Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 5 de Diciembre de 2022, expediente CIV 044219/2015/CA002
| Fecha de Resolución | 5 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala J |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
EXPTE. N° 44.219 /2015 “B., J. C. C/ D. S.
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S.A. Y OTRO S/
DAÑOS Y PERJUICIOS”
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 5 días del mes de diciembre del año dos mil veintidós, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “B., J.
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c/ D. S.
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SA. y otro s/ daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fecha 21 de junio de 2022, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: Maximiliano L.
Caia, señoras juezas de cámara doctoras: Beatriz A. Verón -
Gabriela M. Scolarici.
A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:
La sentencia recurrida admitió parcialmente la demanda entablada y, en consecuencia, tuvo por saldado el precio total de las unidades funcionales nos. 120 y 174 del inmueble construido en el terreno de la calle S. identificado como C.V., Sección I, F.I., Parcela I, del Partido de S.I., Pcia. de Buenos Aires,
adquiridas mediante boleto de compraventa suscripto el 20 de mayo de 2011 entre J. C. B. -por una parte- y “B. M. y N. S.A.” y “D. S. I.
S.A.”, por la otra. Asimismo, condenó a las dos últimas al actor la suma de $ 765.681,67, con más sus intereses. Con costas.
Contra dicho pronunciamiento se alzan “P.F.S. y el actor.
Fecha de firma: 05/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Con fecha 4 de octubre del corriente, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
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Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN,
Fallos 228:279 y 243:563).
Señala el actor, que con fecha 20 de mayo de 2011
suscribió un boleto de compraventa relativo a la unidad funcional 120
y cochera 174 del complejo denominado “S.”, cuyo precio se estableció conforme al costo real de construcción que, a esa fecha, era de $ 540.465. Que, el plazo para la finalización de la obra se encontraba establecido en 36 meses contados desde su comienzo, en diciembre de 2008, previéndose una extensión de 6 meses por eventuales atrasos.
Narra, que pese a encontrarse cumplidas las obligaciones a su cargo, con fecha 16 de diciembre de 2011 recibió una intimación cursada por “.S.I., en la que se le reclamaba el pago de la suma de $ 86.641,99, a saldarse en 6 cuotas y destinada a completar el costo real de la obra. Que, en ese contexto se concretó una mediación donde se arribó a un acuerdo por la suma de $ 86.642, pagadera en dos cuotas. Que, asimismo, se acordó el efecto cancelatorio de dicho pago, señalándose que dado el avance de la obra, las sumas recibidas en concepto de precio cubrían el costo total de la construcción, por lo que, una vez saldadas, los aquí demandados nada más tendrían que reclamar.
Afirma, que abonó íntegramente la cantidad a la que se obligó en el referido acuerdo, no obstante lo cual los demandados incumplieron las obligaciones asumidas ya que no se entregaron las Fecha de firma: 05/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
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unidades en el plazo previsto en el contrato, que venció en junio de 2012.
Asevera, que la obra quedó paralizada y, para continuarla, “.S. convocó a dos asambleas de beneficiarios en agosto de 2013 y septiembre de 2014. Que, allí se les requirió el pago de nuevos aportes tendientes a la finalización de la obra ($ 156.589,05
y $ 149.182). Que, ante la encrucijada en que se encontraba por la paralización de la construcción abonó esos importes. Que, no obstante ello, le fue reclamado posteriormente el pago de otras sumas,
remitiéndosele una comunicación donde se lo trataba de moroso y se aludía a una posible rescisión del contrato. Que, se convocó a una nueva asamblea tendiente a analizar los recursos necesarios para la finalización de la obra y el caso de los adquirentes morosos. Que, por ello y dado el incumplimiento del acuerdo de mediación en que incurrieran sus contrarios, promovió esta demanda a fin de que se dé
por saldado el precio de las unidades, se ordene a los demandados que se abstengan de requerirle otros aportes dinerarios y de incluirlo en la nómina de deudores morosos y se le entreguen las unidades adquiridas, por encontrarse cumplidas todas las obligaciones a su cargo.
Solicita, además, la reparación de los daños y perjuicios que invoca -daño emergente, lucro cesante y daño moral- resultantes del referido incumplimiento contractual.
A fs.139 se presenta “B. M. y N. S.A.” a contestar demanda.
