Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA A, 9 de Abril de 2015, expediente CIV 027969/2009/CA002

Fecha de Resolución: 9 de Abril de 2015
Emisor:SALA A
 
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Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A 27969/2009 "B., N.R. y otro c/ ASV Argentina Salud Vida y Patrimoniales Compañía de Seguros s/ Daños y Perjuicios”

Expte. n° 27.969/09 En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de abril del año dos mil quince, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala "A" de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: "B., N.R. y otro c/ ASV Argentina Salud Vida y Patrimoniales Compañía de Seguros s/ Daños y Perjuicios”, respecto de la sentencia obrante a fs. 889/892 vta., el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores HUGO MOLTENI – SEBASTIÁN PICASSO-

RICARDO LI ROS

  1. -

    A las cuestiones propuestas, el Dr. H.M. dijo:

    1. - La sentencia definitiva obrante a fs. 889/892 vta. rechazó la demanda por daños y perjuicios promovida por N.R.B.yJ.A.G. contra “ASV Argentina Salud, Vida y Patrimoniales Compañía de Seguros S.A.” y el tercero citado “Emprendimientos Fiduciarios Argentinos S.A.”(EFASA). Las costas fueron impuestas a los actores, en función del principio general de la derrota.-

      Fecha de firma: 09/04/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA Contra ese pronunciamiento se alza en grado de apelación la parte demandante, quien propicia se deje sin efecto el mismo y se admita la acción oportunamente entablada. Sus agravios de fs. 942/945 vta. fueron respondidos sólo por el tercero citado a fs. 951/955.-

    2. - El Sr. Juez de grado entendió que, aún cuando el perito arquitecto designado en la causa haya concluido que el espacio guardacoches que les fue asignado a los actores no resulta funcional, lo cierto es que al firmar la escritura pública a partir de la cual les fue transmitido el dominio de la unidad funcional n° 6 y la 1/26 ava parte indivisa de la unidad complementaria n° 1, aquéllos declararon tener la posesión real y material de los bienes adquiridos.

      En dicho documento se consignó que conocían y aceptaban todos los términos del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio sito en Av. O. 4470, de esta ciudad. Consecuentemente, el Sr. Juez “a-quo” estimó que la aceptación incondicional expresada por los demandantes les vedaba la posibilidad de reclamar judicialmente por los trastornos que el uso del espacio guardacoche pudiere ocasionarles. Además, estableció que no es factible considerar que hubo incumplimiento contractual del vendedor, en la medida que los actores tuvieron oportunidad de apreciar las dimensiones del espacio en cuestión al momento de decidir su adquisición dominial.-

      En torno a dicho decisorio, se alzan en grado de apelación los accionantes, quienes alegan que el J. de grado insistió en resolver el asunto en base a supuestos vicios. Al respecto, resaltan que en autos se reclama el resarcimiento por un incumplimiento en la compraventa inmobiliaria. Alegan que no se informaron las reales circunstancias de lo que se vendía. Por un lado, enfatizan la imposibilidad para estacionar que posee el espacio n° 6 que les fue asignado en la unidad complementaria n°

  2. Aseguran que hubo una rotunda falta de información por parte de la vendedora.

    Fecha de firma: 09/04/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A Destacan que el demandado y el tercero citado se mantienen en la postura de considerar apto el espacio para estacionar, pese a lo cual las instalaciones construidas difieren de los planos, habiéndoseles vendido una propiedad diferente al plano en construcción. Desde otro ángulo, aducen que se han citado normas no aplicables al caso relativas a los vicios ocultos de la obra. Sostienen que, en autos es aplicable la ley de defensa al consumidor, la cual –según el art. 65- es de orden público. Por tal razón, aseguran que la normativa civil citada por el Sr. Juez de grado es improcedente, por ser violatoria del rango constitucional consagrado por el art. 42 de la Constitución Nacional.-

    Agregan que, la sentencia atacada se apoya en lo dictaminado por el perito de parte (de EFASA), en el sentido de que el problema se podrá resolver logrando la posibilidad de guardar los veintiséis automóviles pequeños, sin obstruir circulaciones de acceso a los vestuarios, pileta de natación, etc.

    Aseguran que esa situación de obstrucción se les debió informar debidamente a los actores antes de la venta para, en caso de ser preciso, hacerse una reforma para su efectivo y normal uso. En opinión de los quejosos, hubo una clara violación al deber de información consagrado por la ley 24.240. Además, refieren que nunca se les comunicó que lo construido difería de lo efectivamente inscripto ante el municipio y que esa diferencia de construcción los afecta directamente, teniendo cabal conocimiento de ello los demandados. Sostienen que, si este inconveniente se soluciona con intervención de un profesional, ello no eximiría a los vendedores de la responsabilidad del deber de informar. Aseguran que, en el caso bajo análisis, se condujo a los actores a adquirir el inmueble bajo el ocultamiento de las reales circunstancias del edificio, reclamándose en autos los perjuicios derivados del mal obrar de los enajenantes.-

    1. - En principio, con el objeto de analizar el presente caso, me remitiré a algunos párrafos mencionados Fecha de firma: 09/04/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA por los actores en el libelo inicial y a otros desarrollados por el Sr.

