Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 29 de Junio de 2011, expediente C 98315 S

• Ponente: Pettigiani
• Presidente: Pettigiani-de Lázzari-Soria-Negri
• Fecha de Resolución: 29 de Junio de 2011
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 29 de junio de 2011, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores P., de L., S., N., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 98.315, "K.B., P.H.D. y otros contra A., H.E. y otro. Anulación inscripción registral".

A N T E C E D E N T E S

La Sala III de la Cámara Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de La Plata confirmó la sentencia de primera instancia que había (i) rechazado la excepción de falta de legitimación activa y la reconvención interpuesta por el codemandado A., y (ii) declarado nula la inscripción registral a nombre del codemandado G. y la que le sucedió, respecto del inmueble sito en el partido de La Matanza, de propiedad originaria de J.P.K..

Se interpuso recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley por los sucesores del codemandado A..

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorP. dijo:

I.1. La Cámara, para confirmar la decisión dictada en primera instancia que había rechazado la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por el demandado A., sostuvo que la certificación notarial de las firmas insertas en el boleto de compraventa por medio del cual los accionantes adquirían el bien de parte de P.K. resultaba suficiente para reputar reconocido su cuerpo y las manifestaciones por él contenidas, con el mismo valor que un instrumento público. Agregó que ni las manifestaciones insertas en ese documento, ni los actos materiales que allí se enunciaban cumplidos habían sido desacreditados por el demandado (fs. 1622 y vta.). Consecuentemente, debía reputarse indudable la legitimación activa de los actores para requerir la remoción del acto obstativo al ejercicio de su derecho a obtener la escrituración del bien indicado (fs. 1623).

También advirtió que el interés de los accionantes en obtener la anulación de las inscripciones registrales del inmueble no sólo se justificaba por la condición de adquirentes de dicho bien, sino porque asimismo eran mandatarios del inicial legítimo titular del dominio (su contraparte en el referido boleto de compraventa); resultando ajena a la temática de la legitimación para obrar la cuestión vinculada con la alegada ausencia de posesión del inmueble por parte de los demandantes, pues el objeto del proceso se hallaba dirigido a la anulación de la inscripción de dominio irregularmente asentada en el Registro de la Propiedad Inmueble provincial (fs. 1623/1624).

Señaló además que los recurrentes pretendían traer, nuevamente, al análisis la validez del mandato y la personería que invocaron los accionantes en representación del enajenante por boleto, cuando esa cuestión había sido materia de decisión firme de esa misma alzada en una oportunidad anterior, en la que se había rechazado la excepción de falta de personería opuesta sosteniendo la subsistencia del mandato otorgado -aún luego de la muerte del poderdante- sobre la base del interés común entre mandante y mandatario en los términos del art. 1982 del Código Civil (fs. 1469/71), habiendo quedado alcanzada dicha cuestión por los efectos de la preclusión (fs. 1624 y vta.).

Por ello concluyó que los actores se encontraban legitimados como adquirentes y mandatarios de J.P.K. para requerir la remoción de los actos registrales que impedían perfeccionar la transmisión del dominio prometido en el mencionado boleto de compraventa (fs. 1625).

2. Respecto de la nulidad de las inscripciones registrales, la Cámara confirmó la decisión del juez de primera instancia de que la escritura por la cual J.P.K. había vendido el inmueble a G. era falsa, lo que surgía de la prueba colectada, por lo que aquél acto jurídico debía reputarse como un acto inexistente. Por lo tanto, no había podido producir efecto jurídico alguno y siendo que A. había luego comprado el inmueble a G., cuya titularidad registral carecía de validez, su nueva inscripción no podía serle opuesta al originario y verdadero dueño de la cosa, el señor P.K., pues en el sistema jurídico argentino la anotación de la transferencia inmobiliaria en el registro respectivo es solamente declarativa, sin que en ella pudieran ampararse los que pretendían haber adquirido sobre la base de un acto jurídico inexistente (fs. 1625 vta./1629).

   Sin perjuicio de reconocer que lo hasta allí analizado daba adecuada respuesta a los agravios llevados ante sus estrados, también advirtió la alzada que la cuestión de la posesión sobre el inmueble -respecto de la cual la magistrada de primera instancia había concluido que los actores nunca la habían perdido-, carecía de relevancia cuando si bien A. había invocado su derecho a usucapir, no había expresado agravio concreto frente a la desestimación de la pretendida usucapión por parte de la magistrada de primera instancia (fs. 1629 y vta.).

3. En torno al rechazo de la reconvención por daños y perjuicios contra el Fisco de la Provincia de Buenos Aires, la Cámara señaló que la irregularidad registral incurrida por el ente estatal que consistía en la inscripción de una falsa operación inmobiliaria, carecía de causalidad adecuada con el daño alegado por el demandado reconviniente. Sostuvo así que la compra del bien inmueble de autos (de A. a G., por su importancia económica, debía haberse realizado con extremo cuidado, precaución y una diligencia adecuada a las circunstancias del negocio. Entendió que A. había obrado de manera negligente al no requerir el estudio previo de títulos y de los antecedentes del derecho que se pretendía, ni comprobar la posesión del vendedor, ni acreditar su posterior propia posesión sobre el inmueble, debiendo reputarse insuficiente la alegada buena fe registral del demandado a los fines de lo establecido en el art. 1051 del Código Civil sustentada sólo en la presencia del titulo fraguado y los informes de dominio e inhibiciones tramitados al tiempo de celebrarse la operación (fs. 1630/1633).

   2. Se agravian los recurrentes -sucesores del demandado A.- por medio de apoderado, denunciado el absurdo en la valoración de las constancias de la causa y la violación de los arts. 979 inc. 2, 1012, 1020, 1026, 1028, 1034, 1035, 1183, 1184, 1185, 1190, 1963, 1977, 1980, 2378, 2379, 2383 y 2601 del Código Civil; 375 del Código Procesal Civil y Comercial y de la doctrina legal. Plantean el caso federal.

1. Encuentran absurdo e incongruente el fallo de Cámara que declaró legitimados a los actores para iniciar la acción reconociendo al boleto de compraventa el carácter de instrumento público por tener sus firmas certificadas por escribano, contradiciendo doctrina de esta Corte; también porque consideró válido el poder irrevocable presentado por los actores, cuando, el poder cuya validez se cuestiona no había sido otorgado en interés conjunto de mandante y mandatario con referencia al boleto de compraventa traído pues no cumplía con los requisitos exigidos por el art. 1977 del Código Civil: el negocio especial, preexistente o simultáneo, el interés legítimo y la limitación en el tiempo. Por lo tanto, señalan que al carecer de las notas de irrevocabilidad, el mandato había finalizado con la muerte del mandante, y por lo tanto en él no podía sostenerse la existencia ni de la personería ni de la legitimación para obrar. A consecuencia de ello destacan que el verdadero dueño del inmueble no había comparecido lo que obstaba a la procedencia de la acción, lo que de igual manera resultaba a pesar de la...