Explica, que el “F.S. -de quien resulta ser fiduciario- es un fideicomiso de construcción al costo donde los inversores asumen la obligación de aportar la totalidad de los fondos necesarios para hacer frente a los costos que demande la obra en construcción. Que,
de tal manera, nadie puede garantizar al inversor el valor final ni la fecha de entrega de su unidad. Que, el fiduciario es un mero Fecha de firma: 05/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
administrador de los aportes que deben efectuar los fiduciantes/beneficiarios.
Sostiene, que en el caso y pese a que todos los beneficiarios abonaron los fondos del balanceo final, a partir del año 2013 el fideicomiso cayó en estado de cesación de pagos, lo que obligó a poner en marcha el procedimiento de crisis previsto en el contrato de fideicomiso según el cual los beneficiarios reunidos en asamblea son los únicos legitimados para resolver la suerte del emprendimiento. Que, en ese marco, fueron celebradas tres asambleas durante los años 2013, 2014 y 2015, donde se aprobaron pagos adicionales ante la insuficiencia de fondos para culminar el emprendimiento.
Afirma, que el convenio celebrado en 2012 no es óbice para el cobro de las cuotas aprobadas en las referidas asambleas, que no tienen su causa en aquel acuerdo. Que, el “F. S.” es un fideicomiso de construcción constituido por contrato de fecha 21 de agosto de 2008 entre “B. M. y N. S.A.” como fiduciario y “D. S.
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S.A.” como fiduciante, cuyo objeto es la construcción de 177 departamentos de dos y tres ambientes, en la localidad de San I..
Detalla las obligaciones a cargo del fiduciario quien no participa en los resultados y percibe una suma fija por el cumplimiento de sus funciones; y las obligaciones del desarrollador del emprendimiento.
Alude a las cláusulas del boleto de compraventa celebrado por el actor, del que surge que la operación se realizó por el costo real de construcción, que se integra por el costo a la fecha del boleto más el costo real resultante del balance final del emprendimiento inmobiliario.
Asevera, que el convenio de mediación fijó la suma de $
86.642 en concepto de balance final que el actor integró al igual que los restantes beneficiarios del fideicomiso. Que, su parte cumplió el Fecha de firma: 05/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
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acuerdo ya que no exigió al actor ningún ajuste posterior y que, ante la insuficiencia de fondos para concluir la obra, en las ulteriores asambleas de beneficiarios que se llevaron a cabo el 27 de agosto de 2013, el 2 de septiembre de 2014 y el 9 de mayo de 2015, los comparecientes acordaron nuevos aportes tendientes a la finalización del emprendimiento.
Alega, que el sistema estructurado impone que ante la insuficiencia de fondos sean los beneficiarios los dueños de decidir la suerte del emprendimiento. Que, de no haberse aprobado aquellos aportes el fideicomiso habría ingresado en liquidación y el inmueble se habría subastado, perjudicando a todos los beneficiarios.
A fs.157 se presenta “D. S.
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S.A.” a contestar demanda.
Explica, que con el objeto de llevar a cabo la construcción de un complejo de 177 unidades funcionales con sus respectivas cocheras y diversos servicios comunes, adquirió el inmueble sito en la avenida S. -entre M. y General G.-, del partido de San Isidro. Que, en el mes de marzo de 2008 firmó un contrato de constitución de fideicomiso con “.M. y N. S.A.”,
suscribiéndose un nuevo contrato con fecha 21 de agosto de 2008.
Que, en virtud de este último, la sociedad -en su carácter de fiduciante- transfirió al fiduciario -“B. S.A.”- la propiedad fiduciaria de las sumas abonadas o a abonarse a la firma de los boletos de compraventa, como así también la titularidad del inmueble donde se desarrollaría el proyecto de viviendas denominado “S.S.I.. Que, los suscriptores de boletos de compraventa revestirían la condición de “beneficiarios”, integrando igualmente el fideicomiso. Que, la función del fiduciario consiste en administrar los fondos que abonan los beneficiarios y hacer entrega de estos a “D. S.
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S.A.”, previa aprobación del avance de la obra.
Cuenta, que el precio que abona cada suscriptor equivale al costo total real de construcción del inmueble, beneficiándose con la Fecha de firma: 05/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ...
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