      Juez de grado en el pronunciamiento apelado.-

      Los demandantes insisten en señalar que el reclamo de autos se funda en el incumplimiento contractual de la vendedora “Argentina Salud y Vida Compañía de Seguros S.A.”, respecto del espacio guardacoches (no cochera) cuyo dominio les fue transmitido, al sostener que tomaron conocimiento de las verdaderas dimensiones del lugar al momento de la efectiva toma de posesión (cfr. fs. 39, apartado II). También alegan que el propio administrador del consorcio les comunicó que no podían utilizar ese espacio como cochera, por entorpecer la salida de emergencia y el acceso a los vestuarios, motivo por el cual debían dirigirse contra quienes le vendieron el departamento. En función de ello, los accionantes puntualizaron que el uso de la cochera les resulta de vital importancia, con lo cual –de haber conocido la imposibilidad de utilización de la misma- no hubiesen adquirido la propiedad del departamento.

      Aseguran que la contraria obró de mala fe (pues los defectos existían al momento de la venta e intentaron ocultarlos mediante un plano que no refleja la realidad del lugar) y que las deficiencias en la cochera deben resarcirse como daños y perjuicios, en caso de no poder darse cumplimiento con lo pactado (cfr. fs. 43 vta./44 vta.).-

      A partir de ello, tal como fue puntualizado en el decisorio emitido por esta Sala a fs. 177/178 vta., no resulta factible encuadrar el presente reclamo en lo normado por los arts. 2164 y concordantes del Código Civil. Ello así, en la medida que la parte actora no ha promovido ninguna de las acciones consagradas por el art. 2174 de la ley de fondo (acción redhibitoria, tendiente a dejar sin efecto el contrato celebrado o acción “quanti minoris” a fin de obtener una quita o rebaja del precio, en compensación por la desvalorización que posee la cosa viciada).-

      Fecha de firma: 09/04/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A En el caso, no puedo dejar de señalar que en algunos parágrafos del escrito de inicio, resultan de interpretación confusa los fundamentos brindados por los actores, al referir en varios pasajes que hubo ocultamiento del vendedor sobre los vicios que presentaba la cosa enajenada, los que “existían” al momento de la transmisión. Sin embargo, aquéllos han aclarado que la finalidad de este juicio es obtener el resarcimiento de los perjuicios experimentados, con motivo del uso del espacio guardacoche que adquirieron mediante escritura traslativa de dominio del 10 de abril de 2008.-

      Con el objeto de evaluar la procedencia del reclamo, habré de hacer mérito a la prueba producida en estas actuaciones.-

      El informe presentado por el perito arquitecto designado en autos estableció que se está en presencia de un espacio guardacoches. Añadió que, en el Reglamento de Copropiedad y Administración se utilizó en forma genérica, la expresión de “superficie destinada a cocheras”, pero que efectivamente el destino de la superficie es de espacio guardacoches (cfr. fs. 753/754).-

      Dentro del lugar asignado como guardacoche a los actores, el especialista señaló que existen dos circulaciones “...una de ellas es de acceso a la pileta y opera como salida de escape de las cocheras y la otra de acceso a los vestuarios.

      En el croquis anexo observamos que si dejamos libre la salida de escape, igualmente entorpecida por la apertua de las puertas del auto, nos queda un ancho de apenas 0,57 m en la circulación de acceso a los vestuarios, esta circulación si bien no tiene la importancia de la salida de escape no debería tener menos de 0,80 m para ser funcional. También vemos que entorpece la salida del auto de la cochera contigua.-

      Fecha de firma: 09/04/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA ...En el croquis visto en autos no existe la antecámara a la salida de emergencia y acceso a la pileta.-

      ... El vehículo que ingresa a la cochera de la actora no debe sortear obstáculos para ingresar a la cochera sino que el mismo se convierte en un obstáculo una vez ingresado...” (cfr. fs. 516/520).-

      En el complemento pericial de fs.

      802/803, confeccionado teniendo a la vista el plano inscripto ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, consigna que “...no se utilizó

      el mismo criterio cuando se reglamentó el local espacio guardacoche con módulos más pequeños, agregando bauleras en estos módulos...

      ...Dentro de este nuevo esquema de...

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