Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala L, 7 de Febrero de 2018, expediente CIV 083510/2015

• Fecha de Resolución: 7 de Febrero de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala L

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L Expte n° 83.510/15 –Juzg.67- “C.L.D.L. c/S.P.M. s/ cumplimiento de contrato”

En Buenos Aires, a de febrero de dos mil dieciocho, encontrándose reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “L” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “C.L.D.L.

c/S.P.M. s/ cumplimiento de contrato” de acuerdo al orden del sorteo la Dra. I. dijo:

I. Contra la sentencia dictada a fs. 361/364 en la que la señora jueza de primera instancia rechazó la demanda promovida por D.L.C.L. contra P.M.S., expresó agravios la actora a fs. 374/381, los que fueron contestados a fs. 383/385. En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones de dictar sentencia definitiva.

II. En la presentación que dio inicio a las presentes actuaciones, la actora demandó al escribano S. a fin de que se lo condene a inscribir la escritura traslativa de dominio N° 110, de fecha 22 de abril de 2015, en relación con la unidad funcional 1201, cochera 135 y baulera 17, que forman parte del complejo “eRRe” sito en la calle C. General R.F.N.° 2443 y 2551, entre Blanco Encalada y Avenida Monroe, Avenida M.N.° 3160, 3180 y 3188, entre Capitán General R.F. y Zapiola y Blanco Encalada N°

3161 y 3171, entre Capitán General R.F. y Zapiola de esta Ciudad. En su caso, reclamó que se ordene judicialmente la inscripción del título, y por último solicitó la imposición de las costas del proceso al demandado.

C.L. explicó que por tratarse de una primera escritura, debió

aceptar la designación de la escribanía propuesta por la vendedora para formalizar la escritura traslativa de dominio. Confiando en el actuar diligente, de buena fe e imparcial del profesional designado, la Fecha de firma: 07/02/2018 Alta en sistema: 14/03/2018 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA #27756092#198201548#20180207125109450 actora se entregó a su asesoramiento profesional, asumiendo el escribano su obligación de otorgar un instrumento válido y a realizar todos los actos que fueran necesarios para que produzca efectos jurídicos, no sólo entre las partes sino también frente a terceros, a cambio de una contraprestación (pago de honorarios), que ella cumplió íntegramente.

Que luego de un minucioso análisis de los títulos y antecedentes y con los poderes a la vista, S. redactó, bajo su responsabilidad, la escritura N° 110, que luego autorizó mediante su firma y sello el día 22 de abril de 2015. A partir de ese acto, debió

tramitar bajo su sola firma la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la escritura N° 110, pasada en su protocolo con fecha 22 de abril de 2015. Refirió que la transferencia de la propiedad del inmueble se perfeccionó con el otorgamiento de la escritura y la toma de posesión, restando solamente su inscripción registral para que produzca efectos “erga omnes”.

Continuó relatando que ese mismo día, en las oficinas de la calle Paraguay 794, 4° piso de esta Ciudad, en presencia de los escribanos P.M.S. y G.A.K., se entregó a la apoderada de “F.F.S.A.”, T.S., el saldo del precio convenido por el inmueble mencionado y se abonó la suma de $138.573,54 en concepto de gastos y honorarios, firmando las partes la referida escritura. A partir de entonces, el demandado quedó obligado a inscribirla ante el Registro de la Propiedad Inmueble a los efectos de otorgarle la publicidad registral, en los términos del art. 5° de la ley 17.801. El certificado que exige el art. 23 de la ley 17.801 se expidió el día 20 de abril de 2015 y lleva el N° 177633.

