Algunos aspectos de la subasta judicial a la luz del Código Civil y Comercial
| Autor | Toribio Enrique Sosa |
| Páginas | 495-518 |
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Toribio Enrique Sosa
Sumario: 1. Necesidad jurídica de vender.- 2. Venta judicial y subasta judicial.- 3. La orden de subasta judicial y las obligaciones por la cosa.- 4. ¿Quién vende en la subasta judicial por deuda impaga?- 5. ¿Venta extrajudicial por el acreedor subrogado?- 6. Perfeccionamiento de la adquisición dominial. 6.1. Inmuebles. 6.1.1. Título suficiente. 6.1.2. Modo suficiente. 6.1.3. Publicidad suficiente. 6.2. Cosas constitutivamente registrables. 6.3. Cosas muebles no registrables.- 7. Ejecución judicial en posición igualitaria.- 8. Remates sucesivos del mismo bien. 8.1. ¿Qué adquirente debe prevalecer? 8.2. ¿En qué situación quedan los adquirentes no prevalecientes?- 9. Adquirente en subasta vs. comprador extrajudicial.- 10. Adquirente en subasta vs. dueño embargado no deudor
El propietario de un bien tiene derecho a venderlo, incluso si el bien fuera litigioso o estuviera gravado o sujeto a medidas cautelares (arts. 958 y 1009 CCyC).
Pero el propietario, ¿puede ser obligado a venderlo?
Sí, puede ser obligado a venderlo, cuando esté sometido a la necesidad jurídica de venderlo (art. 1128 CCyC). El art. 1324 del derogado Código Civil preveía en 5 incisos diversos supuestos en los que el propietario estaba sometido a la necesidad jurídica de vender.
¿Cuándo el propietario está sometido a la necesidad jurídica de vender?
Cuando la ley reconoce en alguien el derecho a que el bien ajeno sea vendido. Por ejemplo, al acreedor impago la ley le reconoce el derecho a exigir que el bien de su deudor sea vendido (art. 743 2ª parte CCyC).
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Pero una cosa es tener el derecho a que el bien del deudor sea vendido, y otra cosa es poder venderlo de cualquiermanera, por sí, sin más. La ley reconoce al acreedor impago el derecho a que el bien de su deudor sea vendido para así cobrarse, pero no puede ejercer ese derecho de cualquier manera: como regla general, necesita pedirle al juez que ordene la venta (art. 743 2ª parte CCyC)691.
El acreedor impago necesita pedirle al juez que ordene la venta de algún bien de su deudor, para con el precio cobrarse.
Pero, ¿bajo qué recaudos debe ordenar el juez la venta y de qué manera debe ordenar realizarla?
Las leyes de procedimiento disponen los recaudos que deben ser cumplidos para que el juez deba ordenar la venta y la forma en que debe ser realizada la venta ordenadajudicialmente.
La forma de venta tradicional según las leyes vernáculas de procedimiento es la subasta pública692.
Así que, a modo de resumen:
a- el art. 743 2ª parte CCyC reconoce al acreedor el derecho a exigir la venta judicial de los bienes de su deudor que sean
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necesarios para satisfacer su crédito y, ese derecho, así reconocido, encierra varias nociones:
(i) el derecho en sí mismo a que sean vendidos los bienes del deudor para satisfacer el crédito;
(ii) las cargas pesantes sobre el acreedor, tanto de solicitar al juez que ordene esa venta de los bienes de su deudor, como de acreditar el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para que el juez esté en condiciones de emitir la orden de venta;
(iii) el deber del juez de ordenar la venta, una vez cumplidos los requisitos legales;
b- son regulados por el CPCC, por un lado, los recaudos que debe cumplir el pedido del acreedor para conseguir la orden judicial de venta, y, por otro lado, la forma de realizar esa orden judicial una vez conseguida;
c- la forma tradicional de realizar la orden judicial de venta es a través de subasta pública, la que podrá denominarse “subasta judicial”: “subasta judicial” es reformulación por “venta judicial mediante subasta pública”.
El informe sobre tributos adeudados por el bien cuya subasta judicial se ha de ordenar, así como el informe por expensas comunes si ese bien está sujeto al régimen de la propiedad horizontal, figuran entre los requisitos exigidos por la ley procesal para que el juez deba emitir la orden de subastarlo693.
La idea es que, si con el precio de subasta no se pagaran los tributos y expensas atrasados, el adquirente en subasta judicial podría verse obligado a abonarlos de su peculio -incluso los anteriores a su toma de posesión-, razón por la cual sería útil allegar la información al proceso para que los interesados pudieran calibrar la cuantía de su máxima oferta posible du-
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rante el acto del remate: no sería lo mismo comprar un bien con o sin deudas694.
