Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 14 de Diciembre de 2022, expediente CIV 073550/2019
| Fecha de Resolución | 14 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
Bergart, R.N. c/ Zentrum 42 SRL s/ Escrituración
n°
73.550/2019 -Juzgado Civil n° 60
En Buenos Aires, a días del mes de diciembre del año 2022, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Bergart, R.N. c/ Zentrum 42 SRL s/ Escrituración”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. A. de B. dijo:
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La sentencia dictada con fecha 18/4/2022 hizo lugar a la demanda promovida por R.N.B. contra Zentrum 42 SRL, a quien condenó a escriturar el inmueble sito en la calle V.L. n°
2321 y 2309, esquina Vuelta de Obligado n° 1414, de ésta Ciudad,
individualizado provisoriamente con “la letra ´C´ ubicada en el 6° piso,
con una superficie de 52 metros cuadrados totales incluyendo balcón”.
Asimismo, condenó al demandado a abonar una multa de U$S 13 diarios desde el 26/4/2019 y hasta que se otorgue la escritura traslativa de dominio.
Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes. La actora presentó sus agravios el día 19/9/2022 y lo propio hizo la accionada el 3/10/2022. Corrido el traslado de ley, únicamente la actora contestó los de su contraria con fecha 16/10/2022. Por otra parte, presentó su dictamen el Sr. Fiscal el 14/11/2022. En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo.
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Decisión del anterior Magistrado El Sr. Juez de grado tuvo por acreditado que las partes suscribieron un boleto de compraventa el día 26/4/2018, en relación al inmueble objeto de autos y por la suma total de U$S 130.000 (fs. 6/8). En ese mismo acto la actora abonó el precio total y recibió la posesión.
Con relación a la controversia suscitada en autos respecto al plazo del que disponía la demandada para otorgar la escritura, el a quo juzgó que el término para escriturar y redactar el Reglamento de Propiedad se había pactado en 365 días, y que comenzó a correr el día de la Fecha de firma: 14/12/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
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suscripción del boleto (v. cláusula sexta). Entendió entonces el Magistrado que la obligación se encontraba vencida a partir del día 26/4/2019, fecha que coincide con la interpelación efectuada por la actora mediante carta documento (fs. 9).
Por otro lado, rechazó la defensa de la empresa demandada en cuanto a que la dilación en escriturar se debía a la culpa del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en razón de demoras en trámites administrativos. En consecuencia, el anterior Magistrado condenó a la demandada a cumplir con la obligación a su cargo en el plazo de 60 días corridos, de ser ello jurídicamente posible y bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 512 del CPCCN.
A su vez, admitió la aplicación de la cláusula penal estipulada a razón de U$S 13 por cada día de atraso, equivalente al 0,01 % del valor del precio del inmueble, que se computaría desde el 26/4/2019 (fecha de constitución en mora) y hasta su efectivo cumplimiento.
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Agravios Las quejas de la accionante se centran en lo relativo a la forma de conversión de la multa pactada en moneda extranjera. Solicita que aquella se disponga a través de la cotización del dólar bolsa o semejante,
vigente al momento del efectivo pago, con más sus intereses.
Por su parte, la demandada esgrime que las partes no pactaron un plazo para escriturar, el que a su entender debía determinarse judicialmente, y que además debía existir interpelación previa para que se configurase su mora. Sostiene que la interpretación efectuada por el a quo de la cláusula sexta del boleto resulta errónea, por lo que solicita que se revoque el fallo de grado y que se le otorgue un plazo no menor a 180 días para finalizar la aprobación de los planos, la confección del plano de PH, la inscripción y la escritura de adjudicación del departamento a la reclamante.
De esta manera, considera que no procede la aplicación de multa alguna, ya que no hubo un incumplimiento que le sea imputable a su parte.
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Aclaración preliminar Entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, por Fecha de firma: 14/12/2022
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aplicación de lo dispuesto en el art. 7 de la norma citada (conf. R.,
P., Le droittransitoire (Conflicts des loisdans le temps), 2ª ed. P., ed.
D.e.S., 1960, nro. 42, p. 198 y nro. 68, p. 334, citado por K. de C., “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, La Ley Online AR/DOC/1330/2015).
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Los agravios de la demandada Por cuestiones de orden metodológico, comenzaré con en análisis de las quejas vertidas por la accionada, no sin antes recordar que, al ser la emplazada una empresa constructora, la actora puede ampararse bajo las normas tuitivas del derecho del consumidor; además de las normas que vinculaban a las partes conforme el sinalagma jurídico que habían celebrado.
