Sentencia de Cámara Federal de Apelaciones de Tucumán, 13 de Agosto de 2012, expediente 620.944/1980

• Fecha de Resolución: 13 de Agosto de 2012

Poder Judicial de la Nación Causa: 620944/1980, BCO. NAC. DE DESARROLLO c/ TABIQUE POLCOS

S.R.L. s/EJECUCION HIPOTECARIA. JUZGADO FEDERAL DE

CATAMARCA.-

S.M. de Tucumán, 13 de agosto de 2012.-

Y VISTO: el recurso de apelación subsidiariamente interpuesto a fs. 210/211; y CONSIDERANDO:

Que contra la resolución de fecha 17 de febrero de 2011 (fs.

209) que no hizo lugar a la transferencia del inmueble solicitada por el Sr. L.E.D. y ante el incumplimiento del pago del saldo de la subasta por el adquirente dispuso fijar fecha para nueva subasta, apeló

el adjudicatario a fs. 210/211.-

Que no obstante el carácter inapelable que revisten las resoluciones dictadas con posterioridad a la sentencia de remate en los procesos ejecutivos, las particularidades del caso justifican el tratamiento del recurso traído a consideración de esta Alzada.-

Que del análisis de las constancias obrantes en autos este Tribunal observa que efectivamente, el apelante no abonó la totalidad del precio del bien inmueble subastado sino sólo el 10 %. Ello surge expresamente del Acta de Remate de fecha 7/9/1990 (v. fs. 173/174)

donde se consignó la base de Australes 15.000.000 y que el Sr. D., si bien resultó adjudicatario por ser el mejor postor en la puja, sólo abonó el 10 % de la base “en concepto de seña y a cuenta de precio”,

además de los gastos de sellado y el % 5 de la comisión del martillero.

Acompañó certificado de depósito emitido por el Banco ejecutante,

obrante a fs. 175, efectuado por el martillero, por la suma de Australes 1.550.000, de fecha 07/09/1990.-

En efecto, sin el pago del precio total del bien subastado la venta judicial no se ha perfeccionado y mucho menos puede pretender el apelante se ordene la transferencia del inmueble a su nombre.-

Que cuestión análoga a la debatida en el caso de marras fue objeto de estudio en la obra de autoría del Dr. E.C.W.,

Tratado de la Mora

, pág. 579/599, Ed. Á., Bs. As. 1981 y merece –a juicio de esta Alzada- un análisis detenido, no sólo por lo novedoso que resulta el abordaje de la temática desde el fuero federal,

sino también por las posiciones doctrinarias que ha despertado y las consecuencias jurídicas que las mismas representan para el contrato de compraventa.-

Que el problema planteado consiste en el reajuste del saldo del precio en la compraventa inmobiliaria cuando el deudor no se encuentra en mora.-

Esta situación –análoga a la que se suscita en autos- ha despertado distintas opiniones en la doctrina y jurisprudencia: 1) la que sostiene que no corresponde actualizar el saldo del precio; y 2) la que admite la actualización del saldo del precio.-

Primera opinión: A.E.S., J.B.S. y P.N.C. entre otros sostienen que si el retardo en el pago del saldo del precio no es imputable al deudor, por constituir una legítima negativa ante el incumplimiento de las obligaciones por parte del 2

Poder Judicial de la Nación Causa: 620944/1980, BCO. NAC. DE DESARROLLO c/ TABIQUE POLCOS

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propio vendedor, no corresponde la actualización monetaria. Se fundamenta en el principio nominalista consagrado por V.S. en el art. 619 del CC, y en consecuencia el deudor se desobliga pagando la suma prometida. Admiten excepcionalmente que el deudor pague una suma mayor a la prometida, sólo en el caso de haber incurrido en mora, situación que supone culpa o dolo de su parte.-

Así, el vendedor en mora no puede ampararse en la letra del art.

1198 del CC que impide el sacrificio de uno de contratantes mediante la resolución, o el reajuste del precio. Esta posición recurre a la teoría de la imprevisión para solucionar el desequilibrio entre las prestaciones suscitado por el efecto de la inflación.-

Segunda opinión: A.A.A., A.M. y J.M.I. admiten al actualización del saldo del precio. En esta línea se enrola también el Dr. W., cuya obra citamos, y afirman la mora del enajenante no sería obstáculo suficiente para proceder al reajuste del saldo de precio. Los fundamentos de esta posición consisten en que entre los efectos de la mora no se cuenta que quien deba recibir un saldo de precio soporte todo el peso inflacionario, pues ello rompería la relación de equilibrio en la equivalencia de prestaciones desvirtuando la finalidad práctica y económica del contrato. Así, la ejecución de buena fe sigue siendo, pese al estado de mora de una de las partes, la conducta exigible para él y para la contraparte.-

Ahora bien, si el adquirente, al tiempo de celebración del contrato, recibe la posesión del inmueble, aunque el otorgamiento de la escritura se retarde más allá del tiempo estipulado por causas imputables al...