Desde luego, ya antes del Código Civil y Comercial la jurisprudencia en cada jurisdicción había ido tomando posición sobre esas cuestiones, discerniendo si el comprador debía pagar o no debía pagar los tributos y las expensas atrasadas.
En cuanto a tributos, la jurisprudencia bonaerense había sido errática hasta la doctrina legal sentada por la Suprema Corte de Justicia bonaerense en autos “Toirán c/Municipalidad de San Isidro s/Demanda contencioso administrativa” (B. 59.001, sent. del 31/V/2000), ocasión en la que dispuso que el comprador en remate tiene derecho a la transmisión del bien adquirido libre de cargas derivadas de gravámenes, impuestos y tasas existentes a la fecha en que adquiere la posesión, de modo que sólo debe las posteriores a su propia toma de posesión.
Tocante a expensas comunes, en consonancia con lo que establecía el art. 17 de la ley 13.512, se decidió que el adquirente en subasta judicial debe tanto las posteriores como las anteriores a su toma de posesión, respondiendo por éstas hasta el valor de la cosa adquirida (cfme. SCBA, Ac. 58.774, del 15/7/97, en “Consorcio Edificio Principado c/Hotelera Atlántica S.A. s/Cobro ejecutivo. Tercería de dominio”, pub. en DJJ del 11/11/97).
Ante ese estado de cosas, cabe preguntarse cómo queda ahora el panorama con el Código Civil y Comercial.
Y bien:
a- sobre tributos el Código Civil y Comercial parece acompañar la actual doctrina legal bonaerense, cuando en su artículo 1939 establece que el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven a la cosa, es decir, puede inferirse que antes de la posesión no debe satisfacer esos pagos (arg. art. 2 CCyC);
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b- sobre expensas comunes el Código Civil y Comercial no parece haber modificado el panorama de la doctrina legal bonaerense695 en tanto su art. 2049 determina que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición.
Teniendo en cuenta lo desarrollado en los capítulos anteriores, vamos colocándonos en condiciones de responder a la pregunta acerca de “quién vende” en la subasta judicial por deuda impaga.
Está claro que el deudor no vende, pues de hecho se llega hasta la situación en que el acreedor puede exigir la venta judicial (art. 743 2ª parte CCyC) precisamente porque el deudor para poder pagar no ha atinado ni atina a vender extrajudicialmente ni siquiera a través de remate público696. Además, no se advierte el sentido por el cual el deudor, si quisiera vender, tuviera que vender judicialmente, dado que puede vender extrajudicialmente incluso cosas cauteladas, gravadas o litigiosas (art. 1009 CCyC)697.
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Igualmente claro está que el art. 743 2ª parte CCyC reconoce al acreedor impago el derecho de exigir la venta judicial, no el derecho de realizar una venta extrajudicial tan siquiera a través de remate público ni con previa venia judicial.
Se concluye que en la venta judicial no vende quien no ha querido vender extrajudicialmente -el deudor-, ni quien no ha podido vender extrajudicialmente -el acreedor-, sino que vende el único que puede ordenar una “venta judicial”: obviamente el juez en ejercicio de su poder jurisdiccional.
No puede vender judicialmente sino quien puede/debe ordenar la venta, o, mejor dicho, no puede sino vender el juez, quien, una vez cumplidos los recaudos previstos en la ley procesal, debe ordenar la venta en ejercicio de su poder jurisdiccional.
En otras palabras, tratándose de deuda impaga y de deudor que no atina a vender voluntariamente sus bienes para pagarla, la ley permite que éstos sean vendidos por el juez, aunque no de oficio sino a instancia del acreedor impago (art. 743 CCyC).
Ergo, en la subasta judicial por deuda impaga no venden ni el acreedor ni el deudor sino el juez, quien puede y debe ordenar la venta por disposición legal sustancial (art. 743 2ª parte CCyC) una vez cumplidos los requisitos previstos como regla en la ley procesal698 699.
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Es la tesis procesalista, ya sostenida antaño por la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires en “Alsa S.A.C.F.I. contra Fernández, Eugenio Oscar y/o quien resulte propietario. Apremio. Incidente de nulidad”, Ac. 35.394, del 15/3/1988700.
El art. 743 2ª parte CCyC no confiere al acreedor impago el derecho de subrogarse en los derechos del deudor para vender los bienes de éste en forma extrajudicial, a través de venta privada o de remate público y aunque más no sea con previa autorización judicial; en cambio, sólo le ha reconocido expresa y específicamente el derecho de exigir la venta...
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