Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 14 de Julio de 2020, expediente CIV 031502/2018/CA001

Fecha de Resolución14 de Julio de 2020
EmisorCamara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

B. D N., R. c/ E., N. L. L. s/DAÑOS Y PERJUICIOS

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 14 días del mes de julio del año 2020, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos: “B. DO N. R. c/ E. N. L. L. s/ DAÑOS Y PERJUICIOS”,

habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. O.O.Á. dijo:

  1. La cuestión litigiosa.

    La actora inicia demanda por incumplimiento de contrato de locación y daños y perjuicios contra N.L.L.E., como consecuencia de los hechos que expone.

    R. que, por intermedio de la inmobiliaria D. Propiedades,

    suscribió contrato de locación con la demandada el día 3 de noviembre de 2016 -por el término de dos años- respecto del inmueble ubicado en la calle S. …. Piso ….° dto. …. de esta ciudad, pactándose el precio total de $.........., abonados mes a mes, con actualización semestral con más la entrega de $.......... en concepto de depósito y mes adelantado.

    Cuenta que, durante el transcurso del primer mes de haberse mudado, junto con sus dos hijas (una de ellas menor de edad), le reclamó

    a la accionada -de forma verbal- que el calefón no funcionaba correctamente, privándola del uso de agua caliente; además del peligro que tal anomalía conlleva. De igual modo, le informó que tampoco funcionaban la cocina y el horno debido a la pérdida de gas. Ante ello,

    dejó de usar tales artefactos por seguridad debiendo cenar afuera o pedir comida todos los días. Expone que, a los pocos meses, se rompieron las canillas del lavarropas a punto de dejar el departamento completamente inundado, ocasionando daños en sus pertenencias personales y al piso de madera, provocando -además- que el mismo se levantara por el daño que produce el agua y el desperfecto en las instalaciones, debiendo cambiar frecuentemente las lámparas o focos. Exterioriza que, como si ello no fuera suficiente, comenzó a salir agua de las rejillas de desagüe Fecha de firma: 14/07/2020

    Alta en sistema: 15/07/2020

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    de la cocina, baño y lavadero, con fuerte olor nauseabundo, siendo desagradable e insalubre permanecer en el inmueble en ese estado.

    Afirma que tuvo que contratar personal para destapar las cañerías de la unidad.

    Expresa que siempre comunicó los problemas que venía atravesando, tanto a la S.. E., a su familiar Sr. R.E., como a la inmobiliaria interviniente. Que, incluso, aquéllos se apersonaron al departamento para observar el estado en que el mismo se encontraba,

    pero siempre le alegaban la la excusa de que se iba a reparar y así

    estuvieron meses, sin brindar ninguna solución.

    Agrega que, con fecha 23 de junio de 2017, decidió enviar una carta documento a la accionada, intimándola a reparar y/o hacer las reformas necesarias y urgentes para velar por la seguridad, habitabilidad e higiene de la vivienda. Ante la respuesta evasiva, cursó el día 14 de julio de 2017 otra carta documento, haciendo efectivo el apercibimiento,

    rescindiendo el contrato de locación, poniendo las llaves de la unidad a disposición de la locadora.

    Narra que tuvo que salir a buscar, de manera presurosa y provisoria, un lugar para mudarse con su familia, hospedándose en un hostel de la ciudad y luego, en su actual vivienda sita en la calle V. ….. de esta Ciudad.

    Detalla que la emplazada se negó a firmar recibo de constancia de entrega de llaves.

    Concluye destacando la negligente falta de cumplimiento contractual por parte de la S.. E. quien, a sabiendas del estado del inmueble debido a las innumerables reparaciones que debía hacer y no hizo, se desatendió por completo de su obligación de dejar la vivienda en estado de habitabilidad. Detalla los rubros reclamados, funda su derecho,

    ofrece prueba y peticiona se haga lugar a la demanda, con costas.

    La emplazada, N.L.L.E., contesta demanda y reconviene por incumplimiento de contrato de locación y daños y perjuicios. Reconoce haber celebrado con la accionante el mentado acuerdo con fecha 3 de noviembre de 2016. Señala que la propiedad le fue entregada -como expresa el contrato- en excelente estado y recién pintada. Indica que en la cláusula décimo sexta se establece que el locatario recibe el inmueble Fecha de firma: 14/07/2020

    Alta en sistema: 15/07/2020

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

    en perfecto estado de funcionamiento y deberá restablecerlo en el mismo estado.

