Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala L, 2 de Noviembre de 2018, expediente CIV 003757/2015

• Fecha de Resolución: 2 de Noviembre de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala L

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L Expte n° 3.757/2015 - juzg.109- “B, M B c/Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L. y otro s/cumplimiento de contrato”

En Buenos Aires, a de noviembre de dos mil dieciocho, encontrándose reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “L”

de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “B, M B c/Nouvel Sociedad Fiduciaria s/cumplimiento de contrato” de acuerdo al orden del sorteo la Dra. I. dijo:

1. En la sentencia que luce a fs. 289/297, el señor juez de primera instancia admitió la demanda interpuesta por M Bz B con el alcance indicado en los considerandos del pronunciamiento, disponiendo que, en la etapa de ejecución de la sentencia, la perito arquitecta designada en autos estime el costo que tendría en la actualidad un departamento terminado según las características edilicias promedio del emprendimiento y los términos del contrato de adhesión suscripto por la actora. Asimismo, el magistrado de grado resolvió que la experta deberá estimar cuánto representa de ese costo final lo efectivamente aportado por la demandante, teniendo en cuenta que el importe en dólares no llevará intereses, y que a lo pagado en pesos se adicionará una tasa activa de interés desde cada pago hasta la fecha de la estimación. Finalmente, se decidió que la diferencia resultante deberá ser pagada por la actora en pesos, en once cuotas consecutivas con una tasa de interés pura del 6% anual, en favor de la fiduciaria PMW Green S.A., y cumplidos estos aportes y una vez finalizado el emprendimiento de Á.T. 875, PMW Green S.A. deberá proceder a la adjudicación de la unidad prevista contractualmente y la escrituración a favor de la actora.

   Por otra parte, el reclamo de daños y perjuicios formulado por B. fue desestimado, y las costas fueron impuestas a cargo de la demandada.

   Fecha de firma: 02/11/2018 Alta en sistema: 26/11/2018 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA #24628829#220587366#20181102092942816 Contra dicho pronunciamiento, expresó agravios la accionante a fs. 316/321 y PMW Green S.A. a fs. 323/326, los que fueron respondidos a fs. 333/337 y a fs. 328/331 respectivamente. En consecuencia, y dado que las partes no han logrado arribar a un acuerdo tras la celebración de las audiencias de las que dan cuenta las actas de fs. 349 y 362, las actuaciones se encuentran en condiciones de dictar sentencia definitiva.

2. Según lo expuso la actora al promover la demanda, el día 10 de febrero de 2012 suscribió con Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L., en carácter de fiduciante, un convenio de adhesión al contrato de fideicomiso inmobiliario al costo de Á.T. 875 de esta ciudad.

   Destacó que, de acuerdo a la cláusula segunda del convenio de adhesión, la actora aceptaba el contrato de fideicomiso y, en particular, que el emprendimiento se realizaría por el sistema denominado “al costo”, el cual se reajustaría en más o en menos de acuerdo al costo final de la obra. A los efectos de percibir los mayores incrementos, los aportes para la construcción se ajustarían por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

   A su vez, conforme surge de la cláusula cuarta, la actora adquirió el derecho a la adjudicación y transferencia de la unidad funcional nro. 30, designada provisoriamente con la letra D del piso 5, con una superficie aproximada de 48,92 m2, una unidad complementaria baulera con una superficie aproximada de 2 m2, dando una superficie total cubierta y descubierta (balcón) de 55,68 m 2 correspondiéndole un 2,08% en relación al total. Asimismo, adquirió

   el derecho de adjudicación y transferencia de la unidad funcional nro.

   65, correspondiente a la cochera nro. 9 ubicada en la planta baja y correspondiente a un 0,40 % del total.

   En virtud de lo dispuesto en la cláusula quinta, por las unidades descriptas se estimó un valor de USD 115.661,60, Fecha de firma: 02/11/2018 Alta en sistema: 26/11/2018 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA #24628829#220587366#20181102092942816 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L abonándose al momento de la firma del convenio la suma de USD 52.047,72, y acordándose el pago del saldo restante en 24 aportes mensuales y consecutivos de un importe estimado de $ 7286,68, además de 4 refuerzos semestrales de un monto estimado de $ 23.074, 49.

