirieron información al escribano M., quien el 9 de octubre de 2007 respondió que no le era posible establecer fecha de escritura ya que los representantes legales de la sociedad vendedora no habían hecho entrega aun de los elementos necesarios.-

Vencido el plazo de la renovación automática (14/12/07), formularon reiterados requerimientos a la accionada (2/1/08, 29/1/08, 15/2/08 y 12/3/08), sin haber obteniendo respuesta alguna.-

Por su parte, se presenta Financiera Remay S.A.

a fs. 50, contestando la demanda que se le cursara y planteando reconvención por nulidad de la compraventa basada en el vicio de lesión.-

Reconoce que el Sr. J.B. celebró el 6 de junio de 2007 un contrato de compraventa con relación a un inmueble sito en la calle Tucumán 1335, 2° “D”, de esta ciudad. Sin embargo, sostiene que el representante de la sociedad se encontraba con sus facultades mentales alteradas a lo que suma que el valor real del inmueble era de U$S 192.000, en tanto el inmueble cuanta con aproximadamente 192 metros cuadrados.-

Finalmente, luego de analizar las probanzas arrimadas a la causa, la Sra. Magistrada de grado rechazó la reconvención articulada y condenó a la accionada a otorgar la posesión y la escritura traslativa de dominio a favor de los recurrentes dentro de los 30 días de quedar firme el pronunciamiento, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 512 del Código Procesal y de comenzar a aplicar la pena convenida en Fecha de firma: 26/02/2018 Alta en sistema: 16/03/2018 Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #14111498#194746905#20180228075237721 la cláusula cuarta del boleto de compraventa desde la mora que estableció a los 30 días de quedar firme el decisorio.-

IV.- Sentado lo expuesto, consentida la obligación de entregar la posesión y escriturar, corresponde analizar los alcances del negocio jurídico llevado adelante por las partes como paso previo al estudio de las quejas introducidas.-

En el boleto de compraventa agregado en autos se convino que Financiera Remay S.A. vende a A.C.S.A. y a Palupa Sociedad Anónima“…un inmueble ubicado en la calle Tucumán 1335 – 2º.

Piso “D” de esta Capital Federal…El precio de esta operación se fija en la suma total e inamovible de Dólares Estadounidenses Sesenta Mil (U$S 60.000), que los compradores abonarán a El Vendedor de la siguiente manera: a) la suma de Dólares Estadounidenses Veinticuatro Mil (U$S 24000) en este acto, a cuenta de precio y principio de ejecución, otorgando por dicha suma, suficiente recibo y carta de pago; y b) el saldo, ó sea la suma de Dólares Estadounidenses Treinta y Seis Mil (U$S 36.000) contra la posesión y escritura traslativa de dominio, la cual deberá efectuarse como fecha estimativa el 18 de Septiembre de 2007”.-

A su vez, dejaron asentado que “…La parte compradora tiene conocimiento que el inmueble se encuentra con un contrato de locación vigente hasta el 31 de Enero de 2008, el cual se obliga a respetar en los términos en el que el mismo se encuentra suscripto, dicho contrato se transferirá una vez escriturado a nombre del nuevo propietario”.-

Asimismo, se reconoce que “…La parte compradora tiene pleno...