Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 25 de Agosto de 2010, expediente L 89819 S

• Ponente: Genoud
• Presidente: Genoud-Hitters-de Lázzari-Negri
• Fecha de Resolución: 25 de Agosto de 2010
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 25 de agosto de 2010, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores G., Hitters, de L., N., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa L. 89.819, "M.B., L.A. de Jesús contra N., M.A. y otro. Despido".

A N T E C E D E N T E S

El Tribunal del Trabajo nº 3 de La Plata, al tiempo de definir el orden de preferencias para el cobro de los acreedores presentantes, resolvió que las deudas del inmueble subastado serían canceladas respecto del adquirente en el remate judicial con el precio obtenido de la venta, según el privilegio de cada uno de los créditos, cuyo orden de prelación determinó en el decisorio de fs. 525/530 y rectificación de fs. 543 y vta.

El Consorcio de Copropietarios del edificio de calle B. 1632/34/36 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires interpuso recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 545/548).

Integrado el depósito en los términos de la intimación cursada a fs. 574, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de ina-plicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorG. dijo:

1. El tribunal del trabajo interviniente ponderó que en el caso de la subasta judicial, la liquidación de todos los créditos que pesan sobre los bienes quedan automáticamente transferidos al precio de adquisición del remate (subrogación real), sobre el cual habrán de cobrar los acreedores, quedando la cosa libre de los gravámenes que la afectaban (fs. 526 vta.).

   Siguiendo ese razonamiento, resolvió que el comprador tiene, en tales circunstancias, derecho a que se le transmita el bien adquirido libre de carga obligacional y privilegio alguno derivado de gravámenes impuestos, tasas, expensas comunes, etc., existentes a la fecha de la posesión, sin perjuicio de que los acreedores puedan reclamar el saldo insoluto al anterior propietario.

   Establecido ello, y en lo que resulta de interés, determinó la prelación del crédito hipotecario sobre las expensas comunes (fs. 527/531).

2. Contra dicho pronunciamiento se alza el Consorcio de Copropietarios del edificio de calle B. 1632/34/36 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley, en el que denuncia violación de los arts. 16, 17, 18 de la Constitución nacional; 17 de la ley 13.512; 2686, 3266, 3901 del Código Civil y doctrina legal elaborada en causa Ac. 73.571 (fs. 545/548).

   En lo sustancial y con cita del art. 17 de la ley 13.512, alega que el decisorio en crisis ha limitado su derecho a perseguir el cobro de las expensas comunes, liberando indebidamente al adquirente en la subasta judicial, el cual por otra parte ha tenido ocasión de conocer en plenitud la existencia de la deuda (fs. 546/547).

   Afirma que la decisión así adoptada resulta contraria a derecho, en tanto desconoce la naturaleza propter rem de la obligación en cuestión, que determina que la deuda sigue a la cosa en toda su extensión.

   Asimismo, se agravia por haber sido postergado en el orden de prelación establecido por el tribunal, ello en virtud del privilegio que el art. 3901 del Código Civil asigna al conservador de la cosa (art. 17 de la ley 13.512), cuya labor en el contexto del sistema legal de propiedad funcional beneficia también al acreedor hipotecario (fs. 547 y vta.).

   Pero además, refiere que la aplicación del pago de expensas es inherente a la aparición misma del derecho real de propiedad horizontal (art. 9 de la ley 13.512), resultando de aplicación la máxima prior in tempore potior in iure (fs. 547 vta.).

3. El recurso debe prosperar.

   En su pieza recursiva de fs. 545/8, el recurrente expone sus agravios fundando su línea argumental en dos precisas quejas; a saber: la naturaleza jurídica de las deudas por expensas (agravio identificado como III.a), exposición que tiende a que se revoque lo resuelto por el tribunal a quo en orden a la improcedencia de cobrar la respectiva acreencia a quien resultó comprador en subasta del inmueble rematado, a quien el tribunal libera; y el destinado a controvertir el orden de privilegios estable-cido en el resolutorio en crisis (identificado como III.b), capítulo en el cual se agravia de la determinación del a quo en orden a hacer prevalecer al acreedor hipotecario frente a la acreencia deducida por el consorcio que recurre.

   Es en dicho marco de actuación que entiendo que, para la justa solución del caso, teniendo como antecedente la resolución recurrida, que establece, en primer lugar, los órdenes de preferencia ante expreso pedido del acreedor hipotecario (fs. 466 y 491) y de la propia actora (fs. 519), corresponde tratar los agravios traídos de modo inverso al que presenta el recurrente, pues teniendo como se dijo de antecedente, resolución que dispone las preferencias de los acreedores, o sea el orden en que cada acreedor va a ser pagado con preferencia a otro (art. 3875, C.C.), va de suyo que de resultar acertado el ataque del quejoso sobre el punto, el otro agravio traído, relacionado no ya con el ius preferendi, sino con el ius persequendi contra el sucesor por compra en subasta en la titularidad del inmueble rematado, se tornaría abstracto por ausencia de agravio concreto en el caso.

   Explicado el motivo que impulsa a tratar los agravios de modo inverso al expuesto por el recurrente, sigue la evaluación de los mismos.

   a.1 Luego de situar a los gastos de justicia como de primer orden en la preferencia del cobro, el tribunal a quo sostuvo que en segunda posición debía ubicarse al crédito del acreedor hipotecario B.F. hasta la toma de posesión del inmueble por el comprador. Consideró el sentenciante que frecuentemente se produce una colisión entre el privilegio del acreedor hipotecario y el del consorcio por expensas comunes, entendiendo la juris-prudencia en forma mayoritaria, según dice que tiene preferencia para el cobro del crédito el acreedor...