Pasado un tiempo prudencial desde la fecha de escrituración y sin ninguna noticia por parte de la escribanía, C.L. solicitó un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble, y el día 2 de julio de 2015 remitió al demandado una carta documento intimándolo para Fecha de firma: 07/02/2018 Alta en sistema: 14/03/2018 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA #27756092#198201548#20180207125109450 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L que en el plazo de 48 horas entregase la escritura debidamente inscripta. Ante la falta de respuesta, la actora envió una nueva carta documento el 10 de julio de 2015, en la que requirió de S. que acreditara en debida forma la presentación del instrumento, en el plazo de 72 horas. Las contestaciones del escribano fueron remitidas, a su vez, a través de las cartas documento de fecha 10 y 14 de julio de 2015, las que C.L. rechazó en su misiva del 16 de julio del mismo año.

A renglón seguido, la actora expresó que la posesión del inmueble le fue otorgada públicamente en el mes de febrero de 2015, que se realizaron mejoras edilicias dentro de la unidad funcional adquirida, que el pago de las expensas está a cargo de C.L. y que no existieron reclamos fehacientes y directos de terceros que alegasen derechos sobre el bien.

Sostuvo, por otra parte, que el demandado fue en contra de sus propios actos y adoptó una conducta sorpresiva y reñida con la buena fe al no inscribir la escritura que él mismo redactó y autorizó. Destacó

que el sistema jurídico argentino consagra, en materia de transmisiones inmobiliarias, la obligación del escribano autorizante de tramitar ante el Registro la inscripción del título, en representación de las dos partes que han intervenido en el acto jurídico. Además, que el notario debe realizar el estudio de títulos, asegurando al comprador que los antecedentes son auténticos y no contienen vicios. De igual modo, si los otorgantes actúan a través de representantes, el escribano debe requerir los respectivos instrumentos de legitimación y estudiar las facultades otorgadas y su vigencia, a fin de determinar sus alcances en el caso concreto. En este caso, la vendedora actuó por poder y el escribano entendió que T.S. estaba facultada para celebrar el acto, en nombre y representación de “F.F.S.A.”, actuación que a la postre no resultó cuestionada. Según la actora, en definitiva, la escritura N° 110 cumple con todos los requisitos legales Fecha de firma: 07/02/2018 Alta en sistema: 14/03/2018 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA #27756092#198201548#20180207125109450 exigidos y, en consecuencia, es una escritura válida que goza de fe pública, cuya falta de inscripción en el Registro por parte del escribano es absolutamente injustificada.

Por su parte, S. adujo que no procedió a inscribir el instrumento por haber tomado conocimiento de una denuncia penal, en la que H.P.P y D.M.L.N. (socios de F.F.S.A.), imputaron a su apoderada T.S. por la comisión de un ilícito penal. No obstante, a juicio de la actora, dicha denuncia constituyó una estrategia para confundir y eludir sus responsabilidades y encubrir el propio accionar delictivo de los mencionados socios, por lo que ante esas supuestas irregularidades, se inició la causa n° 53.828/15, radicada ante el Juzgado Criminal de Instrucción n° 28, Secretaría n°

142, Fiscalía n° 48. C.L. señaló que resulta reprochable ética y moralmente la conducta del escribano al haber ocultado un hecho de significativa gravedad a quien tenía interés legítimo en el título, y que el resultado que arroje la investigación en la causa no tiene incidencia sobre la obligación de inscribir que pesa sobre el notario.

III. La señora jueza de grado rechazó la demanda interpuesta, pues consideró que si bien el art. 29 de la ley 404 prescribe que es deber del escribano presentar para su inscripción en los registros públicos las copias de las escrituras que requieran dicha formalidad dentro de los plazos legales y, a falta de éstos, dentro los sesenta días de su otorgamiento (inc. “i”), cierto es también que el inc. “b)” de la norma citada dispone que el escribano debe prestar sus servicios dentro de los límites de su competencia, salvo que se encontrare impedido por otras obligaciones profesionales de igual o mayor urgencia o cuando el acto para el cual hubiere sido requerido fuere contrario a la ley, a la moral o a las buenas costumbres o su intervención fuere excusable.

Por consiguiente, sin haber...