   B refirió que el 23 de noviembre de 2012 comenzó con el pago de los aportes, y abonó 13 cuotas y 2 refuerzos. El pago de la última cuota fue realizado el 22 de octubre de 2013. A renglón seguido, detalló las demoras de la obra: ésta comenzó en mayo de 2013, y en julio de 2013 se dio inicio a los movimientos de suelo, armado de estructuras y hormigón de las primeras bases. El plazo máximo para la ejecución y la entrega de las unidades no podía exceder de 18 meses, es decir, noviembre de 2014. Sin embargo, cuando en fecha 7 de noviembre de 2013 hizo una visita a la obra acompañada por un arquitecto de su confianza, D M, pudo comprobar que no existía un cronograma de obra, que sólo se encontraban trabajando 5 personas y que en función de la envergadura del emprendimiento su conclusión se demoraría al menos 30 meses más. Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L. le informó posteriormente a la actora que la obra estaría terminada en junio de 2015, y en una nueva reunión se acordó

   verbalmente la firma de un acta acuerdo por la cual los demandados afrontarían los mayores costos derivados del retraso imputable a ellos mismos.

   Ante esta situación, el 3 de abril de 2014 B comenzó el envío de las cartas documento que transcribió a fs. 99/100 vta. Hizo a continuación un desarrollo sobre el grupo económico, señalando que Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L. es controlada por la empresa desarrolladora Fap Developers, nombre de fantasía del Grupo F.A.P.

   S.A., cuyos miembros fundadores son el arquitecto R F y el Sr. D A.

   Finalmente, aludió a la responsabilidad solidaria del Grupo F.A.P.

   S.A. (fs. 102 vta./104), y planteó, por considerarlas abusivas, la Fecha de firma: 02/11/2018 Alta en sistema: 26/11/2018 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA #24628829#220587366#20181102092942816 nulidad de las cláusulas que limitan la responsabilidad de los demandados y que surge de los puntos 9, 12, 13, 14, 25, 27, 28, 30, 33, 36 y 46 del contrato de fideicomiso y de las cláusulas cuarta in fine, sexta y octava del convenio de adhesión.

   En definitiva, la demandante precisó el perjuicio padecido a raíz de la conducta de su contraparte y reclamó, además de la declaración de nulidad de las cláusulas referidas, el cumplimiento del contrato y una indemnización pecuniaria en concepto de daños, que cuantificó en $ 234.722.

3. El magistrado de la instancia anterior admitió la demanda con los alcances indicados en el considerando I de mi voto. Para así

   decidir, luego de analizar la figura del fideicomiso inmobiliario y en particular el sujeto a la modalidad “al costo”, como así también el contrato suscripto entre B y la fiduciaria en este caso concreto, consideró que existió un grave incumplimiento por parte de la fiduciaria primigenia, por encontrarse ampliamente excedidos los plazos de obra que se habían establecido. Por otra parte, el señor juez a quo señaló que dada la condición de destinataria final que reviste la actora en el negocio, dirigido a una vivienda, corresponde aplicar al caso no sólo la ley 24.441 sino también la ley 24.240 de Defensa del Consumidor, norma que confiere a la compradora el derecho a obtener el bien y no sólo una suma resarcitoria. Por último, el Dr. G Z estimó

   que P.G.S.A., quien reemplazó y continuó a Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L. como fiduciaria en el emprendimiento, asumió las mismas obligaciones que pesaban en cabeza de aquélla, aunque sin perder de vista que cualquier decisión singular que se adopte a favor de la actora importa, simultáneamente y como contrapartida, un mayor esfuerzo económico para el fideicomiso.

4. Al verter sus agravios en esta instancia, la accionante cuestionó la decisión del magistrado de grado, y solicitó que esta Sala declare la nulidad de las cláusulas contractuales mencionadas en el Fecha de firma: 02/11/2018 Alta en sistema: 26/11/2018 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA #24628829#220587366#20181102092942816 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L considerando II, como así también que se especifiquen en el presente pronunciamiento las condiciones en las que cada una de las partes debe cumplir con las...