    Afirma que el daño que sufrió la unidad se debió a que la actora instaló un lavadero en el living, colocando un lavarropas y haciendo extensiones precarias de canillas con mangueras sobre el parquet -en lugar de caños- y cuyas pérdidas arruinaron el piso, además de la grifería del baño, azulejos y pintura.

    Arguye que le envió una carta documento a la actora, con fecha 3

    de agosto de 2017, con el fin de notificarle que el día 7 de ese mes,

    concurriría a la unidad de marras para que le restituyera las llaves y abone los alquileres adeudados, con más los importes correspondientes a las cláusulas punitorias por daños y perjuicios. Aclara que la locataria dejó

    de pagar los alquileres de los meses de junio, julio y agosto, servicios de agua, luz y expensas.

    Detalla los rubros que reclama e impugna los pretendidos por la accionante. Ofrece prueba, funda su derecho y solicita se rechace la demanda y se haga lugar a la reconvención, con costas.

  2. La sentencia En el decisorio de fs.118/ 124, la sentenciante de grado consideró

    que la actora reconvenida no aportó prueba alguna que permita tener por acreditado -de forma cierta, clara y objetiva- el reclamo que efectuara en autos. A la misma conclusión arribó respecto de la reconvención incoada por la accionada; resaltando que, también y en ese caso, existe defecto de prueba certera y suficiente, cuyo aporte estaba en cabeza de la parte demandada. Soslayó que tamaño acontecer resultaba esencial para la admisión judicial del resarcimiento y que los litigantes corren el riesgo de obtener una decisión desfavorable de adoptar una actitud omisiva; pues los jueces tienen el deber de esclarecer la verdad respecto de los hechos controvertidos, mas no pueden extenderse a suplir la inactividad de las partes. Por lo expuesto, propició tanto el rechazo del reclamo formulado por la accionante, como la reconvención articulada por la emplazada.

  3. Agravios.

    Fecha de firma: 14/07/2020

    Alta en sistema: 15/07/2020

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Contra dicho pronunciamiento se alza la actora, quien expresó

    agravios a fs.152/155, los que fueron contestados por la accionada a fs.

    160/163.

    Centra su queja en que su parte ha presentado todas las pruebas necesarias para acreditar los hechos invocados, que no han sido debidamente valoradas; tales como: fotos, cartas documentos, recibos de destape de cañerías y dos testigos. Que si bien estos últimos fueron descalificados por la a-quo, dicha apreciación carece de fundamento,

    además de ser -acota- una valoración aparente y tendenciosa, con el único fin de justificar el pronunciamiento. Resalta que tales versaciones forman parte de una de las pruebas pilares para dilucidar el caso, que no fueron analizadas en forma conjunta con todos los elementos. Continúa recreando que los testigos fueron adecuadamente interrogados ante el personal del juzgado y que no fueron objeto de impugnación alguna. En sus exposiciones, tanto P.R.P.K. y L.J.E., han tomado conocimiento directo del estado deplorable en que se encontraba el inmueble objeto del litigio y han sido precisos, detallando conforme han sucedido los hechos y fuera narrado en el escrito de inicio. A su vez, esta parte ha planteado la impugnación de la declaración del único testigo presentado por la accionada, cuyo tratamiento se ha omitido en el pronunciamiento.

    Hace hincapié en que la juzgadora no tuvo en mira los vicios redhibitorios con los que se encontró la locataria al mes de mudarse al departamento, daños y defectos ocultos de los que, a la hora de firmar el contrato, no pudo darse cuenta por no encontrarse a la vista; tales como la pérdida de gas, las cañerías en mal estado, el calefón y la cocina que no funcionaban correctamente, etc. Tampoco se habría valorado que, en su oportunidad, presentó los pertinentes reclamos a la locadora para que los reparara y que esta última se limitaba a decir que lo iba a solucionar a la brevedad, aprovechándose de la inquilina y de su condición de nacionalidad extranjera. La explicación de los meses que pasaron continuando la habitación de dicha unidad la sustenta en base a los dichos de espera que le explicitaba la locadora y en las promesas que le efectuaba para efectuar tales arreglos.

    Por otro lado, se agravia en cuanto a que la sentenciante no tuvo en consideración los términos de la Ley n° 24.240 -invocada en su Fecha de firma: 14/07/2020

    Alta en sistema: 15/07/2020

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

    presentación inaugural- cuando de los hechos alegados en los escritos de demanda y de contestación emerge una típica relación de consumo.

    Concluye que resulta plausible presumir y conjeturar, con un adecuado grado de razonabilidad, que lo reclamado por su parte ha existido y que -por consiguiente- le ha...

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