Existe así entre las partes una relación de consumo en los términos del art. 3 de la ley 24.240, pues corresponde al juez determinar el derecho aplicable a los hechos planteados por los contendientes, más allá de la calificación que estos les hayan asignado (conf. principio iura novit curia; ver esta Cámara, Sala A, 21/11/2012, “R., F. y otro c/ Parque de la Costa S.A. y otro s/ daños y perjuicios”, RCyS 2013-II, 183; íd.,
27/12/2013, “G. B., P.I. c/ Sindicato de Empleados de Comercio de Capital Federal y otros s/ Daños y Perjuicios”, L. n° 624.904; entre otros). Además, el art. 65 indica que es una ley de orden público y, como tal, debe ser aplicada de oficio por el juez.
A ello se suma que resulta aplicable en el caso el principio según el cual los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (arts. 961 y 1061 del CCyCN.), razón por la cual es dable exigir a los contratantes un comportamiento coherente, ajeno a los cambios de conducta perjudiciales,
y debe desestimarse toda actuación que implique un obrar incompatible con la confianza que -merced a sus actos anteriores- se ha suscitado en la otra parte.
Fecha de firma: 14/12/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
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Ahora bien, en la cláusula sexta del boleto de compraventa se estipuló que “… La escritura de venta se otorgará, en forma simultánea con el Reglamento de propiedad del edificio, el que será redactado por “LA VENDEDORA” dentro de los trescientos sesenta y cinco días (365)
días a partir del día de la fecha. Para el caso de mora en la entrega de la escritura, “LA VENDEDORA” deberá a “LA COMPRADORA” el 0,01
por ciento del valor del inmueble, por cada día de atraso…”.
A su vez, la cláusula octava dispone que “… Las partes dan a la operación el CARÁCTER de IRRECTRACTABLE. La mora se producirá en todos los casos de pleno derecho, en forma automática,
debiendo notificarse a la parte incumplidora por un medio fehaciente…”.
La lectura literal de esas disposiciones me permite inferir que las partes no convinieron, como esgrime la demandada, una obligación carente de plazo y que requiera su fijación judicial (arts. 871 inc. d y 887.
inc. b del CCyCN), sino una obligación de plazo expreso, en la que el término para escriturar debía concretarse antes del día de su vencimiento,
esto es, dentro de los trescientos sesenta y cinco días de la suscripción del contrato (art. 871 inc b del CCyCN). En este supuesto, la mora se produciría de forma automática, sin que fuera necesaria la previa interpelación (conf. art. 886 del CCyCN; A., J.H., Código Civil y Comercial comentado: tratado exegético, T. IV, 1° ed., La Ley,
2015, pág. 432), más allá de que las partes luego convinieron en la cláusula octava que se enviara una interpelación fehaciente.
Desde esta perspectiva, lo que el juez debía decidir no era la fijación del plazo, sino si el mismo se había cumplido o no y cuándo se cumplió (B., G., Tratado de Derecho Civil. Obligaciones., T. I,
Buenos Aires, P., 1998, n° 551; L.M., M.B.D., E., Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado.
Anotado, T. 6B, Buenos Aires, H., 2021, p. 225;
P., R.D., C.G., Instituciones de Derecho Civil. O
bligaciones, T. 2, Buenos Aires, H., 2009, p. 539).
La existencia del plazo surge de manera explícita e inequívoca del negocio jurídico, puesto que al momento de la firma del Fecha de firma: 14/12/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
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boleto de compraventa se conocía con precisión la fecha en que operaría su vencimiento (Pizarro - Vallespinos, Tratado de Obligaciones, T. I, 1° ed,
R.C., 2017, pág. 276).
En efecto, la aludida cláusula sexta no puede interpretarse en el sentido de que las partes hayan propuesto admitir la fijación del plazo a la decisión del juez, sino que pactaron que la escritura se otorgaría “en forma simultánea” con el Reglamento de Propiedad Horizontal, y que éste sería redactado por la vendedora dentro de los trescientos sesenta y cinco días a partir de la suscripción del boleto (es decir, el 26/4/2019).
Entiendo entonces, sobre las bases de la buena fe que debe imperar en toda relación jurídica, que los contratantes fijaron límites temporales que permiten considerar que el plazo de escrituración se realizaría en ese lapso de tiempo.
La interpretación que aquí...
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